El mercado avanza y crea expectativas con la ley de financiamiento productivo

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Alejandro Reyser, socio de RED (Real Estate Developers), se entusiasma con los resultados de los proyectos que tiene la desarrolladora en marcha, algunos como el Palacio Paz XXI, en el segmento premium y en una ubicación única, a metros de la plaza San Martín. También tienen en marcha otros proyectos de oficinas, como el de la Rural y residenciales para la clase media, que han tenido gran aceptación y que se estructuró con las UVA’s. No obstante, considera el momento que atraviesa el sector, a la espera de una recuperación y estabilidad.

¿Cuál es tu mirada del sector?

En nuestro caso estamos muy contentos con proyectos en distintos estadíos que nos permiten mantenernos activos, con optimismo y entusiasmo hacia adelante. Pero no olvidamos las dificultades que vive el mercado.

Uno de esos proyectos es muy particular

Así es. Mucha gente está hablando de esa obra y dentro de poco la daremos a conocer al público. Se trata de Palacio Paz XXI que llevó mucho tiempo ponerlo en marcha y desarrollarlo como todos los edificios icónicos y únicos. No todos los días se presenta la posibilidad acceder a un terreno tan particular, en una ubicación emblemática como es el Círculo Militar, para desarrollar un proyecto de estas características. El proceso fue muy constructivo con las autoridades del Círculo Militar. Por otra parte es una zona con proyección histórica y fue un gran desafío presentar y aprobar un emprendimiento que se enmarca dentro de esa área de protección. Luego el otro tema fue encontrar un estudio de arquitectos que tenga la visión de contemplar el valor de la obra, considerando lo que ha sido el Palacio Paz para Buenos Aires y en la zona de Retiro y la plaza San Martin.

Respecto la demanda. ¿Qué dice la gente?

Nos excedieron las expectativas que teníamos. En 2015 pusimos en marcha el proyecto con el 90% de las unidades vendidas antes de comenzar la construcción. Se necesitó poco marketing y poca difusión. En su momento sucedió de boca en boca y a medida que la gente se fue enterando y comenzamos a mostrar lo que sería el proyecto decía: “yo quiero estar allí”. Y así fue como pudimos prevender el 90% de las unidades, instalado en un lugar único e irrepetible. Hay que pensar en Plaza San Martín: no es sencillo encontrar terrenos para levantar un edificio de 100 unidades residenciales y con uso apto profesional, cuando una de las fachadas mira al contra frente del histórico Palacio Paz y lo que será el nuevo jardín central, que será renovado y considerado Patrimonio Histórico. Ha sido una excelente oportunidad que no se presenta con frecuencia de estas características.

¿Cuáles son los otros proyectos en marcha?

En etapa de terminación, el edificio de oficinas de la Rural, detrás del predio ferial de Palermo. Es una torre de 15 pisos diseñada por el estudio de Mario Roberto Álvarez y Asociados. Es un proyecto muy interesante. En los primeros cuatro pisos se mudará la Sociedad Rural Argentina y desde el 5º hasta el piso 15º se ha vendido a inversores o usuarios finales que piensan mudar sus oficinas allí. Desde luego tiene una vista muy impactante abierta al Botánico, a la propia Rural y desde los pisos más altos se puede observar también el río. Por otra parte, hemos iniciado dos proyectos muy ajustados en el segmento de clase media. Lo lanzamos cuando se inició el proceso de la era de las UVA’s con el proyecto In Lope de Vega. Se trata de una obra muy importante para desarrollar en tres etapas. Tuvimos la fortuna de revender la primera en un 70% con las UVA’s y estructurado 100% justamente en UVA’s. Es un emprendimiento que nunca hubo en esa zona. Tuvo mucha aceptación y ahora está en etapa de construcción. También RED está con proyectos de tamaño medio: el primero es Dorrego Mío, en avenida Dorrego, muy cerca de la avenida Corrientes, una zona que el Gobierno de la Ciudad impulsó mucho a través del Distrito Audiovisual. Son 50 unidades con uso apto profesional. Es decir, que habrá una convivencia de estudios profesionales con la gente que vivirá allí.

¿Cómo atraviesan estos momentos difíciles?

