Desde siempre Caballito se reconoce como una zona muy buscada por la demanda. Pese a los malos momentos, como explica Luis D’Odorico, director de D’Odorico Propiedades S.A, ahora se nota un leve repunte en consultas y concreciones. “Si bien el mercado estuvo poco demandado los meses de mayor restricción por la pandemia, la mayoría de las ventas concretadas obedecen a la necesidad de ampliarse o reducirse según las necesidades”.
“También suelen darse algunas ventas en función de los precios ventajosos que se ofrecen en obras en ejecución y terminadas. El sector de los desarrolladores se adapta con más rapidez a los valores retrasados en función de un m2 del costo de construcción más bajo. Aunque los lotes se mantienen en valores pre-pandémicos, los dueños se muestran más accesibles al momento de aceptar m2 en el mismo proyecto del terreno o terminados en otras obras del constructor/comprador”.
El empresario menciona áreas clave: “Se trata de las adyacencias al Parque Rivadavia y las inmediaciones a la avenida Pedro Goyena, donde están las unidades de mayor metraje y valor. En el primer caso, por cercanías y vista al parque, y en el segundo por el tinte residencial y nuevo polo gastronómico en sus alrededores que incluye la misma avenida y la calle Valle. También siempre se mantiene la permanencia de la demanda en la zona del Parque Centenario (Caballito Norte) sobre todo por la avenida Díaz Vélez donde creció la construcción de nuevos edificios con lotes de doble o triple frente con amenities y vista al parque. Hay que destacar que la mayoría de la demanda busca unidades con espacios libres (balcones y patios) como también vistas y luminosidad”.
D’Odorico agrega que “si bien se destacan esas dos áreas de mayor demanda, también tienen importancia las calles adyacentes entre la avenida La Plata y Curapaligüe. Se ha notado un gran crecimiento constructivo en todo el recorrido de la avenida Directorio dentro de la zona de Caballito debido a que esa franja fue favorecida por el nuevo Código de Edificación de CABA”.
Comenta por otra parte que “al tratarse de una avenida ancha y con oferta de lotes en venta, muchos constructores optaron por empezar sus obras dado la posibilidad de conseguir lotes de doble o triple frente o muy buenas esquinas, lo que permite proyectar edificios con mejor distribución, variedad de amenities y sobre todo mucha luz y amplitud”.
Con respecto a las dos opciones, casas y departamentos, al principio la mayoría de la gente busca departamentos, por dos motivos principales: el mantenimiento y los valores. “Si bien los proyectos con amenities suplantan las áreas verdes de las casas, por varios temas incluida la seguridad, la gente hace prevalecer mucho este último concepto. Caballito cuenta con reconocido el Barrio Inglés que siempre fue muy codiciado por la demanda. Está ubicado entre Valle y Pedro Goyena y lo delimitan Centenera y Víctor Martínez. Esa zona es exclusiva, custodiada por la Policía con garitas en puntos clave y la seguridad está garantizada.”
Al margen de esta situación, respecto de las perspectivas del mercado, es lógico pensar que la cantidad de ventas que surgen mensualmente son bajas frente a la cantidad de oferta de inmuebles acumuladas durante 2020 y 2021. “Podría pensarse que como el rubro se mueve por oferta y demanda, la mayor cantidad de ofrecidos podría influir en una baja del valor. Esto sucedió durante 2021, primero en un 10% y luego entre un 10 y un 5% más durante el segundo semestre. De modo que los propietarios ya observan esa disminución como un piso y parecería que en estos últimos meses la gente que está buscando debería definir su compra, lo que podría significar mayor cantidad de ventas en estos últimos dos meses venideros”.
Para Norberto Lepore, presidente de Lepore Propiedades, “Caballito no está al margen de la realidad del mercado de los últimos tiempos, aunque comparativamente con otros barrios tiene un plus de demanda por lo cual los precios se defienden más. Dentro de este barrio, el sector más demandado es el entorno al barrio inglés, con foco en avenida Pedro Goyena y sus adyacencias. Y últimamente tienen mayor aceptación las avenidas Independencia y Directorio por sus rápidos accesos. Y si bien es cierto que el sector por excelencia es la avenida Pedro Goyena, la falta de terrenos dio lugar al crecimiento en los últimos tiempos de la avenida Directorio, que es el corredor directo al centro y en particular por su cercanía con la línea E del subte”.
Respecto de la construcción en Caballito, Lepore considera que en general sigue activo. “Los costos hasta el primer trimestre de este año eran relativamente bajos, pero debido a la alta inflación subió y lo más probable es que impacte en los precios de venta. Es una interesante propuesta adquirir en obra para el comprador, ya que si no tiene urgencia, no sólo logrará precios más interesantes en los primeros momentos de la obra, sino que también el desembolso lo realiza durante ese período. Hay casos en que los clientes financian post posesión durante algunos meses para que se facilite la decisión de compra. Por lo general, los proyectos son unidades chicas para tentar al inversor y también a los jóvenes que compran su primera vivienda. Hoy ya se construyen proyectos de unidades más grandes de cuatro ambientes de no más de 130 m2, al que apunta el mercado en el mediano plazo”.
Por otra parte, el empresario considera que a partir de marzo de 2020, el mercado se paralizó a raíz del cierre de todas las actividades y muy lentamente comenzó a recuperarse. “En los últimos dos meses notamos una leve recuperación por dos factores importantes: estadísticamente siempre hay operaciones de compra venta y se estima que alguien se muda promedio una vez cada siete años, lo cual implica que hay algo más del 14% por año de unidades que están a la venta y otro tanto de compradores potenciales. La baja de la actividad hizo que en los últimos tres años ese porcentaje de gente que se quiere mudar haya bajado a menos de la mitad por distintas causas. El segundo factor se relaciona con la demanda retenida más la caída de precios, que hizo que en las últimas semanas la gente se volcara a comprar ya que los valores en que se realizan las operaciones no se veían desde hace ocho años”.
Al analizar lo que puede suceder en el mercado en los próximos meses, Lepore considera que “está directamente relacionado con la política económica de los próximos dos años. Si se hace un buen arreglo con el FMI y la presión impositiva sobre los bienes registrables disminuye, mejoraría las condiciones para retomar la confianza y eso haría que se reactive nuestro mercado. El ladrillo siempre es un reaseguro de valor”.
