La discusión por la derogación de la actual ley de alquileres y las reuniones en la Cámara de Diputados para discutir este tema central que atañe a la sociedad, continúan con la participación de diversas entidades y profesionales que aporten ideas en busca de una definición que lleve a la consagración de una nueva ley. Y que desde luego favorezca a las partes y facilite a la vez el crecimiento del sector inmobiliario en su conjunto.
Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrollos Urbanos (CEDU), explicó que “durante el debate en el Congreso Nacional sobre la ley de alquileres se convocó a muchas entidades vinculadas al tema para que aporten sus opiniones. A mi entender, la única que fue correcta y pragmática en el planteo fue la CEDU, dado que la mayoría levantó cuestiones ideológicas y buenas intenciones. Por nuestra parte, nos ocupamos de explicarle a los legisladores que la gran falta de oferta de viviendas para alquilar obedece a cuestiones económicas y que su resolución debe venir por ese mismo lado. En efecto, hoy la renta es virtualmente negativa para los propietarios una vez descontados los impuestos”.
Agrega que “obviamente en ese escenario no hay razón para poner una vivienda en alquiler. Además, los plazos contractuales mínimos son muy extensos y los procedimientos para sacar a los inquilinos que no pagan son inciertos. Lo que se necesita a nuestro juicio es un shock para que los propietarios recuperen la confianza”.
El empresario define: “Nuestra idea es acortar los plazos al menos transitoriamente, liberar a las partes para que pacten el esquema indexatorio y que bajen los impuestos. Idealmente querríamos que ese beneficio impositivo sea más potente para la construcción de viviendas que se destinen al alquiler”.
El doctor Andrés Brody, socio y director de BrodyFriedman y líder de la mesa de enlace con el Gobierno de la CEDU, en relación con la ponencia de la CEDU en la reunión convocada por la comisión de legislación general del HCD, opina: “En lo referente a la ley de alquileres verso principalmente en sostener que la problemática está dada por la mala legislación actual (exceso regulatorio) y la falta de oferta de inmuebles en alquiler, dejando aclarado que no hay una puja distributiva entre propietarios e inquilinos, sino una coyuntura que a través de distintas medidas que se podría revertir”.
Señala además que “la nueva ley aumentó los plazos mínimos de los contratos (de 2 a 3 años) y determinó la forma de actualizar los montos. Atento el contexto inflacionario actual estas modificaciones trajeron más conflictos que soluciones. Y ante la coyuntura que vive el país, en donde los salarios medidos en dólares cedieron en mayor medida que el valor de los inmuebles, siendo la carga impositiva tan alta, la rentabilidad que tienen los propietarios es negativa. Eso es lo que llevó a que se retiren los inmuebles del mercado de alquileres y se hayan puesto en venta”.
Brody explica que la renta estimada promedio medida en dólares desde el año 2018 hasta la fecha ha ido oscilando entre el 1,5% y el 2,5% anual antes del pago de impuestos. “Nótese que el propietario debe abonar el impuesto de sellos, Ingresos Brutos, ABL o impuesto de rentas, ganancias y bienes personales, y que la sumatoria de estas erogaciones, en este momento supera el monto percibido en concepto de canon locativo. Por eso podemos aseverar que el Estado se apropió de la totalidad de la renta de los propietarios”.
Y agrega: “Ante esta situación, el inquilino es el principal perjudicado, debido que ante la falta de oferta los precios tienden a la suba y esto es lo que está sucediendo. La solución inicial para esta problemática se debería dar a través de un shock de oferta y esto se lograría volviendo a seducir a los propietarios con medidas orientadas a tal fin. Como, por ejemplo, que el Estado Nacional no incluya a los bienes inmuebles destinados al alquiler de viviendas en el impuesto a los bienes personales, que reduzca la tasa del Impuesto a las ganancias e IVA y que los estados municipales y provinciales exceptúen para este tipo de contrato el pago de los sellos y los Ingresos Brutos”.
El desarrollista comenta que desde el 2018 hasta el día de la fecha notan que el mercado ha cambiado. “Los desarrolladores tenemos dos tipos de clientes: ahorristas y usuarios finales. Los primeros, y por los motivos antes expuestos, desaparecieron del mercado y de no lograr revertir esta tendencia, la situación será cada vez peor para los inquilinos. Para recuperar a los ahorristas y que la oferta vuelva a ser mayor, se debería incentivar la compra de unidades en pozo a través de incentivos fiscales y a un blanqueo de capitales con tasas bajas destinado únicamente a la compra de propiedades en construcción. Una vez adquiridas estas unidades (siempre y cuando se destinen al mercado de alquileres) se deberían exceptuar del pago del impuesto a los bienes personales e impuestos provinciales y municipales. Hoy estamos enfocados en construir unidades para usuarios finales, debido a que tenemos stock sin vender del producto que hacíamos para los ahorristas. De modificar estas condiciones creemos que se podría revertir esta situación en beneficio del sector, y en particular, de los inquilinos”.
