Cautela en medio de una coyuntura compleja

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El economista Fausto Spotorno analizó la situación del sector inmobiliario en estos días. Y aunque la falta de datos impide brindar un diagnóstico adecuado de la economía en general, explica que la actividad transita días complicados. Respecto de los créditos UVA explicó que no se pueden aplicar actualmente dada la inflación y que a la hora de invertir existen opciones considerados un activo de valor: el dólar y los inmuebles.

Estos días los economistas están muy demandados…

Si hay muchas preguntas, muchas dudas… Estamos tratando de correr escenarios y modelos para saber qué revelan. El tema es que los modelos que armamos los economistas para proyectar el futuro requieren que se pueda aportar o anticipar alguna idea de qué hará el gobierno, cuál es el plan y la verdad es que no existe esa información. No sabemos.

Es difícil realizar un diagnóstico cuando no se tienen los elementos para poder precisarlo.

Exactamente. Entonces, hay que tratar de hablar con la gente y saber qué piensan, qué se puede hacer. Este mismo problema que tenemos nosotros, los economistas, lo tiene cualquiera que tenga que tomar una decisión para adelante. En sus modelos de negocio, una empresa que tiene que comprar una máquina o realizar una inversión quiere saber cuánto cotizará el dólar, cuál será la inflación, si tendrá éxito en los negocios que emprenda, con qué demanda contará. Todos esos cálculos requieren tener al menos una idea de cómo será el futuro y el problema es que la política nos ha dejado en un limbo del que no sabemos mucho. Es donde advierto más dudas y preguntas sobre el futuro de Argentina, porque además la situación es delicada. Y cuando esto sucede, se multiplican las preguntas y si nadie responde, no se sabe qué hacer.

La duda genera angustia…

Totalmente, pero además, si es necesario tomar una decisión de inversión, es mejor detenerla. A menos que implique ir a algún activo de refugio: el dólar o algún inmueble.

Pero allí también se generan dudas…

Sí, en el sector inmobiliario alguien está cruzando el río, si existen proyectos en marcha, obras en construcción. ¿Qué hay que hacer? Es necesario seguir pese a todo. Porque en ese caso ¿qué sucederá con la gente? ¿Podrá pagar? Todas esas dudas están también.

¿Qué sucederá con el sector que había repuntado y ahora devuelta está para atrás con las UVA’s, que eran una herramienta interesante y generaron expectativas?

La UVA no es un mal instrumento. El problema de la economía argentina es que no la puede sostener. También creo que es un problema del sector. Claramente con el tipo de cambio mucho más alto, los salarios en dólares han caído y por lo tanto un asalariado no puede pagar la misma cantidad de m2 que podía abonar hace dos años. Los precios de los inmuebles hoy no son compatibles con los salarios que hay en la economía argentina. O al menos no todos. Sin contar con que además, con las tasas de interés tan altas, cualquier cuota ya no es UVA más tres, ahora es UVA más 10, más 12 con lo cual las cuotas se vuelven carísimas. Entonces se suman cuotas mucho más caras, salarios más bajos y valor de los inmuebles que no ha caído. Eso hace imposible la UVA hoy.

¿Es muy difícil parecerse a Chile con la idea de tener una moneda que sea exclusivamente para poder darle la posibilidad a la gente de tomar crédito?

Para que eso funcione a la larga, esa moneda se tiene que parecer cada vez más a la moneda con la que cobre la gente. Aparte que sea accesible para que la gente la pueda pagar y el tema es la inflación. Es el punto clave. Sí, la inflación es el reflejo de que la moneda no tiene valor o que la moneda va perdiendo valor. Se trata de compensar con la UVA, pero el problema es que el resto de las cosas no se ajustan por la UVA.

Ahora, pensando en la gente que está haciendo operaciones, que está en el camino de compraventa, ¿el dólar se estabilizará? ¿qué dólar vale? ¿Se mantendrá en este equilibrio, seguirá así?

Este dólar que tenemos hoy equilibra la cuenta corriente de la balanza de pagos. ¿Qué significa esto? Que si no hay salida de capitales y entrada de capitales, este sería el dólar que deberíamos tener. Ahora, si aumentara la confianza en Argentina el dólar bajaría y por lo tanto los precios altos de los inmuebles serían sostenibles. Pero si aumenta la desconfianza de la economía argentina, el dólar sería más alto y la posibilidad de sostener el precio de los inmuebles sería más baja.

Si tuvieras que dar una idea o sugerencia a la gente del sector, ¿qué le dirías? ¿Qué sigan invirtiendo, que se animen a invertir o que esperen un poco?

Creo que si puede esperar, es mejor. Si ya está lanzado, no le queda otra. Cuidaría muy bien los costos, porque hay que ver si puede recuperar todo lo que está invirtiendo. Depende de qué tipo de inmueble se trata.

Me refería al sector de clase media con menor capacidad adquisitiva que pueda adquirir un departamento. El segmento Premium se maneja con valores diferentes.

Los inmuebles pequeños en dólares sirven como reserva de valor para el inversor. Y por otra parte, es un bien que sigue demandado en la Ciudad de Buenos Aires porque la población no ha crecido, pero sí se han achicado las personas que viven en cada vivienda. Cada vez vive menos gente en una vivienda. Ha aumentado la demanda de inmuebles, no porque haya aumentado la población sino porque se redujo la cantidad de gente que vive en una vivienda y demanda esos bienes más chicos. Me parece que una propiedad típica para construir destinada a una familia, es un negocio que, al menos el comprador este asegurado, depende de cómo se ejecute.

La caída en acciones y de los bonos genera la idea de que siempre la propiedad se mantiene y quien apuesta al ladrillo no pierde tanto.

Lo que sucede con las acciones, los bonos y los commodities es que están operando todo el tiempo. Entonces se entiende el precio de esos rubros. En los inmuebles, el precio no es tan fácil de advertir porque el precio que se conoce vía Argenprop, por ejemplo, es el precio pedido. Lo que nunca se conoce es el precio en el que se realizaron las operaciones. Ese es el verdadero precio y no lo vemos. Cuando caen mucho las ventas, aún así los precios no cambian, por el hecho de que la gente lo concibe como un bien de resguardo. La gente no lo vende y lo aguanta.

Algún comentario o reflexión.

El tema es que no se sabe hacia dónde vamos. Creo que tarde o temprano los precios de los inmuebles bajarán. No veo mucha razón para que los precios sigan subiendo. No hay demanda. El costo de reposición es más bajo. Hoy ponerse a construir es más atractivo que comprar un inmueble ya hecho. Si se tiene pensado mudarse, es conveniente apostar a un emprendimiento del pozo que salir a buscar un departamento nuevo. Creo que antes que salir a buscar un usado, es más atractivo invertir en un pozo, construirlo y después se vende y se compra un usado con alguna ganancia. Debe haber alguna presión sobre los precios. Lo único que mantiene alto los precios de los inmuebles es que no existen activos tan seguros como los inmuebles y que sean rentables. Hoy estamos en un escenario complicado y no lo veo bajando tan fuerte. A la larga va habrá una presión bajista de los inmuebles.

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