Un cambio de paradigma y nuevos desafíos para incentivar el acceso a la vivienda

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El secretario de Vivienda de la Nación, Iván Kerr, abordó diferentes temas relacionados con la necesidad de encontrar soluciones al déficit habitacional que se arrastra desde hace décadas en el país. Expuso su opinión acerca de la importancia de regresar a los créditos UVA’s, para los que se buscan soluciones y de esta manera ayudar a la demanda a que acceda a esas propuestas. No olvida que se está atravesando un tiempo difícil relacionado con la inflación, para lo cual se está trabajando en respuestas que incentiven diferentes ámbitos y a los actores que participan tanto en el sector privado como estatal en proyectos inmobiliarios.

¿Cuáles han sido los logros más importantes desde que se inició esta etapa?

Desde el comienzo nos planteamos con el Presidente de la Nación modificar la política de vivienda. También con el ministro Frigerio desde el inicio, y junto con la Fundación Pensar, quisimos darle otro enfoque al crecimiento habitacional para que contemple más el desarrollo urbano. No es lo mismo donde se construye o qué tipo de ciudades se generan, cuando hoy sobre todo la gente demanda más en cuanto el derecho de acceso a la ciudad. Los países que han sido exitosos combatiendo el déficit de la vivienda han puesto el centro en la necesidad de la persona y la política la han convertido más en un subsidio a la demanda. Así la persona pueda acceder al financiamiento, donde el rol del Estado radica en cuanto subsidia en función del nivel de ingresos, más que una política de subsidiar la oferta. Los dos principales objetivos consistieron en mejor desarrollo urbano, que implica también la sustentabilidad para un mundo que necesita cuidar el cambio climático. Y, por otro lado, la transformación del Estado netamente constructor a un Estado que pueda facilitar el acceso para que también el privado, y a través del financiamiento, pueda ser un actor más de la política habitacional.

Sectores en sinergia

Existe un sector de la demanda grande que necesita provisión de vivienda y a la vez existe un sector privado muy desarrollado en la Argentina con enorme capacidad de organización a través de las cámaras. Tenemos que lograr desde el Estado que ese sector pueda atender a esa demanda que históricamente no ha sucedido. Es importante lograr como Estado que en el mercado se puedan encontrar ambas partes y permita en ese rol intervenir, subsidiar y ayudar al que menos tiene para que acceda a su vivienda.

¿Cómo está el proyecto de Barracas?

Estación Buenos Aires es un gran proyecto de 2.400 unidades y ahora estamos acordando los últimos detalles con la Ciudad de Buenos Aires. Lo más crítico es la recepción de los servicios a través de las empresas prestatarias. Cerramos ya la inscripción con enorme cantidad de inscriptos y en breve haremos con la Ciudad de Buenos Aires la selección de los beneficiarios que tramitarán su carpeta. Lo más novedoso y provechoso del programa consiste en una decisión diferente a la original. Y en lugar de que el Estado otorgue de su presupuesto el financiamiento para adquirir la vivienda, esta acción se trasladará a los bancos, quienes justamente prestan el dinero a largo plazo. Por lo tanto, tenemos un acuerdo a través del Gobierno de la Ciudad con el Banco Ciudad que erogará los créditos a cada uno de los beneficiarios. Esto nos permite a nosotros anticipar el cobro que se invirtió con dinero del Anses para construir esas viviendas. También vamos a utilizar a través del boleto electrónico de compra-venta que se pueda acceder a los créditos, más allá de que aún resta un plazo más extenso para subdividir y escriturar.

¿Qué pasará con los créditos UVA’s?

Entiendo que la creación de los créditos UVA’s fue muy positiva. Es una unidad indexada, que permitió el principal escollo para acceder a un crédito, que implica bajar la cuota de ingreso y permitir la accesibilidad. En el caso de los UVA’s casi 140.000 familias pudieron acceder a su primera vivienda y tenemos que intentar entre todos retener esta decisión y encarar mejoras que haya que hacer y persistir en el tiempo. Necesitamos políticas a largo plazo para generar acceso a la vivienda. La UF chilena es un modelo que se creó en la década del ’60 con una inflación alta en ese momento y se mantuvo a través del tiempo sin que nadie la cuestione. Hoy, con la UF se alquila y también se venden autos. Se puede decir que la UF es casi una cuasi moneda. Esto no implica desconocer que el problema hoy en la Argentina se asocia claramente con la inflación.

¿Hay posibilidades de volver a los créditos para la vivienda?

El Presidente Macri lo explicó bien y en diferentes ámbitos estamos haciendo las transformaciones estructurales que el país necesita para no volver más para atrás y solucionar este tema para siempre. Es cierto que hoy se vive con padecimiento, pero tenemos que equilibrar nuestras cuentas públicas. Nosotros no hemos echado mano a las cajas previsionales ni a los fondos reservados que tiene el Banco Central para bajar la inflación, pero tenemos que hacer los cambios estructurales para solucionar como sucedió en otros países el tema de la inflación. Pasamos del entusiasmo que se manifestó en 2017 y parte de 2018, a una caída del crédito y estamos trabajando con la idea de generar algún tipo de crédito hipotecario para empujar al sector.

