Iuri Izrastzoff, socio de la firma Izrastzoff, analiza el mercado de unidades usadas

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Izrastzoff analiza el segmento del usado dentro del nuevo contexto económico. Los vaivenes de un target que se mantiene firme, más allá de los altibajos. Opciones para elegir y una demanda que considera las bondades de las unidades usadas tanto en el nivel Premium como para la clase media. Su comportamiento tras la corrida cambiaria.

¿Qué está sucediendo con las unidades usadas?
Ese segmento se mostró muy activo en 2017, potenciado por el crédito. Notamos a partir de diciembre, cuando el dólar saltó de 17 a 20 pesos, que la actividad comenzó a caer, afectando a quienes podían acceder en usados a través del crédito de hasta 300.000 dólares. El verano se mantuvo flojo, con poca demanda, pero mostró recuperación a partir de marzo para quienes podían acceder de 350.000 dólares en adelante y no necesitaban crédito. Nos sorprendió porque fue mayor este año que el año anterior. Y más aún después de una suba continua en valores desde enero de 2016, que fue persistente con una demanda interesante. Después de la corrida cambiaria hubo freno en consultas, pero ahora está dinámico nuevamente.

¿Cómo se comporta la oferta?
Hemos notado un aumento de las tasaciones en el segmento medio alto. El precio está convalidado por los propietarios, interesados en vender. Buscan en particular las propiedades muy bien recicladas, en buen estado. En cambio, hay poco interés en unidades que necesitan reciclaje, probablemente movido por los mismos problemas que tiene la construcción, con un costo alto. Las zonas son las que se identifican con nuestras sucursales, Barrio Norte, Recoleta y Palermo, con fuerte demanda. En otras áreas como Nordelta o Pilar, el comportamiento es muy diferente. En Nordelta, por ejemplo, no se consigue nada por menos de 400.000 dólares; en cambio, en Pilar existe más variedad. Se puede conseguir casas de hasta 250.000 dólares en barrios chicos y con poca infraestructura. Pero el fuerte está en Capital.

¿Se nota diversidad de precios?
Los promedios de valor de m2 en Capital no sirven para analizar. Al realizar los promedios se rompen los extremos. Por ejemplo, en Puerto Madero hay que pensar a partir de 4.500 dólares, en Recoleta algo más bajo. Igual hay que considerar muchos aspectos a la hora de tasar. No sirve generalizar. En cambio, sí hay nuevos software que permiten obtener los promedios por manzana, y brindan una idea de los valores.

¿Cómo están las variables?
Existe mucha oferta, se nota que ha crecido, no sólo por las tasaciones, sino se advierte en los portales. También hay demanda por arriba de los préstamos, es decir de 350.000 dólares en adelante. Incluso en valores más altos, que nos sorprendió, apareció el segmento Premium de montos de 800.000 dólares, que durante el cepo cambiario fue el que más se restringió. Este año vemos este nuevo comportamiento del mercado. La decisión para comprar es para la gente. No para el inversor, tampoco el extranjero que no llegó. Se mueve con el mercado argentino que vive en Buenos Aires.

¿Qué busca la gente? ¿Cuáles son las exigencias?
Todos tienen cuidado de las expensas. Incluso cuando la gente adquiere una unidad importante se fija que las expensas que no sean un delirio. Buscan unidades con amenities, aunque depende del barrio. La gente toma la decisión y se da el gusto de comprar lo que postergó durante mucho tiempo. Eso sí, eligen propiedades en muy buen estado, que no haya que invertir.

¿Qué ubicaciones prefieren?
En realidad se amplió el radio para elegir dónde vivir. Por ejemplo, ese sector del centro que recobró su atractivo, como Suipacha o Esmeralda hacia el sur están mucho mejor y tiene su demanda. Sucede que la infraestructura del estado mejora el Real Estate. En la zona de Tribunales, cerca del teatro Colón, se notó un fuerte cambio y está mucho mejor. Hacia el sur si se recupera la zona de Avenida de Mayo sería muy interesante, dado que es una vía emblemática, con un estilo europeo.

Usado vs nuevo.
El emprendimiento viene perdiendo en los últimos dos años; durante el cepo le ganó. Lo que sucede con la unidad nueva es el costo desconocido que se paga cuando se entrega la unidad. Por costos y por temor, viene perdiendo. Todo está relacionado con la inflación, pero si baja puede revertir esa situación. Además en los emprendimientos hay distintos segmentos. En los Premium, el que compra no mira el costo final que tendrá porque le importa esa ubicación o esa pieza única. En un target más bajo si se fija en el costo. Estamos en una etapa post corrida, es difícil decir cómo se comportará el mercado, pero al menos no hubo un freno fuerte como hubiéramos imaginado.

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