Álvaro Castro, consultor inmobiliario, habla de la actualidad de Pilar

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Álvaro Castro, no sólo porque ha nacido en Pilar, sino porque conoce desde muy joven el mundo inmobiliario y en particular el de las urbanizaciones, es que se animó a encarar negocios con buenos resultados y vendió hace dos décadas una gran cantidad de proyectos, en total 1.300 unidades funcionales y también un club de polo.

“Había que buscar la oportunidad porque entonces el país estaba complicado. Me dediqué al segmento residencial, modulamos condominios para bajar el riesgo, tratando de apuntar a la absorción del mercado genuino. Pilar en los ‘90 fue la ciudad que más creció de Latinoamérica. Fue un momento de florecimiento y siendo tan joven me gustó el desafío. Creció entonces la conectividad a través de la autopista. La gente entonces vendía su departamento de dos dormitorios en la ciudad y se compraba un lote de 800/900 m2 para construir su casa. El desarrollo fue intenso, creció también el Parque Industrial de Pilar, que ocupa 1.100 ha, se le suma 400 ha de ampliación, con 28.000 personas trabajando, que produce el 7% del PBI de la provincia de Buenos Aires. Pilar así dejó de ser una ciudad satélite de Capital para convertirse en una realidad de 400.000 habitantes más los que se suman los fines de semana. Pero creció desordenado. Hoy se trata de revertir esa situación”, opina Castro al comenzar la entrevista.

¿De qué se tratan los cambios?
Se creó un nuevo Código, se sancionó en Febrero en el Concejo Deliberante y se espera la homologación de La Plata. Este Código ordena los procedimientos, hace más claro el desarrollo, los indicadores, cambia las alturas, mejora densidades. Cuando hay reglas claras se puede invertir con mayor seguridad. Uno de los temas más complicados en Pilar es el transporte público y su conectividad con la Capital. Los trenes son la gran esperanza; el San Martín ya se electrificó y se hizo el centro transferencia. Con buenos de servicios de tren, la gente se animaría a dejar el auto.

¿Cómo está la zona hoy?
Siempre hay gente que va a Pilar u otro partido o elige otro lugar para vivir. Pero además hay que reconocer que esta zona tuvo una dinámica desde 1930: el country o la urbanización era para el fin de semana, entonces los servicios eran para todos. Hoy, en otros partidos, lo que sucede es que si la gente no está dentro de los megaemprendimientos no participa de los servicios. De todos modos, Pilar cuenta con diversidad de opciones residenciales. Estuvo deprimido en los últimos años y como la incidencia de la tierra es baja, entonces el precio final de las viviendas vuelve a ser atractiva. El Banco Provincia otorgó 29.000 créditos y tiene 130.000 que están en lista de espera, un indicador interesante. Claro que con los créditos, el acceso real a la vivienda lo brinda el privado. El usado con crédito sube el precio y se convalidan valores que están a veces fuera del mercado. Por esa razón se está trabajando mucho en la intendencia de Pilar y en la provincia de Buenos Aires para lograr la escritura desde el pozo. Existe una figura del artículo 6 que autoriza a dar la escritura de la unidad a construir y factible de ser hipotecada. Esto sería un gran cambio. Hoy, el ordenamiento urbano lo restringió a una ha y media, no es bueno, pero hay vientos de cambio para lograr que el emprendedor sea un vehículo que genere unidades de vivienda y que el tomador de crédito sea el particular con la entidad bancaria.

¿Qué pasa con los desarrolladores?
Los jugadores, que eran pocos en el sector, tomaron distintos partidos. Cada uno tiene sus desarrolladores. Pilar también. Los colegas invierten, compran tierra, solicitan los permisos. Nosotros hemos hecho una inversión grande en Pilar con un megaemprendimiento. La primera etapa de 180 ha, en total son 460 ha. Veo entusiasmo en el sector. Hay que pensar que las tierras adquiridas en tiempo de crisis son una oportunidad. Pero si se entra descalzado en la tierra no hay forma de acomodar los precios.

Y hablando de valores… ¿cuánto cuesta un lote en Pilar?
La incidencia para residencial en Pilar en un buen terreno, en una buena ubicación no pasa los 150 dólares el m2 y puede resistir casi hasta 300. Si es el rango entre 200 y 250, en mejor tierra, habrá más absorción del proyecto. En materia de construcción, lo bueno es incorporar los nuevos sistemas constructivos que vinieron para quedarse. Se bajan los costos; es un cambio cultural. La gente los admite ahora. Tanto los sistemas de paneles, con el hormigón proyectado, inyectado. El sistema tradicional no desaparece, en general, en las casas particulares. Los sistemas industrializados son mejores porque en seis meses se pueden se entregar las viviendas.

¿Es un buen momento para comprar?
Para comprar unidades funcionales en pozo sí. Para comprar terminado, si se trata de un rentista miraría bien los precios en relación con los créditos hipotecarios. A veces se convalidan valores que después no se corresponden con el mercado. Pero sí es un buen momento. Los indicadores son muy buenos y eso es importante.

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