Aunque la situación actual de la economía es compleja, el Real Estate se mantiene atento a los cambios y se anima a ofrecer propuestas para una demanda que intenta invertir desde el pozo y, si es posible, hasta cambiar de vivienda. Los empresarios están atentos a las exigencias del momento y avanzan con sus obras. Esperan novedades, entre otras, de leyes que finalmente se promulguen y que llegado el año próximo se puedan generar nuevas alternativas de crecimiento para todo el sector y la gente.
De acuerdo con la mirada de Sandro Ortíz, director de OK Lands, existen en el Real Estate variedad de segmentos y cada uno de estos está pasando por diferentes realidades. “Actualmente el sector percibe que se vive en la post pandemia y esto implica que el foco de atención ya no está puesto en la crisis sanitaria sino en la política, la economía y la confianza. En este contexto, los incentivos que tiene un inversor para apostar al mercado inmobiliario en Argentina son muy escasos. La renta que se obtiene por alquilar una unidad es magra, la seguridad jurídica incierta y por el lado de los desarrollos para ventas, la demanda es virtualmente inexistente. Sin embargo, en algunos segmentos se empieza a percibir cierto movimiento, que obedecen a varias razones. La más relevante se relaciona con aquellos que apuestan al rebote de Argentina en un mediano plazo. Hoy la estructura de costos para iniciar un desarrollo inmobiliario es relativamente barata, en particular si se la compara con el resto de la región. Esta situación hace que algunos inversores, con mayor tolerancia al riesgo, se decidan por el ladrillo en nuestro país”.
Opina por ejemplo, que “se están construyendo casas en urbanizaciones por la expansión de ese segmento durante la pandemia; sin embargo, la apreciación constante de los lotes durante los últimos dos años y la suba, también constante, del costo de construcción, suponen que más temprano que tarde esta expansión se ralentice. Los galpones para soportar la logística del e-commerce también crecieron mucho en estos años. Y obviamente, propuestas residenciales de alta gama que no están correlacionadas con la falta de crédito hipotecario. Pero no creo que la construcción esté creciendo, sí la generación de nuevos proyectos, pero con la expectativa de empezar a construirse en otro mercado después del 2023”.
El directivo analiza el interés en generar nuevas propuestas. “El mercado de tierras ajustó a la baja igual que el resto de los activos de la economía, pero como es el único recurso escaso en la estructura de costos presenta cierta inercia en su depreciación. De esta forma, los propietarios de tierras no ajustaron lo suficiente para que la demanda valide los precios pretendidos por sus activos y esta situación hace que se abra una ventana de oportunidad para la modalidad de permuta o canje de m2 en la obra, situación que muchos desarrolladores aprovechan con la expectativa de armar un proyecto inmobiliario y volcarlo al mercado dentro de un año o año y medio, cuando el contexto macroeconómico quizá sea otro”.
Agrega además que “una externalidad que resulta funcional para incentivar la estructuración de nuevos proyectos es la inflación en moneda dura, frente a una inflación internacional en torno al 7% anual. Contar con exceso de liquidez es una mala opción. Y frente a un mercado de capitales en baja, otro de criptoactivos muy volátiles y una tasa de interés negativa, supone nuevamente que los ladrillos como resguardo de valor resultan una opción racional”.
Precisamente sobre el futuro, observa lo que sucederá el año próximo. “Será electoral y definirá si se cambia de rumbo, una situación deseada por los desarrolladores e inversores o si se continúa en esta misma dirección. En cuanto si los inversores están de vuelta, hace un año atrás Argentina era una mala palabra para su perspectiva, hoy es nuevamente objeto de análisis. La guerra, la inflación internacional, los precios caros a niveles históricos y el peligro de una potencial burbuja, hacen que invertir hoy en el exterior resulte un tanto incierto y riesgoso. Esta situación reorienta la mirada al mercado local nuevamente, pero por el momento, con cierta precaución y mesura. Además la pandemia cambió las preferencias de la demanda de las propuestas inmobiliarias, no sólo en relación a preferir una casa a un departamento, sino también, a las condiciones de habitabilidad que tienen que tener las nuevas unidades. La más notable es la relación con los espacios exteriores: la gente demanda grandes terrazas, con parrillas, vegetación, con lugares para extender reposeras y poder tomar sol. Antes, se discutía si los espacios semicubiertos (los balcones) se debían ponderar a un 50% del valor de los espacios cubiertos al momento de ponerle precio de venta al proyecto. Hoy, esta polémica fue saldada por la pandemia y definitivamente los balcones profundos y las grandes superficies de terrazas aportan un valor muy buscado en este nuevo mercado”.
