Nuevo Código Urbanístico: definiciones para un cambio

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Mario Gómez es, además de director de Le Bleu, un entusiasta académico que destaca la importancia de la capacitación constante del negocio inmobiliario. Durante la entrevista analiza algunos aspectos novedosos del nuevo Código Urbanístico, que se sancionó en diciembre último. Aborda parte de los temas centrales acerca de cómo encarar los proyectos que vienen y las limitaciones para construir; los cambios para crecer en una ciudad policentralizada y la necesidad de generar más acciones para el desarrollo de zonas postergadas. Un tiempo nuevo que obliga a estudiar con detenimiento lo que determina el código y la forma de aplicar en cada caso.

De nuevo listo para comenzar el año en el área de capacitación…

El tema académico siempre me pareció muy interesante. Hoy existe en el mercado una oferta interesante de capacitación superior para la gente que ya tiene su título de grado, pero que decide seguir invirtiendo para adquirir más y nuevos conocimientos. Será un año intensivo dedicado a conocer lo que viene del Real Estate vinculado a los desarrollos inmobiliarios. En esto el nuevo Código Urbanístico implica un cambio importante para los desarrolladores y durante la capacitación se podrán incorporar todas las novedades. Como cambia todo a un ritmo acelerado, no solamente se trata de aprender, sino de desaprender lo que ya no se aplica y que pertenece a otro momento del sector.

De leyes, lo que hay que saber

Se sancionaron la ley referida al Código Urbanístico y la otra vinculada, la ley 6062, llamada de Plusvalía. En particular esta última determina que aquellas parcelas que como consecuencia del nuevo código tienen un mayor volumen edificable, a la hora de presentar el proyecto al Gobierno porteño es necesario abonar un impuesto/cargo o contribución especial. Entonces el Gobierno de la Ciudad se queda con parte de esa capacidad edificable adicional, que exige saber calcularla adecuadamente. Estamos analizando lo que surge de la ley y del decreto reglamentario para presentar nuevos proyectos y determinar si un emprendimiento inmobiliario es o no un negocio según el valor de la tierra, la localización, el precio de las unidades, la financiación, entre otros ítem.

¿Qué sucede si se presenta un buen lote en un lugar donde no se puede levantar una torre?

Con el nuevo código prácticamente en casi toda la ciudad no se podrá levantar una torre, salvo en algunos sectores específicos. Lo que plantea el legislador en esta nueva versión del Código Urbanístico es que se logre una unificación morfológica de la ciudad. Las torres quedaron sólo para determinados corredores que están bien especificados, pero desaparecerán de este modo del ámbito urbano. En ese caso hay que construir un edificio entre medianeras. Los cambios en el código fue parte de un proceso participativo donde estuvieron los vecinos, los colegios profesionales y otras entidades del quehacer inmobiliario, pero no estuvieron representados los desarrolladores, que son justamente actores  importantes en hacer ciudad, que con su impronta modifican un área urbana e influyen para bien. De todos modos, lo que hay que hacer ahora es analizar muy bien las parcelas urbanas para saber cuál es el mejor proyecto posible según los parámetros del nuevo código.

¿Se puede sustituir en un muy buen terreno la altura por el ancho para aprovechar los m2?

Existen seis grandes corredores y en cada uno hay una altura máxima. En el corredor de mayor altura permitida, de 38 metros, que equivalen a 13 plantas se tratará de maximizar todo el frente del lote y aprovechar ese espacio hasta donde se permite según la línea de frente interno y la interna de basamento. Así se podrá utilizar la mayor cantidad de metros vendibles. Esto es aplicable para los desarrolladores como también para los corredores inmobiliarios, que tasan los lotes, crea un tema de análisis de la parcela en función del proyecto inmobiliario que se imagine para esa parcela y así se podrá calcular cuantos metros cuadrados vendibles habrá para ese terreno. Por otra parte, con respecto al tema de la plusvalía, si de ese terreno antes se conseguían 1.000 m2 vendibles y hoy salen 2.000, el Gobierno porteño aplicará un impuesto especial equivalente al 35% del valor de ese plus y hay que pagar todo junto al momento de presentar los planos. Luego ese importe se resta del valor de tasación del terreno. Con todos esos números se llega al valor del lote y se calcula cuánto ganará el dueño de la tierra.

Según el código existe gran interés en desarrollar las zonas más postergadas…

Así es. El nuevo código, a diferencia del antiguo, que se aplicó cuando se construyeron las autopistas, buscó entonces favorecer la centralidad de la ciudad con la apertura de las grandes avenidas que conectaban con el centro de la urbe. Ahora es al revés: se busca lograr una ciudad pluricéntrica, donde cada persona en su barrio cuente con todo lo que necesita y así pueda resolver todas sus necesidades de proximidad. Se busca favorecer la zona sur de la ciudad que históricamente ha sido la más postergada. De todos modos, estos objetivos son parte de un proceso necesario para su cristalización.

Mejoras impositivas

Desde la secretaría de Vivienda, con la participación de las entidades inmobiliarias se está trabajando en la implementación de la devolución del IVA a proyectos sociales, es decir, viviendas que coticen menos de 140.000 UVA’s, lo que aproximadamente se calcula alrededor de 115.000 dólares. Esta propuesta es muy interesante, pero hay que esperar cómo se implementa. Conceptualmente si se aplica esta devolución del IVA para los desarrolladores inmobiliarios, este segmento estará más dinámico. Estas u otras medidas impositivas que se tomen se interpretan como una forma de acompañar al sector.

¿Cuáles son los pasos que vienen?

Llega el momento de presentar en el Gobierno porteño los nuevos planos de acuerdo al nuevo código según la interpretación que hace el desarrollador junto con las personas que lo asesoran acerca de cuáles son las posibilidades de esa parcela. A su vez los funcionarios hacen su devolución y determinan si la interpretación fue correcta o  no. Y se sabrá así cuáles fueron los criterios específicos aplicables a la parcela de acuerdo al nuevo código, que hasta ahora es una gran entelequia teórica. Es necesario observar cómo evoluciona este proceso a medida que se presenten las propuestas.

Acerca del Boleto Inmobiliario Electrónico. ¿Cuál es tu opinión?

Me parece que es una herramienta positiva, que se aplica en otros países. Se trata con el boleto de hipotecar un bien que todavía no se tiene porque está en el pozo. Está bien crear instrumentos de este tipo que ayudan a que existan más posibilidades de dinamizar el negocio inmobiliario. Aún así, no soluciona el problema de fondo, pero hace un aporte para que el sector pueda comenzar a despegar y generar negocios en una coyuntura que no es tan favorable, pero que a la vez plantea desafíos.

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