Cómo ser más competitivo en una industria vital para el país

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Eduardo Spósito, es ingeniero, con gran experiencia en el área de construcción. Fue durante años director general regional para la compañía internacional Bovis Lend Lease y desde hace un tiempo tiene su propia empresa, Spósito & Asociados. Durante la entrevista describió aspectos vinculados con la industria de la construcción, lo que sucede en América latina incluyendo al país, cuáles son algunos de los desafíos de hoy y cómo se aplica el concepto de sustentabilidad a la actividad.

¿Qué sucede en la Argentina respecto de la construcción?
En esta industria tenemos un desafío enorme que implica hacer converger los costos de construcción y estructura de construcción que existen en el resto de los países de América latina. Salvo Uruguay, por ejemplo, hoy el mismo proyecto en megalópolis o ciudades como Lima, Santiago, Bogotá o México cuestan a moneda constante, hablamos en dólares, un 30% menos que en Buenos Aires y el precio de venta es el mismo. Se cuenta con un crédito de construcción (para los desarrolladores) que se calcula entre el 60/70% en cada ciudad y depende del proyecto. Es muy difícil con un dólar afuera decidir si se encara un desarrollo. No existe la preventa, salvo una estrategia de venta lógica de construcción. La mayoría de la gente accede al crédito hipotecario en la moneda local, a 30 años y no hay inflación. Y cuando se llega a la Argentina y se advierte que de golpe valía 1.200/1.300 dólares construir el m2 y luego se pasa de 30/40 pesos el dólar y entonces se calcula que debería valer 1.000 dólares el m2. Pero el índice de la CAC sin tocar la mano de obra dice que fue el 8%… Entonces ¿cómo se hace para que esos precios vuelvan a valer lo mismo? Sucede con los insumos: el acero para la construcción, el aluminio, el hormigón elaborado, que se mantienen igual en dólares y por lo tanto valen casi un 30, 40, 50, 60% o más de lo que valen en el resto de América latina. Es necesario plantearse qué hacer. No me parece que haya que abrir el mercado en forma indiscriminada, pero Argentina no es un mercado lo suficientemente competitivo a nivel precio/costo de construcción.

¿Qué se construye más en la región?
La mayoría de los proyectos que estamos construyendo en América latina son exclusivamente residenciales, en el caso de los más chicos. Aunque la mayoría son de uso mixto, donde se mezcla lo residencial, retail y quizás algo de oficinas, pero de coworking. En estas ciudades y con respecto a la sustentabilidad, es tan caótico el tránsito, que la gente pierde mucho tiempo yendo y volviendo de trabajar. Especialmente sucede con los millennials que no saben si trabajarán en la misma empresa el año siguiente. Este target, que tiene entre 25 y 35 años, cambia de trabajo entre 6 y 8 veces, hasta llegar a los 35. No tiene entidad geográfica y no quiere perder tiempo en tener su auto. Entonces estos proyectos que construimos para ese target son cercanos, para que puedan ir caminando o en bicicleta. Además estos jóvenes alquilan. Así se crea un flujo en la moneda local y se genera una renta con el alquiler de espacios chicos, en edificios grandes con amenities cinco estrellas.

En Buenos Aires hay muchas obras en marcha…
Se construye mucho porque en Argentina la reserva de valor sigue siendo el m2. Hoy es el momento de construir. Y de comprar si se adquiere una propiedad al valor de hoy y no al de hace tres meses. La persona que decía que un terreno tiene una incidencia de 1.000 dólares y vendía a 4.000 dólares, hay que ver si sigue valiendo a 1.000 dólares y si se puede vender a 4.000. Existe un gran tema en la construcción y es que muchos de los costos de insumos subieron más que los índices. En la etapa de construcción las empresas están ajustadas financieramente con las compras por más anticipo que hayan tenido. No se puede buscar un crédito o descubierto en un banco por que están en un 70/100%. Es un muy buen momento para construir porque se bajó en dólares el costo, pero hay que observar cómo se manejan la demanda y la oferta a la suba de dólares de los insumos. La gran incógnita es hasta cuándo habrá mano de obra sin ajuste. Hay que ajustarla, porque hay inflación. De hecho el índice de la mano de obra de la Cámara de Construcción es 0 desde hace meses…