Gabriel Mayo, director de G&D Developers, analiza el Real Estate considerando variedad de temas. “El mercado abarca rubros como viviendas, oficinas, la venta en pozo y el stock de unidades terminadas. El residencial nunca dejó de estar activo, el de oficinas pasó por un momento difícil, pero ahora se está recuperando. También jugó, y está jugando muy fuerte, el desarrollo de barrios cerrados suburbanos, que con la pandemia tuvieron un impulso enorme, y que ahora con la vuelta a la presencialidad veremos si fue un boom pasajero o llegó para quedarse. Ninguno es igual al otro, cada uno merece una reflexión y una mirada. El factor común de todos los mercados en la actualidad es que, en su mayoría, intervienen actores muy profesionales, con mucha experiencia previa. Porque, si bien estamos acostumbrados a las tormentas financieras, esta época suma la turbulencia política y la falta de financiamiento externo de los proyectos”.
Respecto de lo que se construye, el desarrollista opina que “el mercado residencial cuenta con una enorme gama de desarrollos en diferentes zonas y variedad de productos y precios. En todos los proyectos contamos con muy buena respuesta de los compradores, que entiendo se basan en la relación que tienen nuestros productos entre calidad y precio, y en la trayectoria de nuestra empresa. Y si se generan más proyectos es porque es una forma de responder a la demanda que busca una vivienda más moderna, que se adapte a los nuevos requerimientos de esta época. La Ciudad de Buenos Aires tiene un gran stock de unidades obsoletas y quien puede cambiar de vivienda es porque busca vivir con más amplitud, más sol”.
Considera que a los desarrolladores les gusta “trascender a través de nuestras obras, dejar nuestra impronta. Y si bien no es lo mismo desarrollar barrios cerrados en el conurbano o torres en la zona norte de la Ciudad de Buenos Aires, el factor común es ofrecer lo que necesita la gente para mejorar su calidad de vida. Encontrar la propuesta que la gente necesita, donde lo necesita, y hacerlo de modo accesible. Ese es el desafío del developer. En este sentido, hoy podemos encontrar en todo el AMBA desde desarrollos Premium, torres con amenities en zonas altamente demandadas, como propuestas más accesibles en áreas con potencial de consolidación”.
Consultado acerca de la relación con las propuestas de los desarrolladores, Mayo responde: “Creo que algunas decisiones dependen de nosotros, pero hay otras de las que estamos muy pendientes y esperamos que pasen. Por ejemplo, la prórroga de ley de blanqueo para inversiones en proyectos construcción, que tiene media sanción, y que esperamos que se promulgue pronto. También una ley de alquileres equilibrada, que no sólo contemple la situación de los inquilinos, sino que también alienta la compra del inversor. Un desarrollo seguro, que es lo que todos buscamos, se debería sustentar en tres pilares: tener la tierra por canje de m2, asociar a los proveedores al proyecto y contar con capital propio para no depender de las ventas. Con relación al futuro y respecto de las leyes, no veo que el estado nacional entienda la importancia de ofrecer señales claras que alienten la inversión. Pero los developers somos insistentes y resilientes, y nos gusta lo que hacemos, así que seguiremos insistiendo en que nos brinden los instrumentos que necesitamos, mientras continuamos con nuestras propuestas“.
