Boleto electrónico: ¿cómo implementarlo en el mercado?

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Este ágil y sofisticado instrumento es a la vez complejo en su implementación y genera dudas. Si bien en estos días se menciona el tema, se presentó hace meses y tuvo escasa repercusión. Ahora de vuelta sobre el tapete, para el presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, escribano Claudio Caputo, no es sencillo de aplicar, exige tiempo y abundante información destinado a la sociedad con todos los detalles de los pasos a seguir hasta su aplicación.

¿Cuáles son los efectos de esta aplicación digital?

Considero que es bueno esclarecer ante la comunidad este tema porque tuvo una inédita difusión, ya que la reglamentación del boleto digital tiene varios meses y, sin embargo, se anunció la semana pasada en una conferencia de prensa como si fuera una novedad. Creo que se ha incentivado esa difusión en estos meses de vigencia de la norma reglamentaria que lo generó y no ha tenido uso. El boleto de compra-venta es un acuerdo de voluntades, entre la parte vendedora y compradora. En este caso está relacionada sólo a una parte de la actividad  inmobiliaria referida al desarrollo de edificios en construcción, es decir, ventas en pozo, cuando el edificio todavía no existe. El soporte, que es instrumento de las voluntades, es casi hasta irrelevante. Se puede materializar el acuerdo en un documento de papel o un soporte electrónico: esto no cambia el sustrato, si ese documento papel o electrónico refleja efectivamente el acuerdo de voluntades y se ha arribado con el debido asesoramiento y comprensión de las partes. Este es un aspecto esencial, que nos preocupa sobremanera porque hay que circunscribir esta realidad digital a una cultura media. No se pueden extrapolar ni situaciones, ni instrumentos, ni herramientas de una comunidad a otra sin saber qué posición tiene la sociedad. Un ejemplo: se realiza una compra por determinada cantidad de dinero y se suscribe un acuerdo de voluntades y se pone parte de los ahorros, que es el 25% del precio acordado y la persona se lleva a cambio un pdf o pendrive. ¿Realmente estamos convencidos de que la comunidad va a aceptar esto? ¿La comunidad está preparada para aceptar esta situación, dejando sus ahorros a cambio de un instrumento, un aparatito? Debo presumir, dada la falta de educación social, que no le hemos dado tiempo para incorporar estos datos y que en principio generará dudas e incertidumbre.

El boleto no es una novedad, pero generó una gran ebullición…

¿Por qué se tuvo que reflotar publicitariamente a pesar de que la reglamentación tiene varios meses de vigencia? Porque no ha tenido uso. Es que hay determinadas y muy prudentes inclusiones en la reglamentación del Boleto Electrónico que todavía masivamente no están resueltas. Ej. En concordancia con la legislación de fondo, el Boleto Electrónico exige que el desarrollador haya contratado un seguro de caución (finalización de obra) que le brinde garantías al comprador, de que ese desarrollador está en condiciones de asegurar la operación que está contratada. Ese seguro de caución, ¿está hoy en el mercado difundido? ¿Cómo será tomado?, ¿Qué costos tiene?, ¿Se puede medir el scoring de cumplimiento del desarrollista para que la compañía de seguros le otorgue este seguro? En la Argentina existen empresas desarrollistas y constructoras de vasta trayectoria, de modo que cualquier estructuración técnica de un seguro tendrá un costo y se puede mensurar. En cambio, si se juntan tres o cuatro inversores privados para encarar desarrollos, deciden armar un proyecto y luego salir a comercializar para contar con este instrumento, es otro tema. Porque por su parte la aseguradora no tiene forma de evaluar ese riesgo y no sé si lo van a tomar. Esta es una inquietud que está en la comunidad. Además, ¿los desarrolladores saben cómo va funcionar esto? Frente al requerimiento ¿podrán mostrar que existe la póliza? ¿Qué costo tendrá?

Destinado a la compra en pozo

El boleto digital tiene como objeto final transformarse en un instrumento financiero, que le permite al comprador ir al banco a tomar un crédito. O al desarrollista ir con ese boleto con la oferta ya adquirida, asegurando ese flujo de fondo futuro, dando por seguro que el comprador va a cumplir y va pedirle dinero al banco. ¿El banco está hoy en condiciones de ofrecer un crédito ya sea para el desarrollista o para el comprador y, si lo está, en qué condiciones financieras? En esta coyuntura financiera a tasas de 60/70% hacen inviable la estructuración de cualquier cuota accesible para la sociedad media. Este es un segundo argumento porque ha tenido que ser reflotado publicitariamente el Boleto Electrónico.

