A mitad de año es interesante hacer un repaso de algunos de los temas centrales que marcaron el ritmo del primer semestre del año. Damián Tabakman, arquitecto y profesor en la carrera de Real Estate en las universidades de la UBA y Di Tella, analiza el comportamiento de las variables en un mercado más activo, que sumó una noticia clave para el crecimiento del sector: la llegada de los créditos hipotecarios.
A propósito de este tema, ¿cuál es tu mirada?
El anuncio del Gobierno es lo más significativo que ha pasado en el mercado en mucho tiempo, que le permite a la demanda acceder a la compra de su vivienda pagando a largo plazo y con una cuota muy accesible ya que son bastante similares a los alquileres. Esto desencadenó un proceso muy importante para quienes alquilan y nunca pensaron que podían acceder al techo propio. Entre los más buscados figuran los préstamos hipotecarios UVA.
Pensar a largo plazo parece difícil en la Argentina…
Existen diferentes aspectos para analizar. Entre ellos la necesidad de cristalizar una cuestión de compromiso y sustentabilidad en el tiempo. Hay que entender que la Argentina tiene un sistema financiero raquítico en términos de tamaño, de volumen, de capacidad de sostener una potencial operatoria que tienda a convertir en propietarios a toda la clase media argentina que durante décadas no pudo acceder a su vivienda. Por ahora no existen inversores con capacidad y volumen para sostener a 30 años un universo importante de la demanda que busca adquirir su vivienda. La decisión del Gobierno está en un proceso que recién comienza. Además, desde el punto de vista de los bancos están lejos de fondearse a 30 años, cuando en realidad se fondean a 30 días.
Hay que pensar también en el tomador del crédito…
En ese sentido el gobierno está trabajando para tratar de bajar la inflación. En ese contexto los contratos a largo plazo son complicados en la moneda local y en particular cuando se trata de préstamos indexados. Desde luego, la gente se entusiasma, pero la cuota subirá de la mano de la inflación, que todavía es alta. La gente todavía no tiene en claro cómo será el comportamiento de su propia deuda. Más allá de estos aspectos, este sistema es muy bienvenido y es la mejor noticia para la actividad en los últimos años. Sin embargo, este proceso exige comprenderlo en toda su dimensión ya que impacta en las inmobiliarias, en los tomadores de préstamos, en los desarrolladores y en los bancos. Pensar a largo plazo implica incorporar cambios sustanciales en diversos ámbitos. En el caso del crédito para los desarrolladores habría que decir que por ahora es incipiente… El Banco Ciudad tiene experiencia y está funcionando; el Banco Nación, está hoy enfocado al crecimiento de los préstamos UVA para los consumidores finales y es muy buena tarea. El Banco Provincia tiene una tarea similar y está muy comprometido con toda la operatoria mientras que los bancos privados están un poco más retrasados.
¿Qué está sucediendo con los precios de las propiedades?
Las propiedades usadas son las que están más activas, producto de la demanda, que apareció y presiona una suba, de alrededor de un 10%. En el caso de las unidades nuevas Premium están muy altas, porque los costos de esos m2 subieron mucho y el mercado comenzó a responder. Esto tiene además una relación con la llegada del blanqueo que está colocando parte del dinero en ladrillos.
Entre las novedades, figura el lanzamiento del Co Working inmobiliario…
Sí, creo que uno de los ámbitos más notable en el mundo del trabajo se está transformando. Se buscan oficinas compartidas, eso es Co Working Inmobiliario, que busca generar un modelo equivalente al formato extraordinario de We Work, bien americano. La idea es ofrecer un segmento similar a quienes actúan en el ámbito inmobiliario, con espacios confortables para trabajar. El primero lo abrimos en Palermo, el segundo está en refacción y una tercera oficina se abrirá a fin de año. Pensamos en la gente joven para que puedan adoptar esta opción y a la vez puedan actuar con otros colegas, arquitectos e inmobiliarios, donde atender además a sus clientes. La propuesta tiene muy buenas perspectivas. Nosotros no comercializamos, somos inmobiliarios que ofrecemos espacios de oficinas compartidas.
¿Qué cambios advertís en lo inmediato?
Creo que hay que trabajar en un enorme cambio de paradigma, en la forma armar proyectos inmobiliarios para los desarrolladores más importantes del mercado. Es necesario comenzar a trabajar para la clase media y buscar la forma de financiar un proyecto sustituyendo un fideicomiso al costo por préstamos bancarios al desarrollador. Un modelo que vendrá pero hay que trabajar sobre esto tal como hacen otros países de la región”.
