Unidades usadas vs. inversión en pozo: disparidad de resultados por la coyuntura

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Jorge Fernando Moscatelli es director de la firma Situar. Además de su actividad inmobiliaria, es arquitecto y desarrollador, de manera que abarca varias facetas del mercado. Analiza lo que está sucediendo en estos días, en un año electoral y de qué manera impacta en las decisiones que debe tomar la demanda. Y mientras la oferta de lo nuevo se mantiene algo renuente, el segmento del usado gana espacio. Preferencias atadas al momento actual, con las perspectivas de que una vez disipado el enigma político, vuelvan los créditos UVA’s, que sin duda ayudarán a dinamizar el Real Estate.

¿Cómo está el mercado en estos días?

Estamos en un momento de expectativa ya que las elecciones marcan el ritmo de las operaciones en la inmobiliaria. Las que más se logran son aquellas que les permite a los compradores estar cerca de lo palpable. Es decir, la gente recorre las obras que estamos terminando para constatar el estado del proyecto, cómo están los revestimientos, los detalles, las terminaciones. Y está dispuesta a invertir y no esperar la resolución de las elecciones. En cambio, no sucede lo mismo con las obras en el pozo. Cuesta más, existe un retraso de la velocidad de los proyectos con respecto al año pasado. Los que funcionan bien son aquellos que se están entregando.

Este comportamiento sucede en diferentes barrios…

Existe un patrón de conducta del comprador que atraviesa todos los barrios y sectores. Es decir, sucede con las propiedades ABC1 en Puerto Madero, con pisos de más de 300/400 m2 muy caros, pero también con monoambientes en el resto de la capital. Se repite el patrón del comprador que es el mismo. Con respecto a una inversión, si se presenta una muy buena oferta se concreta la operación. En cuanto a la necesidad de cambio y reemplazo de vivienda no está frenado. Hubo movimiento constante, aunque un poco más lento. Pero cuando la compra es necesaria y si está en el límite de lo urgente, existe y se mueve muy bien.  

Por ejemplo, está el comprador que busca sumar un ambiente más. y pasar de un dos a tres.

Así es, a estrenar en un área cercana como Caballito puede alcanzar entre 120.000/150.000, pero en el caso del usado baja un 25%. Este tipo de operación surge siempre porque la gente prefiere tomar la decisión, pese a que hoy no está acompañada por los créditos y se maneja con el dinero de los ahorros y de la ayuda familiar. Es por ahora, porque existe la expectativa después de las elecciones de que los créditos volverán. Pero por ahora no podemos contar con esa opción y tenemos que hablar con los vendedores para ajustar los valores. Lo planteamos cada 15 días y conversamos con los dueños de las propiedades para explicarle la realidad de mercado que obliga por momentos a cerrar en un 15/12% menos de la tasación original del valor de la propiedad. Nada se cierra por menos del 8% de lo que está publicado. La gente que tiene disponibilidad para comprar, quiere verse premiada por invertir previo a las elecciones y quiere contar con esa oferta, que antes con los créditos era más difícil acceder con una rebaja. Los precios se habían distorsionado un poco respecto de los usados, casi llegando a los de estrenar, con prestaciones  inferiores, expensas más caras. Pero se volvió a la normalidad. 

¿Qué sucede con los PH’s?

Son muy buscados y siguen siendo un segmento que atrapa a los más jóvenes. Tenemos en Barracas y San Telmo, son usados que se venden muy rápidos. Entre otros temas los buscan porque son accesibles con gastos menores y además tienen otra forma de movilizarse por la ciudad que ha cambiado. No se usa tanto el auto y más la bicicleta.

¿Existe la presencia del inversor?

Si está muy presente en todas nuestras obras, pero estamos vendiendo a valores que nos sorprenden. En Caballito, por ejemplo, un inversor que está por entrar a un emprendimiento se lleva unidades a un valor por m2 casi como lo que fue un año después del comienzo del cepo. Eso se destrabó mucho. Lo vemos en Puerto Madero, en Palermo, en Botánico. Es el negocio de apostar por el sector para que haya más propiedades, más opciones, más oferta. El inversor que hay que premiar hoy analiza todo dos o tres veces más que antes, el terreno, la zona. Ya no sucede aquello que informalmente se juntaba un grupo de amigos, reunían el dinero y desarrollaban un proyecto. Hoy la gente quiere tener más seguridad que antes. Aquello de despachar propiedades no va más. Antes los pozos tenían otra velocidad. Hoy es diferente y hay que trabajar más.

La calidad de la construcción, determinante

Hablo con los brokers de la inmobiliaria de un tema de formación y de aplicar más docencia. Cuando la gente dice que consigue una unidad por USD200 por m2 menos, es necesario fijarse las cualidades del edificio: por ejemplo que cuenten con servicios centrales, si tiene pisos radiantes, si tiene doble pared exterior, cómo son las terminaciones, entre muchos aspectos. La gente analiza todo. Antes se fijaban sólo la ubicación y la cantidad de m2. Hoy, el que tiene el mejor proyecto y el mejor precio, tiene más chance de vender que antes. Mientras que el que tiene un proyecto que no está muy bien terminado y quiere aguantar el precio por la zona, le va a costar mucho más vender.  

¿Existen actualmente los reciclados?

Sí, efectivamente se pueden conseguir a buenos precios en zona de facultades, en el centro, en la 9 de Julio Sur, la avenida Independencia, por ejemplo, existen muchas oportunidades. Gente que ha comprado, reciclado y puesto en renta. Con estas oportunidades y valores por debajo de los 1.500 dólares el m2, estas unidades son para reformar y se obtiene una diferencia en el alquiler.

Expectativas asociadas a las elecciones

Creo que la respuesta estará muy atada al tema electoral, pero no creo que cambie tanto cualquiera sea el resultado. El Real Estate está aguantando y se va a descomprimir. En cuanto a los valores de Buenos Aires que dicen que están muy arriba, no estoy de acuerdo. Creo que tenemos valores lógicos para lo que es Latinoamérica, siendo una capital cultural y de turismo, con gran movimiento y muy por encima con los que se compara. Buenos Aires tiene buen valor y grandes oportunidades. Existe un sector muy alto, pero tiene su público; la media de Buenos Aires está en un valor más que razonable y lo que hay que hacer es estar expectante, lo que no implica quedarse quietos. Hay que actuar y explicarle a la gente de las oportunidades que se pueden generar y eso implica más probabilidades de vender porque la gente necesita mudarse de todas maneras.     

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