¿Cómo avanza el concepto de sustentabilidad en lo residencial?
En este aspecto con relación al resto de América latina y el mundo, quien no diseña pensando en aplicar ese concepto de sustentabilidad, diseña mal. Es decir, es necesario aplicar con eficiencia el uso de la energía, el agua, los recursos. No importa que sea certificado o no. Lo que sucede es que el mercado elige aquellos edificios que aplican ese concepto. La demanda lo exige. Y la tendencia indica que cada vez se diseña mejor en ese sentido. Lo que está apareciendo en América latina, y que todavía no llegó a la Argentina, en estos negocios de flujo que adquiere algún fondo o inversores en la bolsa, que observan la calidad del proyecto es que comienzan a construirse en forma sustentable edificios residenciales. Pero esto implica la aplicación de un prerrequisito, que es el tema del humo. En una oficina o en un centro comercial se puede aplicar la prohibición de fumar. Pero en una unidad privada no es posible. Entonces para aplicar ese prerrequisito hay que generar una ventilación en el departamento, que si alguien fuma que el humo salga, lo que implica un trabajo en las ventilaciones a través de un sistema muy bien diseñado.

¿En Argentina sólo las oficinas son sustentables?
Desde hace años que en Buenos Aires se aplican los requisitos de sustentabilidad en las oficinas. Pero no en el área residencial. Creo que sucederá con el tiempo. Todo tiene que ver con la tarifa y el mercado. También con el tamaño de los edificios de oficinas. En el caso de los edificios chicos está bien que los diseñen en forma sustentable aunque sin certificar; los que certifican obviamente son las corporativas porque son más grandes.

¿Se reemplaza el ladrillo?
Algunas ciudades/países tienen más facilidad de acceder a maquinarias o productos que la Argentina porque es un país bastante cerrado. En nuestro caso construimos una obra en Lima de 30.000 m2, en cuatro edificios en 11 meses con muros premoldeados de hormigón y la empresa de hormigón elaborado nos dejó durante siete meses cuatro bombas de hormigón a disposición en obra y cuando había que reforzar mandaban dos bombas más. Teníamos seis bombas. Hoy en Buenos Aires para pedir una o dos bombas estamos en lista de espera. Si llueve se complica. Tenemos problemas con el equipamiento, tipo de grúas. Pese a todo vamos en el camino. Una forma de volver eficiente el costo consiste en la manera que se construye. En ciudades como México se aplica la construcción de estructuras mixtas de acero y hormigón. O estructuras de acero. Aquí esa tecnología aún no llegó.

¿Cuáles son las tendencias más frecuentes para construir en el mercado local?
Residencial con algo de retail y de coworking. Lo cierto es que tampoco existe tanta tierra disponible. Ahora con lo que vende el AABE comienzan a sumarse proyectos más grandes; sí habrá emprendimientos de usos mixtos de hotel o residencial. Se puede construir un proyecto residencial en un barrio de entre 2.000 y 4.000m2 con algo de retail en la planta baja y tal vez un área de coworking, pero eso no es uso mixto en serio. Es necesario encontrar la tierra para ese tipo de propuestas.

¿Qué posibilidad tiene Argentina de generar crecimiento en el sector?
Un primer tema que es básico para todo es que haya una moneda. No hay muchos países del mundo con inflación. Por lo tanto la estructuración de un proyecto inmobiliario ya sea para retail, oficinas o residencial exige adquirir un terreno, conseguir un crédito intermedio para la construcción y un crédito hipotecario para el consumidor pensando entre 20/30 años. Se basa más por estabilizar un mercado financiero y poder dar acceso a la población de una vivienda a un precio lógico. Existe un gran desafío sobre el que me gustaría escribir: las razones de por qué en el país cuesta más caro construir que en otras ciudades. Los impuestos (ingresos brutos) son un factor distorsivo en la Argentina. Son impuestos que no están en otros países entonces el costo final de la construcción depende de que un proyecto tenga una carga del 10/15% sólo de ingresos brutos de toda la cadena de valor que otros no tienen. Creo que lo importante es que tenemos que optimizar, mejorando el sistema financiero y bajando la inflación, no sólo para la industria sino para la vida de todos los argentinos.

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