Sandro Ortíz, arquitecto y consultor independiente, es además un conocedor del Código de Planeamiento Urbano, lo que le permite plantear cuestionamientos sobre los cambios que se discuten y pone sobre el tapete cómo se podrá transformar la ciudad en las próximas décadas.
Hay que decir que Sandro Ortíz no le teme a la polémica cuando plantea aspectos relacionados con la modificación del Código de Planeamiento Urbano (CPU). Y confirma que “es de público conocimiento que el Gobierno porteño está trabajando en la modificación del CPU que se transformará en el nuevo Código Urbanístico y que debe contar con la característica de morfológico. Es decir, que en lugar de regularse a través de parámetros matemáticos como el FOT, el FOS o las tangentes, será a través de un completamiento morfológico respetando la fisonomía de la ciudad. El Código actual, que regula la constructividad de las parcelas hace 40 años, durante los primeros 30 años aplicó los parámetros matemáticos. Pero una vez que se sancionó el Plan Urbano Ambiental comenzó a flexibilizarse una norma que existía en el Código que es el enrase o el completamiento del tejido, de modo que se podía copiar en ciertas condiciones la altura de las parcelas vecinas, por ejemplo, de la misma cuadra, de edificaciones en la misma manzana, en la otra manzana, en el mismo barrio.”
Esta aplicación parece complicada…
El grave problema que tiene el mercado de tierras es determinar cuál es su valor. En lotes chicos no hay problema, porque se aplica el FOT, FOS o los indicadores naturales de este CPU en cualquier zona. Pero en áreas de mayor importancia es más complejo. Puede suceder que al querer reproducir la morfología de algo del barrio o de la manzana, por ejemplo, un desarrollador consulte a la Dirección General de Interpretación Urbanística. Y allí se analizará si tiene algún sentido realizar o no algún completamiento.
¿Será posible con la nueva normativa edificar una torre en un barrio de casas bajas?
Depende de la interpretación de la norma. Para generalizar, a veces el completamiento morfológico tiene algún sentido de tejido urbano que responde a una lógica y un sentido para la ciudad.
¿Se busca armonía, orden y estética dentro de la morfología?
No siempre ha sucedido. Como arquitecto planteo dos proyectos, dos edificios clave para entender lo que pasó en la ciudad. Por ejemplo, se construyeron dos íconos porteños como el Kavanagh, con 120 metros de altura, que se levantó con una iglesia detrás, que pertenece a la figura de PH y de acuerdo con esa normativa jamás se hubiese permitido construir. Es un emblema de la ciudad pero nada tiene que ver con el resto de la manzana. Lo mismo sucedió con el Palacio Barolo, porque su cúpula rompe con la altura máxima permitida en la Avenida de Mayo. Ninguna de estas dos construcciones se hubiera podido realizar con esta normativa ni con la que sigue. Creo que en la Argentina se tiene la idea de reproducir la fisonomía, conservadora, homogénea, inspirado en ciudades como París o Madrid y, sin embargo, nada más lejos de la ciudad de Buenos Aires. Aquí existe una enorme heterogeneidad en las alturas y será seguramente un primer problema si se aplica la norma que permitirá sólo alturas de 10,5, 16 y 22 metros, es decir, baja, media y alta. Puede dar lugar a cuestionamientos de desarrolladores que quieran maximizar la constructividad de su lote y que quieran alcanzar otra altura semejante a lo que encuentra en esa cuadra, que será discutible. Este código tiene una fisura muy grande desde el aspecto de la instrumentación y como va a regular la normativa aplicada a casos reales. Es muy generalista y en la ciudad está repleto de casos singulares. Hay muchas dudas. Pero todo indica que no se va a sancionar así porque por se ha llegado a la versión número 10 y todavía se sigue discutiendo. Hay que pensar que se está analizando una normativa para las próximas décadas.
¿Cuáles son las zonas destinadas a sumar desarrollos?
Existe un desequilibrio entre el área norte y el sur. En el norte la tierra es muy difícil de conseguir y cara. El sur es sin duda el más atractivo por su potencial. Y justamente el oferente más importante es el Estado, que a través de subastas ha puesto énfasis en desarrollar el sur. En otro aspecto hay que admitir como muy positivo del nuevo Código el mix de usos aplicables a los distintos barrios, un concepto moderno, donde vivir y trabajar es posible en un ámbito más amigable. De todos modos, este es un momento complicado para conseguir tierra, sobre todo porque es un activo complejo para evaluar. Se aplica el Código vigente, pero hay que pensar cómo impactará el nuevo Código Urbanístico. Como es habitual, la coyuntura presenta desafíos.