La presencia del escribano, indispensable

Cuando se interactúa en función de la experiencia instrumental, en el caso de los desarrollos de primer nivel, los operadores jurídicos están habituados a tratar en nombre del desarrollista o del comprador, que conocen bien el tema y saben asesorar. Se trata de un contrato donde la persona está obligada a hacer algo a futuro y el comprador tiene que pagar todos los meses cuotas determinadas. Cuando se cambia el eje socioeconómico y se sale del mercado triple A, estamos en una sociedad donde el impacto de las variables macroeconómicas desde hace más de 20 años, tiene su peso. Estamos frente a una sociedad, con índices que han emitido varias universidades nacionales, acerca de la imposibilidad de compresión de textos de interpretación de cuáles son los deberes o derechos que se asumen cuando se suscribe un contrato. Entonces sumar un instrumento tan ágil, dinámico y sofisticado como es el electrónico, donde la persona se queda sin llevarse el papel tradicional al que estaba acostumbrado y plantea interrogantes. Todo indica que será muy difícil que este sistema funcione si no se realiza una acción cultural de difusión, donde se explique qué es una firma digital y para que el boleto sea digital tiene que haber una firma digital.

¿Considera que la llegada de este instrumento es positiva?

Desde el punto de vista aspiracional es una muy buena idea, porque cualquiera  herramienta  digital tiende a la inmediatez y al acortamiento de los plazos. Sobre todo es loable generar instrumentos financieros que permitan el acceso al crédito a la gente tanto a los desarrolladores como a los compradores. Pero desde el punto de vista práctico la comunidad no está en condiciones de absorber esto hoy porque no hubo tiempo de explicárselo. Además tiene que haber una acción de difusión y participación donde se explique que es una firma digital.

¿Se puede implementar en forma inmediata?

Es bueno contar con un nuevo instrumento digital. Pero no es de implementación inmediata, porque hay que explicarle al soberano cómo funciona. Educar a la gente para que sepa cuál es el nivel de obligaciones y contrataciones que tiene. Hay que contar con los debidos asesoramientos con lo cual, el profesional del derecho que se especializa en la contratación inmobiliaria y es un escribano, sigue siendo importante. ¿Es relevante el soporte? Lo importante es el contenido y como se arriba a ese acuerdo con seguridad. En teoría el cambio de soporte no modifica el contenido, sea papel o digital, que acuerda futuras obligaciones. La  verdad es conflictiva porque no se tiene claro, más allá de que el soporte sea el papel o el electrónico, si la gente que va a tener una obligación a futuro ha tomado todos los recaudos. De modo que pretender la exclusión como en alguna publicidad surgió de manera confusa y equívoca, de que esta tarea excluye la actividad del escribano, es un error social.  En este contexto, sea el boleto digital o papel, existe la necesidad de que cualquier comprador en el pozo puede recurrir al asesoramiento del escribano. Cuando un documento es digital nace y sigue siempre su vida digital.

Detalles del proceso

El Registro de la Propiedad Inmueble para recibir ese boleto digital tiene que tiene que ser llevado al Registro a través de un recurso que se llama sistema de trámites a distancia y necesita tener fehaciencia de quien le envía ese documento, quien controló la personería y la capacidad para disponer del desarrollista. Debe saber que quien compró, entendió todas las normas para afectar una obligación a futuro que está contratando y necesita tener una legitimidad del origen de fondos. Controles que requiere el Estado en el Registro de la Propiedad para asentar con legitimidad. Se los tiene que brindar un actor intermedio, que este organizado, facultado e imputado como agente de custodia y del control por parte de los organismos públicos, de vuelta el escribano. Se hará el boleto digital cuando se está convencido de que la persona está capacitada para entender las normas. Luego se firmará digitalmente cuando se tenga primero la herramienta y luego concluido el acuerdo comercial llevado o instrumentado por algún agente inmobiliario junto con el desarrollista que tendrán que acudir a un escribano para que redacte la minuta digital y lo envíe al registro a inscribir. Y si tiene que recurrir al escribano para que redacte la minuta es más prudente que recurra al profesional para que junto con el asesor inmobiliario y el desarrollista estén absolutamente convencidos de que la voluntad que se está registrando e instrumentando genera una serie de situaciones jurídicas complejas que deben ser debidamente consensuadas.

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