El sector a la espera de que se disipen las dudas para las inversiones

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Javier Dborkin, director de Boston Andes Capital, analiza el impacto de la economía en el sector. Considera que la incertidumbre, especialmente de estos meses, dilatan las decisiones de los inversores y que es indispensable a la hora de realizar cambios que se logren con cierta rapidez para poner en marcha las propuestas pendientes. Un proyecto inmobiliario requiere tiempo para su desarrollo y también un clima sereno donde las variables puedan encontrarse y concretar sus objetivos, no sólo desde la oferta, sino desde la demanda.

¿Cómo ves el sector?

Este es un año largo, complicado. Hubo y hay que lidiar con la incertidumbre que inquieta, lo cual es negativo para el mercado en función de las decisiones. Los inversores necesitan tener un lugar donde pararse y saber qué camino tomar. Estamos a días de una elección presidencial y gane quien gane los cambios vendrán. La macroeconomía es muy compleja. Una inversión inmobiliaria requiere tiempo. Se entierra el capital por muchos años y entonces todos los agentes de inversión que participan del negocio en la medida que pueden esperan a que ciertas variables se despejen para tomar el rumbo indicado. Dadas las circunstancias estaremos definitivamente más claros en los próximos meses.

El inversor, ¿cuánto tiempo puede estar inactivo?

Sucede que los mercados están compuestos por decisores que piensan distintos. Mientras yo pienso que es mejor esperar, otro puede pensar que es momento de entrar en el negocio y a su vez, otro puede creer que es momento de salir. Finalmente según mi visión, creo que esperar permite tomar mejores decisiones. Otros piensan que es mejor actuar. No sabemos quién tendrá razón. Esta es la complejidad que tiene el mercado. Pareciera que en este momento hay más visiones que coinciden que de acuerdo con el escenario conviene esperar y paga más que la opción de actuar. Y es mejor esperar por más tiempo que sea aunque genere más angustia, que por no esperar, actuar y tomar una mala decisión. En este contexto no hay respuestas felices, pero debe haber respuestas menos malas que otras.

Si el inversor tiene la tierra se ha dado un gran paso…

Existen distintos niveles de decisión como de proyectos. Nosotros tenemos una obra en curso con la que estamos muy felices y que está transcurriendo con un presupuesto en dólares, que siempre se estima en esa moneda. Y nos encontramos frente a una obra que nos costará más barata de lo que habíamos imaginado y eso no es habitual. Porque aquí en general con la inflación y muchos momentos de retraso cambiario, se termina un proyecto con sobrecostos en cada uno de los ítem del presupuesto. Pero esto no ocurrirá en este caso y vamos a enfrentar una coyuntura, que en caso que no hubiere las ventas que imaginamos, nos podemos tomar el beneficio de construir a  menos valor de lo que habíamos imaginado. La contrapartida de esa situación radica en que no sabemos con qué mercado nos vamos a encontrar al momento de terminar y los inversores que ya compraron y lo hicieron pesificados con saldos que no están en dólares, tendrán también ese beneficio, ya que la mayoría compraron en pesos pero con cláusulas de ajuste. Entonces quienes compraron con esas condiciones y mantienen un perfil de inversor con la capacidad de soportar esos ajustes, al final, también compran más barato de lo que habían  imaginado cuando lo miden en dólares. Lo que no saben es con que mercado se encontrarán después.

¿Comprarías tierra ahora?

Ese es un segundo nivel de decisión. Imagino que esa pregunta además de un desarrollador inmobiliario se la puede plantear el que tiene un negocio textil si compra o no una fábrica. O el que tiene otro rubro y necesita hacer una inversión y cambiar dólares para ese fin, si es el mejor momento para concretarlo o no.

Ustedes tienen proyectos en Boston. ¿Cómo está el negocio allá?

Los negocios que realizamos en esa área son de una naturaleza totalmente diferente al que estamos acostumbrados acá. Allá existe el crédito a largo a plazo, que no sólo se obtiene cuando se adquiere una vivienda, sino también cuando se compra un activo, por ejemplo, un edificio de oficinas. Para lo que no es necesario contar con una compañía enorme que cotiza en bolsa para acceder a esos créditos. Esto permite mirar negocios que son diversos, sin necesidad de construir para realizar un negocio inmobiliario. En nuestro país se asocia el negocio de la construcción con un desarrollo o la compra de un departamento en preconstrucción. Allá la mayoría de nuestros negocios no implican que haya una obra detrás. Pero sí se pueden comprar edificios que tengan algún tipo de eficiencia operativa, en general oficinas, pero también algunas viviendas. Y como hay crédito existe el negocio de vivienda para la renta. Algo similar sucede en Chile con muy buenas fuentes de retorno, sin pasar por los riesgos y el tiempo que implica la construcción. Eso acota los plazos y los riesgos. Pero además mediante la eficiencia de los procesos de administración de un edificio es posible, si amerita realizar inversiones de capital para mejorar las condiciones de un edificio, cambiando un administrador o el comercializador de un edificio generando condiciones para un mercado. Boston es en particular un lugar donde el desempleo alcanza el 2% y donde hay industrias de biomedicina y de educación, que son defensivas, es decir, anticíclicas, que resisten bien un ciclo negativo de la economía. Y desde ese lugar la demanda es muy sostenida, el crecimiento se puede pronosticar y es posible estar allí de manera estable y pensando en el futuro.

Reflexión final.

Me animo a decir que el 2020 será un año difícil. No imagino que todo cambie rápidamente. La incógnita que planteo se basa en cuáles son las variables económicas a mejorar y cuál será la impronta que le darán a la economía. Asumiendo que quien dirija fuera pro-mercado, y que no quisiera borrar todo lo que se hizo y empezar de nuevo, las condiciones actuales son complejas. Lo ideal sería que lo que haya que hacer suceda rápidamente. Si hay que renegociar la deuda, que ocurra pronto; si hay que cambiar condiciones en un algún mercado, que se realice de manera veloz; si hay que modificar una ley, que lo concreten o no. Pero lo difícil  es sostener en el tiempo mucha incertidumbre mientras los agentes de inversión estén esperando. El desarrollador/inversor está acostumbrado a los cambios, pero si la incertidumbre se mantiene demasiado tiempo eso implica esperar y retarda las decisiones. En el caso de tener que invertir en el mercado financiero esta opción permite contar con liquidez y el inversor mientras espera, cualquier posición tomada, aunque reconozca una pérdida importante, lo puede reconocer al día siguiente. En cambio el mercado inmobiliario, que tiene muchas virtudes, el inversor experimentado y profesional, sabe que es un mercado más ilíquido y que requiere de tiempo. Y cualquier decisión de inversión, requiere de ciertos parámetros, además de trazar algún escenario. Y en especial para los grupos que trabajan no sólo con capital propio, sino que invitan a otros inversores a sumarse para poder plantearles alguna lógica, que hoy en esta Argentina es muy difícil. Es necesario contar con una estrategia que nos permita ganar dinero en los próximos cinco años, lo que es propio del negocio inmobiliario. Esas son las limitaciones con las que convivimos. Por eso insisto en que es necesario si hay que tomar decisión, que los cambios se concreten rápidamente para que los inversores a partir de allí tomen las decisiones.

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