Por más dificultades que surjan, el mercado inmobiliario busca la forma de generar proyectos. Y esta decisión tiene por delante un negocio que nunca claudica. Del otro lado existe una demanda que busca un lugar donde vivir, pero también están los inversores y desarrolladores dedicados a crear viviendas y a la vez generar rentabilidades. La clave está en encontrar buenos lotes. ¿Cómo está hoy este rubro en la actividad?
Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, repasa las épocas de crecimiento y menciona que “en los últimos diez años el valor de los lotes o inmuebles que poseen potencial construible, fueron las propiedades que más incrementaron su valor, ya que había una demanda sostenida donde se convalidaban nuevos precios cada vez más altos para todos los proyectos a estrenar en todas sus instancias (pozo, construcción y terminado). En este período las operaciones de compra/venta de lotes, normalmente, se realizaban en efectivo, salvo algunas excepciones donde la cantidad del m2 a construir superaba la escala de los 5.000 m2 de venta y se negociaba con el propietario del inmueble que tomaba unidades en parte de pago a construirse sobre la misma propiedad”.
Pero llegó el 2020 y se convirtió en el peor año para el sector, al que sumó la crisis económica mundial y la repercusión de la pandemia que impactó en los valores de todos los rubros: “En el caso puntual de los lotes, primero surgió un reacomodamiento de valores con una baja en la incidencia entre el 25% y 30% aproximadamente. Por ejemplo, en 2018, en Caballito un lote en una zona demandada podía rondar U$S/m2 750/800, mientras que hoy se consigue por U$S/m2 500/600 de incidencia. En Palermo Soho o Hollywood, donde se llegó a pagar U$S/m2 1.200/1.300, hoy se consiguen en U$S/m2 800/1.000. Los barrios más buscados como Recoleta, Palermo, Caballito, Belgrano, Núñez, Villa Urquiza, entre otros, fueron los menos castigados en la baja, que otros de menor demanda”.
Walger comenta que el contexto actual del mercado indica que es un excelente momento para adquirir un lote y desarrollar un negocio inmobiliario, ya que las condiciones son muy favorables. Y detalla algunos puntos: “Hoy salieron a la venta lotes en zonas muy buenas que no pudieron concretar las ventas en mercados anteriores porque las condiciones no eran interesantes para el desarrollador. Las operaciones se realizan en su mayoría por una permuta de m2 a construirse a futuro sobre la misma propiedad. Por lo general, el propietario del inmueble desconoce el negocio inmobiliario y prefiere participar con unidades específicas en lugar de tener un porcentaje en el desarrollo”.
El directivo concluye que “quienes alquilaban sus departamentos usados para obtener una renta mes a mes, optaron por pasarse a la inversión en desarrollos, ya que la nueva ley de alquileres los perjudicó en gran medida. Una unidad alquilada deja alrededor de un 2% anual en dólares, cuando una inversión en un desarrollo inmobiliario proyecta al menos un 8% al 10% anual en dólares. La única diferencia es que en el primer caso recibe mes a mes un dinero y en la inversión recibe todo junto al final”.
Manuel Mel, gerente de ventas de Mel Propiedades, comenta que a diferencia de otras épocas, y a pesar de que los terrenos son bienes escasos, el lanzamiento del nuevo Código de Planeamiento impulsó a muchos dueños a ofrecer sus lotes mientras aumentó la oferta. Además, explica que “a raíz de la situación económica producto de la pandemia, muchos terrenos que se vendían 100% en efectivo cambiaron la manera de concretar la propuesta. Los propietarios comprendieron que para movilizar su venta debían aceptar m2 por un porcentaje del valor del terreno. En estos casos hay lotes que se ofrecen 70% en efectivo y 30% en m2; también 50/50%, o 30/70%. Incluso algunos casos el pago se concreta en un 100% en m2”.
Mel agrega: “Los m2 que las constructoras ofrecen están terminadas o bien algunos entregan m2 en pozo en el mismo lote que están comprando. Los porcentajes varían según la ubicación y la necesidad de cada propietario. Los developers saben que es un excelente momento para entregar m2 terminados por tierra, ya que los terrenos les brindan la posibilidad de seguir activos trabajando y un departamento terminado tiene un techo”.
Esta situación de mercado, donde los dueños de tierra aceptan m2 es un clima ideal para lograr una ecuación de win/win, mientras los dueños de la tierra se hacen de algunos dólares con su venta y toman m2 consiguiendo la venta de su terreno. “Esta situación es temporal. Cuando la rueda inmobiliaria comience a girar más rápido, los porcentajes de m2 disminuirán. Es un momento ideal para los desarrolladores para transformar los m2 terminados en terrenos”.
Importa también la superficie del lote y la cantidad de m2 a construir según la zonificación. En Belgrano se pueden encontrar terrenos de u$s 800 de incidencia como lotes que están por arriba de los u$s 1.200. En Palermo existe una situación similar. En Colegiales existen incidencias de u$s 900 a u$s 700 el m2 y en Villa Urquiza se alcanza en muy pocas ubicaciones un techo de u$s 850 y un piso de u$s 500. “La compra de tierra para luego construir no es sólo un negocio de la construcción, sino también es financiero, ya que las preventas ayudan mucho a que la rentabilidad del negocio mejore. También los proveedores aceptan m2 dentro de la misma obra y eso ayuda a bajar la inyección de efectivo favoreciendo al negocio”.
