Confianza y una vuelta de tuerca para enfrentar un mercado con una actividad en baja

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José Azpiroz Costa, ex director de la firma Bullrich y licenciado en economía, describe el momento crítico por el que atraviesa el Real Estate. Explica los aspectos más complejos que impactan en la caída de la actividad, que parece estar en un compás de espera. Con todo su potencial atado a la poderosa industria de la construcción, la deseada recuperación y crecimiento del sector dependerá de los resultados de las próximas elecciones.

¿Cuál es la situación del mercado?

Considero que se ha enfriado como consecuencia del panorama incierto electoral. El desarrollador piensa en comprar, pero aunque tiene el dinero para invertir espera que el país no vuelva a tiempos pasados. El hecho de que no lo comenten en los medios sucede en parte por temor a que exista una represalia. La duda existente impide tomar la decisión de no comenzar una obra. Si pone en marcha el proyecto en el pozo, una vez que comenzó y si se vendió un departamento, por esa unidad debe iniciar la obra. Y como no está vendiendo, no alcanza para estar apalancado. Además los bancos tampoco otorgan créditos porque la tasa es muy alta, carísima. De modo que el desarrollador está con los brazos atados. Panorama político incierto, mercado frío y sin dinero. Antes con un 15/ 20% se iniciaba la obra, el banco lo apoyaba y el desarrollador avanzaba con el proyecto.

Sin embargo, hay muchas obras en marcha en la ciudad…

Sucede que las obras que comenzaron deben continuar y en general se iniciaron cuando el panorama era más primaveral que ahora. Cuando la obra está en marcha desde luego que tiene que terminar.

El Real Estate está atado a la economía…

Sí como todo. Cada metro cuadrado de construcción tiene 50% mano de obra y otro 50% de material. Se vuelve complicado porque además con las paritarias duras los valores son altos porque es obvio que la gente no quiere perder por la inflación. Y con respecto al acopio de los materiales hoy no es posible porque no sabe cuándo será el recupero para volver a vender. No se puede escapar del espiral inflacionario.

¿Cuando crees que terminará esta situación?

Cuando las nubes desaparezcan y salga el sol… De otra manera advierto un panorama complicado. Pienso además que la gente se olvida que desde 1998 a 2014, el peor año de la economía argentina en el Real Estate, salvo un lapso corto de 2001, fue el 2014. Fue el peor de aquellos años de los últimos 35 años hacia atrás. Pero los desarrolladores no dicen que prefieren esperar porque si gana el esquema del cepo no van a invertir. Sí, en cambio, si es posible tener libertad de expresión, libertad de poder capitalizar, de ahorrar en dólares, de moverse con economía común, entonces comenzarán de nuevo.

Los que no necesitan crédito tienen una oportunidad para mudarse…

Ahora no hay gente que compre con hipoteca salvo los más chicos que han adquirido con UVA’s. Los que adquieren un departamento mediano o grande fueron poquísimos. En Chile, Perú y Uruguay, por citar algunos ejemplos, tienen entre el 5/6% del PBI del mercado hipotecario. Aquí en la Argentina no llegamos al 2%. La realidad es que como la gente no debe dinero al banco, mientras no sea necesario y la cosecha es buena, no van a vender. Por más que un comprador quiera adquirir un inmueble y el operador inmobiliario insista mil veces con una contraoferta, no hay respuesta. Los propietarios se mantienen tranquilos sin tomar una decisión. El problema es que si se sigue así mucho tiempo con una economía gélida, al final si no tiene ingresos en algún momento tendrá que vender.

¿Los créditos cuando pueden volver?

La cuenta que se realiza siempre en todos los lugares del mundo es que se paga el crédito mientras no signifique más del 20/25% de los ingresos. Si significa más no se concreta. Para comprar un departamento de tres ambientes hoy implica contar con más de 70 sueldos ABC1 al que puede acceder, por ejemplo, un gerente de una sucursal bancaria. En 2001, se necesitaban 23 sueldos. Es decir tres veces y algo más. Esto implica para que esto cambie la economía se tiene que reacomodar de a poco. Además tampoco hay movimiento en las zonas más caras de Buenos Aires. Todos están expectantes. Muchas cosas cambian con la elección y el problema es que no se sabe lo que sucederá. Además hay que considerar otros datos. Antes un 8% del mercado laboral de la capital trabajaba en la construcción. Hoy alcanza al 3%. Antes el 12,5% del PBI de la Capital era la construcción. Cuando llegó el cepo alcanzó el 3% y hoy es el 4%. Pero la diferencia hoy es que con respecto de 2014, el mercado esta agazapado pero listo para volver a invertir.

¿Y qué sucede en el resto del país?

Mendoza, Rosario, Santa Fe, Tucumán… en todos los lugares la situación es similar, en algunos lugares algo mejor. Nosotros tenemos que llegar a construir en la Capital más o menos un millón o 1.200.000 m2 por año. Por supuesto pensando en muchos lugares que están esperando fuera de las zonas más cotizadas y esa cantidad equivaldría una inversión en m2 de 14.000 mil millones de dólares y eso tiene que llegar.

¿Qué sucederá con el sector?

La construcción es madre de industrias porque lo es. En la época buena de cada 100 departamentos usados que se venden, se termina el que vende y compra entre un 15/20/30% de departamentos nuevos. El que tiene locaciones, de 100 departamentos alquilados cuando termina el período de 24 meses de locación, compra 12 departamentos nuevos y esto tiene que suceder porque empezó a pasar y de repente se terminó cuando sucedió el golpe inflacionario que nadie imaginó que podía ocurrir. Pese a todo, no hay que olvidar lo que pasaba en 2014 que fue patético. Fue muy difícil.

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