Norberto Lepore, presidente de Lepore Propiedades, explica algunos aspectos propios del mercado afectados por la situación económica del país. Más allá de estas vicisitudes y del proceso recesivo, el sector intenta recuperarse con una demanda que está más decidida a concretar algunas operaciones, lo que le permitiría al sector activarse especialmente en este momento del año, clave para la adquisición de propiedades.
¿Cómo está el mercado en estos días?
Desde el 2017 comenzó un proceso recesivo en el mercado inmobiliario por distintas circunstancias y se resintió la actividad, que retrocedió más de un 30% y, por ende, los precios también se retrajeron. Hoy están un 20% por debajo del valor real. Al achicarse la actividad, los precios tuvieron un impacto muy negativo. Pero lo positivo, ya en los últimos días ante un cambio inminente, fueron posicionándose y hubo una gran cantidad de consultas por diferentes razones. Hay un punto de equilibrio que hace que la gente se interese, no tanto el inversor sino el consumidor final, que estadísticamente es el que tiene que comprar. En este último tiempo la decisión se había postergado, pero llega un momento en que hay que decidirse a adquirir la propiedad.
Hay meses que son clásicos para dar ese paso…
Estadísticamente septiembre, octubre y noviembre suelen ser meses de fuerte movimiento, pero también por distintas circunstancias, tanto en enero como en febrero hubo mucha demanda. En algún momento el que tiene que comprar tiene que resolverlo. No obstante, el mercado hace un año y medio operaba con 80.000 transacciones anuales, siempre en la ciudad de Buenos Aires, pero ahora hubo no más de 50.000 porque se retrasó, pero seguramente tiene que crecer por un tema natural de la evolución del mercado.
Perfil de la demanda y zonas preferidas
En general, los que más mueve la demanda es un perfil de entre 35 y 50 años. Gente que se va a vivir sola, que se divorcia, que se casa… Con respecto al efecto de los precios, el año pasado cuando el mercado demandante achicó sus ofertas, el oferente no se definía para tomar una decisión. Hoy, al achicar esas posiciones, el que tenía que vender bajó un poco los precios y eso produjo un efecto que permitió un punto de equilibrio interesante. Creo que el mercado se tiene que activar. Siempre referido al consumidor final, es el que maneja el gran mercado y necesita tomar una decisión porque la vivienda es necesaria.
¿Qué sucede con las tasaciones?
En nuestra empresa lo que hicimos en los últimos meses en particular fue trabajar con cada una de las partes. Al vendedor tenemos que contarle la realidad día tras día. Es necesario decirle la verdad; luego la decisión la tiene que tomar el dueño de la propiedad. Como intermediarios tenemos que mostrar lo que sucede todos los días y advertir lo que puede pasar y prever. Es importante el asesoramiento para estar muy cerca de ambas partes. La situación que genera adquirir la casa propia resulta compleja. Es difícil encontrar con rapidez y decidirse. Sucede que se busca mucho y no gustan las propuestas. Hasta que finalmente el comprador encuentra lo que le interesa. Se tiene que definir y el proceso de compra es muy difícil; es un momento tenso hasta que finalmente se concreta la operación.
¿En qué condiciones se ofrecen las propiedades?
En las unidades usadas que se venden en general no realizan ningún cambio. Nosotros le transmitimos que si lo mejora repercutirá favorablemente en el precio. Hay algunas personas que lo realizan, pero otros prefieren bajar el precio y lo venden tal como está la unidad.
¿Cuáles son las zonas más buscadas? ¿Hay preferencia por las torres?
Las áreas típicas, es decir, Recoleta, Belgrano, Caballito, son los tres polos de una demanda global y luego los entornos: crecieron mucho Núñez, Colegiales, Almagro y Palermo. Este último se busca mucho para la gente del interior que tienen hijos que llegan para estudiar, y mucho de ellos buscan alquilar. En cambio, la gente más tradicional que vive en Caballito y Belgrano no se quiere mudar de su zona. Con respecto a la tipología de las viviendas, de acuerdo con las estadísticas, la gente busca pisos más altos, que tienen visuales, un valor subjetivo, pero que cotiza bien. Puede suceder que haya un 10% que no le importe esta alternativa, pero hay un 90% que sí elige los pisos altos. Y eso se transmite a los precios.
¿Continúa la búsqueda de viviendas con amenities?
Hay un alto porcentaje de la demanda que prefiere los amenities, especialmente los jóvenes. Un pequeño grupo que no los usa y adhiere vivir en un edificio que no cuente con esos servicios, pero es menor la cantidad que no los requiere a la hora de comprar. Respecto a las opciones de esos amenities, se usan un 20%, pero a la hora de adquirir la propiedad la mayoría los requiere, porque saben además, que cuando se venda el activo cuentan para ofrecer con esa opción. La incidencia de los amenities en las expensas en algunos casos no genera casi gastos importantes. Tal vez la pileta, respecto del mantenimiento. Es cierto que también depende si se trata de un edificio de pocos pisos, el gasto puede ser mayor que en el caso de una torre con muchos propietarios, donde el impacto es mucho menor.
Respecto del Código Urbano, ¿cómo impactó con respecto al tema de las torres?
Es más atractiva una torre que un edificio entre medianeras. También es más costosa la torre. Pero es un tema para seguir discutiendo con las entidades para saber si se puede solucionar. En cualquier actividad, el crecimiento no se puede cortar. Pero es cierto que es necesario estudiar muy bien donde se instala una torre.
¿Qué sucede con los inversores?
En las obras en marcha, ellos están y sí tiene actividad hoy está como se denomina en el momento cero, que comienza con la preventa donde se ofrecen precios diferenciales, que se terminan en dos o tres años y valores muy competitivos, que además no tienen que desembolsar en un día, sino en la medida que avanza la obra. Genera una renta muy importante, que es indirecta, que es la capitalización del bien, y está muy por encima de cualquier tasa o renta que deja un alquiler. Como reflexión final, comento que el año próximo nuestra empresa cumple 40 años y en ese tiempo hemos vivido todo tipo de crisis y pese a todos los inconvenientes, la empresa creció. La clave consiste en adaptarse al movimiento del mercado, la gente y las empresas, el argentino es un especialista en adaptarse. Confío que el país saldrá adelante tanto en la economía, como en el nivel social y que todo será para bien. Pero tenemos que trabajar todos mucho, con ideas, con creatividad y apostar a seguir creciendo.
