Ahora, con precios atractivos, todo indica que es un buen momento para invertir en el campo

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El ingeniero agrónomo Javier Christensen, es presidente de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR). Además de ser titular de la entidad es martillero, tasador y corredor inmobiliario rural. Y todo ese bagaje de conocimiento le permite analizar la situación actual de este sector clave en la vida del país. Explica cómo incide el efecto de la economía en la actividad, el papel de la demanda, la oferta y la mirada de los inversores en busca de buenos negocios.

¿Qué está pasando con el campo?

El sector inmobiliario como el resto del país atraviesa un tiempo de incertidumbre política que nos afecta a todos. En la CAIR medimos el índice de actividad todos los meses. Y según este estudio, diciembre fue el más bajo de los últimos cinco años por la devaluación y el aumento de las tasas. En este momento por la cuestión económica existe cierto escepticismo y dudas por parte de los que invierten en el campo respecto de lo que puede suceder en el futuro, ya que este rubro es un negocio de largo plazo. Y si el panorama resulta más complicado le costará salir. O bien el precio del campo será mucho más bajo. En cuanto a las áreas más buscadas hay que mencionar siempre la zona núcleo. Allí el sector agrícola es de lo mejor, tiene muy buenos precios con mejores rendimientos y por lo tanto es muy demandada. Produce más con menores riesgos de producción y son más fáciles para vender. En cambio, hay campos marginales en el país que son muy productivos, con muy buenas oportunidades y equipos de riego, pero cuestan más entrar y salir de ese negocio.

¿Qué sucede con las zonas ganaderas?

Estas zonas tienen sus ciclos. En ese sector ahora están actualmente más optimistas con toda la exportación de cortes a China y de lo que se exporta al mundo. De hecho hay mayor interés por este segmento y esa demanda implica la búsqueda de arrendamientos para cría. La inversión en la tierra de un campo ganadero comparativamente con el de la zona agrícola cuesta menos, pero lo costoso es el armando del campo y los tiempos que se necesitan para el desarrollo del ganado.

La buena cosecha que llega, ¿alienta la inversión?

El año pasado la actividad estuvo muy optimista hasta mayo con un crecimiento interesante de la actividad, pero se resintió notablemente hasta llegar a diciembre con valores muy bajos. Del histórico máximo antes del 2011, antes del cepo cambiario, antes de la ley que regula la venta a los extranjeros, bajaron entre un 15/20%. Luego, con el ajuste del año pasado hubo otra caída de entre 10/15% más. Ahora estamos en un piso y no se puede bajar más. Además lo que faltó es una demanda fuerte de los grandes campos. Lo que se maneja hoy son inversiones para campos de un millón de dólares que son chicos, un mercado local para gente del sector. Los inversores no están porque tienen mucho dinero, manejan muy bien el negocio financiero y consideran que todavía no está para invertir. En realidad, los grandes inversores se fueron por los rindes y en particular por la incertidumbre.

¿Qué parte del país tiene más potencial para crecer?

Si se recorre la Argentina se encuentran lugares increíbles y con gran potencial productivo. Pero hay un tema de infraestructura y de costos de fletes que hacen inviable la producción lejos de los puertos. Existe un reclamo desde hace mucho tiempo porque no se aplica una retención diferencial por distancia. A un productor de soja que está en Salta le cuesta más caro enviarlo a Rosario que lo que obtiene por la venta del producto. Hay que buscar la forma de incentivar la producción para esa gente. Por otra parte, en el país hay muchos lugares con agua, como es el caso de Río Negro que no se aprovechan y se tiran al mar. Argentina tira al mar todos los días más del 95% del agua que recibe. También hay muchos lugares con agua de subsuelo, que tienen mucho potencial, pero que exigen inversiones y previsibilidad en el tiempo para generar negocios a largo plazo.

¿Impacta el cambio climático? ¿Juegan en contra las inundaciones de estos últimos días?

Lo que se nota más son los extremos. Siempre hubo años con mucha lluvia y otros secos. Pero lo que sucedió el año pasado fue la peor sequía de los últimos cincuenta años que afectó muchísimo a todo el sector. Las temperaturas extremas como la falta o exceso de agua son muy preocupantes. Este año hubo un comienzo de exceso de lluvias, donde las zonas más se perjudicaron, pero el resto del país recibió mucha agua y con una producción muy alta, que se calcula en más de 130 millones de toneladas. Si se recorre el país fuera de la zona núcleo, los campos de producción parecen que fueran de esa zona tan rica y buscada por lo bien que están los cultivos. Y esto es muy beneficioso para la mayoría de los campos, salvo para los más bajos que han sufrido mucho. Pero el país tiene un enorme potencial y se puede crecer mucho tanto en superficie para agricultura como para la ganadería. Lo bueno del campo es que pese a las complicaciones del país, la tierra se presenta siempre como una reserva de valor. Y eso le aporta tranquilidad al inversor porque la tierra es tangible. No es lo mismo que un broker comente a quien invirtió que sus acciones suben. Si se miden los últimos 40 años, la valorización de la tierra fue de un 5% anual, promedio con picos y caídas muy fuertes, pero en promedio de punta a punta fue del 5% y los últimos 25 años fue del 8%. Si se suma el 8 %, la rentabilidad que está entre el 2/3% es muy buena. Con lo cual, existe un grupo de inversores que siempre diversificaron y distribuyen su dinero, por ejemplo, en oro y bonos pero también en tierra, porque siempre es un activo y un negocio inmobiliario productivo.

La tierra es finita…

Es un bien escaso, que no se multiplica. Pero en la Argentina ahora se está terminando. Faltan los últimos ajustes finales para el censo agropecuario. Hacía mucho tiempo que no se realizaba esa medición. El último censo se hizo en 2008 y fue un desastre, no sirvió para nada.  Hoy hay un censo que permite saber dónde estamos parados. Hubo mucha concentración de la tierra. De 400.000 establecimientos rurales en los 90, ahora existen 280.000/290.000. De todos modos, hay mucha rotación; siempre se venden y se compran campos, es un mercado muy importante.

¿Los inversores son propios del sector o del área financiera?

Desde el año 2004/2011 era la rueda de la felicidad, porque en esos años todos compraban campos porque se vendía muy caro. Fue un negocio inmobiliario muy fuerte. Los campos en la zona núcleo llegaron a duplicar o triplicar el valor en esos años. Cuando llegó el cepo fue un golpe en seco, de cada 100 puntos más de productividad máxima caímos a 7 puntos. Y después con la ley de ventas para los extranjeros, que limitó la venta de tierra se frenó por la ley y el país entró en un espiral descendente muy fuerte a partir de 2011 a 2013; todos querían irse y vender campos. Ahora no hay gran ánimo de inversión y esa ley sigue siendo un freno.

¿Cuáles son las expectativas?

Creo que es un momento para comprar campos, porque la tierra bajó entre un 15%/20%. Están baratas las tierras de calidad, en un piso muy bajo, mucho más aun si se compara con otros países de la zona o del extranjero. Hay muy buenos suelos. Además cuando comienza la espiral hacia arriba de valores se vuelve complicado comprar un campo, porque se presentan, por ejemplo, cinco compradores y todos quieren lo mismo. Hoy todavía esto no sucede, pero los que quieran invertir ahora pueden elegir la zona y negociar el precio. Justamente pensando en el futuro conviene entrar en el negocio cuando la tierra esta barata y así se puede elegir lo que el inversor desea adquirir.

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