Creemos que son etapas para pensar los proyectos, buscar los segmentos, estructurarlos y dejarlos listos para cuando llegue el momento y el mercado vuelva a estar demandado. También producir esas unidades justamente para que esa demanda esté lista para volver a participar y comprar. Y nosotros tengamos oferta para vender. Estamos activos y de hecho nos interesó una zona que ha cambiado mucho como es el barrio de Retiro, en calles como Esmeralda, Suipacha, Paraguay, con la peatonalización y la llegada de lo que significó We Work en la torre Bellini. Compramos en esa área una propiedad y estamos desarrollando un edificio de oficinas. Ahora, con el cambio del Nuevo Código Urbanístico de la Ciudad se generan algunas oportunidades que las estamos analizando. Esperamos también dentro de poco anunciar el lanzamiento de una nueva saga de emprendimientos justamente aprovechando esas oportunidades que propone el Nuevo Código Urbano, trabajando con inversores y propietarios de los terrenos.

¿Qué opinas de la ley de financiamiento?

La reglamentación de la ley de financiamiento productivo se presenta como una posibilidad interesante para financiar proyectos que no había hasta el momento y que seguramente le dará volumen al mercado y generará muchas oportunidades. Además sumarán inversores potenciales que hoy no están participando del desarrollo inmobiliario en la Argentina. En países como Chile, Brasil y Uruguay se aplican esos vehículos y están muy presentes.

Hubo créditos para desarrolladores, pero pocos y muy caros…

Nosotros fuimos unos de los pocos afortunados que pudimos acceder a esos créditos para desarrolladores justamente para el proyecto In Lope de Vega a través del Banco Supervielle. Estamos muy agradecidos de que se haya podido aplicar. Fue un proceso muy enriquecedor que hicimos junto con el banco en ese momento. Ahora de alguna manera estamos en una situación de wait and see, esperando que las tasas bajen como también la inflación. De todos modos, creo que la UVA demostró que en situaciones de estrés aguanta y responde muy bien los embates que presentan en este tipo de economía con inflación, tasas altas y devaluación. Creo que demostrará con el tiempo que puede ser la moneda que necesita este mercado para generar el desarrollo sostenido a largo plazo. Hay que pensar que la UF se crea en los años 70, pero recién gana fuerza a fines de la década del 90, cuando Chile logra bajar los niveles de inflación de dos dígitos.

Con financiación, este mercado puede crecer en gran volumen

La gente con capacidad adquisitiva compra y decide mudarse. Este segmento siempre estará. Y de hecho participamos de ese mercado, pero el volumen grande está en el desarrollo para quienes no pueden acceder o no cuentan con todo el dinero para mudarse y comprar su casa. Entonces la UVA y esta ley de financiamiento productivo a través de fondos institucionales pueden participar del desarrollo inmobiliario y generará la posibilidad de que el mercado se convierta y adquiera otro volumen, otro tamaño.

Mecanismos necesarios

Existe un déficit habitacional que evidencia que pasarán muchos años para que el mercado haga el catch up para poder brindarle esa cantidad de unidades que hoy están en falta. Y que si hoy la gente tuviera el poder de compra a precios adecuados y las condiciones para llevar adelante esa oferta, se absorbería en forma inmediata. Es una necesidad de la clase media, incluso aquella que tiene sus ahorros, entre un 50 o 40% y que podría pagar, pero necesita otro 50% que le financien. Vimos un poco de luz hace un par de años y observamos cómo reaccionó el mercado en ese momento, con pago en cuotas mensuales a tasas razonables. Si logramos una estabilidad total, creo que las oportunidades son enormes. Lo vimos en In Lope de Vega. Tenemos en ese lugar un showroom, donde instalamos una unidad modelo. Allí pasaron más de 5.000 personas, de los cuales creemos que muchos de ellos eran potenciales compradores. Cuando la situación vuelva, con estabilidad, seguramente comprarán inversores, pero también usuarios finales. De hecho, muchos de los que nos visitaron eran de la zona o de un área aledaña y que instalarse para ellos en esa ubicación es aspiracional. También para la gente de la zona oeste, que vive en la provincia y que también es aspiracional ese cambio de ubicación. Se calcula que era por lo menos el 10% de las transacciones con ese perfil y creemos que hay mucho más. El Gobierno porteño hizo mucho para fomentar el desarrollo en ese sentido y estamos muy agradecidos de que esos proyectos se potencien.

Imagino que es muy complicado convencer a los propietarios a vender sus terrenos

Esa es la parte más difícil, la de acceder a un buen terreno. Lleva mucho tiempo y no es lo mismo una ubicación que otra; se busca la adecuada. Hemos tenido diferentes situaciones, casos en que no hemos podido comprar al propietario en el precio que el negocio cerraba y a la vez el estaba dispuesto a vender. Entonces tuvo una participación en el negocio. Hicimos una asociación y aportó el terreno y se lleva, a cambio, metros cuadrados a medida que se va produciendo. Sin duda, en general quien vende un terreno no está en situación apremiada y espera el momento de más auge inmobiliario y recién allí toma la decisión.

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