¿Qué sucederá con los créditos intermedios para los desarrollistas?

No hay desarrollos para el crédito intermedio. Es una deuda pendiente de los bancos. Todas las cadenas de bancos matrices son las mismas que están en muchos países de la región, donde prestan estos créditos puente, pero se tienen que generar las condiciones para que se animen. Es necesario que haya demanda de parte de los desarrolladores. Ellos están acostumbrados a utilizar la herramienta del fideicomiso al costo. Así el financiamiento parte de los mismos compradores que pagan el anticipo y luego abonan cuotas al costo durante la obra. Pero este es un segmento chico de la demanda, que puede pagar durante el plazo de obra el valor de la vivienda. La mayor parte de la población necesita financiamiento y justamente tenemos que trabajar para que exista este crédito intermedio. Estamos haciendo punta de lanza con el Banco Nación, que tiene una línea de crédito intermedio, que financia desde el pozo. Desde el Estado tenemos que generar boletos de compra venta y que esos boletos se presenten como una garantía suficiente. Deberían empezar los bancos públicos para que se animen luego los privados, generando incentivos fiscales a los privados para que apunten en ese sector y que inviertan. Es necesario armar una estructura que no existe para permitir ese desarrollo que hace años no se genera. El Estado debe tener más el rol de articulador, generando los permisos, las zonificaciones, planificar las ciudades del futuro, hacia donde van creciendo, en lugar de construir las viviendas. Tenemos que lograrlo, pero esto implica un cambio de paradigma fuerte. Con esta macro actual no es posible y como Estado tenemos la obligación de generar las condiciones necesarias para que esto pueda concretarse.

Algunos anticipos que llegan…

Estamos trabajando en el decreto reglamentario de la ley de financiamiento productivo, más conocido como la ley de Mercado de Capitales. Con esta figura de fondos comunes de inversión inmobiliaria se genera la posibilidad de exención de ganancias según la inversión. Esto no estaba reglamentado. Se trata de las famosas FIBRA’s mexicanas o los Reit’s de Estados Unidos. En breve se dictará la reglamentación para captar estos fondos destinados al público inversor. También se presentará la resolución que reglamentará cómo el desarrollador puede hacerse de la devolución del 10% del precio de venta en concepto de IVA hasta 140.000 UVA’s. También estamos creando un fondo de garantía estatal, para que el desarrollador que busca financiamiento y no tiene patrimonio necesario para acceder a ese crédito, pueda contar con garantías suficientes. Vamos volver con el tema de los alquileres, a través del ministerio de Hacienda para calcular el impacto impositivo del antiguo régimen de ley de locaciones urbanas que creó el ex presidente Alfonsín y que fue derogado en los ’80. La intención es que cuente con algún tipo de exenciones para desarrolladores que construyen para alquilar, sumado a algún régimen de incentivo al blanqueo para aquellos propietarios que tienen sus inmuebles  en alquiler y que hoy están fuera de tributación del Estado. La idea es brindarle régimen más amigable y simplificado para ir blanqueando sus contratos. La AFIP calcula que 8 de cada 10 contratos de alquiler son informales y todos tenemos que tributar por igual de acuerdo a la relación comercial que efectuemos. Además permite al inquilino y al tomador de crédito hipotecario que pueda deducir de ganancias esa cuota del canon locativo que paga o la cuota hipotecaria. Además estamos trabajando con el ministerio de Hacienda para aumentar la unidad tributaria que está a valores muy bajos y sea más representativa. Si la aumentamos, seguramente entiendo que se incentivará un mayor blanqueo de las operaciones inmobiliarias, que en muchos casos se pagan a valores por debajo del valor real.

¿Habrá soluciones para la vivienda finalmente?

Tenemos que persistir todos los que formamos este sistema del mercado inmobiliario. Algo que hicimos bien es haber salido a buscar a todos los actores y escuchar sus propuestas. Necesitamos de todos: los martilleros, los agentes inmobiliarios, los desarrolladores y los escribanos, entre otros. Observo con buenos ojos que se están uniendo la CEDU (Cámara Empresaria de Desarrollos Urbanos) y la AEV (Asociación de Empresarios de la Vivienda). Esta decisión seguramente generará mayor potencia y participación. Como es un año electoral, a quien le toque gobernar los destinos del país es importante que no perdamos este norte, que los países de la región han demostrado que el camino va por acá. Hay que recuperar también el valor de la transparencia del Estado tan vapuleado en los últimos años con el manejo de los fondos públicos. Esos son valores que los argentinos tenemos que exigir que se mantengan en el  tiempo y el mercado inmobiliario tiene que encontrar en el Estado un articulador que lo ayude a generar su negocio legítimo y no alguien que sólo le pone trabas y frene su desarrollo. Para poder dar respuesta realmente del enorme déficit habitacional que se arrastra hace décadas necesitamos de políticas públicas de largo plazo que permanezcan por veinte años para que se pueda dar respuesta.

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