Décadas de idas y venidas, de cambios de gobiernos, de economías sin rumbo, algunas más exitosas que otras según el momento, fueron y serán parte de la historia del país que nadie puede soslayar. Sin embargo, hoy nada puede compararse con el tremendo impacto que comenzó en el 2020 con la llegada de la pandemia, sacudiendo al país y al mundo. Su itinerario continúa mientras se libra a diario una lucha internacional por ganarle a un virus que se resiste a ser destruido.
En medio de este panorama doloroso, uno de los mercados que supo ofrecer batallas según las décadas, es el inmobiliario. El Real Estate ha tenido siempre un papel central en la vida de la gente y frente a los cambios profundos supo encontrar respuestas para las distintas necesidades. También en estas circunstancias, tuvo y tiene un papel clave, aunque no de igual modo para las exigencias actuales de la demanda según sus capacidades.
El Norte y sus opciones
Gabriel González Pardo, director de la firma Tizado, aporta su experiencia: “Hubo desde el comienzo una demanda con diferente capacidad adquisitiva, un fenómeno interesante donde se notó en la compra y el alquiler de tickets muy altos y muy bajos. Lo cual indica que en casi todos los niveles hubo demanda de lotes, casa, jardín y más espacio, en particular para la gente joven con chicos. Ese segmento es el que más se adaptó al cambio y en particular los que podían seguir con el trabajo remoto, como el caso del área de sistemas y tecnología, entre otros. Estos son los grupos que más se desplazaron hacia los suburbios ya sea para adquirir su casa o lotes para edificar. Entre las áreas preferidas, consideramos Nordelta para los grupos Premium y San Sebastián para los presupuestos más reducidos. Se notó gran demanda de operaciones, en Pilar, Escobar y Maschwitz. En cada caso, respondió a la disponibilidad de presupuesto del cliente ya que no hubo crédito. La demanda evaluó la cantidad de m2 y verde de cada propiedad, sea casa o departamento en condominio. Pero la mayoría eligió barrios cerrados por seguridad”.
Para González Pardo, muchos han “vivido la experiencia de alquilar”, lo que significó luego la decisión de mudarse en forma definitiva. De hecho, existe mucha oferta de departamentos en Capital, lo cual indicaría que el cambio resultó para quedarse. Y agrega: “Me pregunto si cuando quede atrás este tiempo seguirá el teletrabajo de la misma forma, porque el costo de traslado no lo consideran muchos porque piensan en trabajar desde sus casas. Eso sí, ahora está más restringida la oferta en el conurbano”. En el final, define: “Creo que con la vacuna y la inmunidad en los próximos años se volverá a una normalidad más parecida a la que teníamos. Sin duda el Covid nos cambió en muchos aspectos relacionados con el aprovechamiento del espacio, las relaciones familiares y la revalorización de situaciones de la vida cotidiana”.
Santiago Mieres, director de Mieres Propiedades, considera que “la pandemia no sólo aceleró las decisiones de mucha gente que tenía en mente una descentralización, sino que en muchos casos tomaron decisiones forzadas, para no volver a experimentar una situación similar en departamentos o lugares cerrados. El verde sea chico, mediano o grande, sea dúplex, casa, barrio cerrado o departamentos con buenas terrazas componen la demanda actual. En gran medida fueron los jóvenes los que movieron el mercado, que ayudados por sus padres, en muchos casos, impulsaron y consolidaron esta movida. Buscan áreas verdes, construcciones eficientes y modernas, vínculos sociales nuevos”.
Entre las zonas preferidas, la búsqueda creció en Escobar, Tigre, Pilar como primario; San Isidro y San Fernando como secundario y para un mercado un poco más exigente, y Vicente López como tercera opción manteniendo la cercanía con la ciudad. Las tipologías buscadas incluyen casas con desarrollos internos amplios, galerías, habitaciones para Home Office y sobre todo buen jardín. Los barrios cerrados siguen vigentes en Pilar, Escobar y Tigre, mientras que en otras zonas los lotes a calle abierta mantienen la demanda para aquellas familias que quieran tener sus casas más modernas, pero manteniendo los servicios urbanos que estos proveen, como San Isidro, San Fernando, Vicente López, entre otros.
“Vivir en el centro no es más determinante, sobre todo porque la exigencia laboral cambió mucho y al no tener que trasladarse a diario como sucedía antes, las expectativas actuales de calidad de vida validan mucho más otro tipo de zonas y propuestas. Con respecto a los precios son muy amplias las opciones. Un segmento de demanda actual, para departamentos cotizan desde 170.000 hasta 350.000 dólares, y casas desde los 250.000 hasta los 550.000 dólares. Respecto del futuro, el planteo implica que la gente apunta a la descentralización como decisión de vida, los servicios acompañan, y la conectividad en gran parte también, por lo cual, todo lo que se relacione como la salida de la ciudad será para muchos la decisión más importante de una nueva vida familiar“, concluyó Mieres.
Desde el Oeste
El arquitecto Guillermo González, de la inmobiliaria Santiago González, aporta su mirada: “Al comienzo observamos que quienes tenían una segunda vivienda no dudaron en instalarse en las afueras, una alternativa interesante en particular para los chicos, para disfrutar de espacios amplios y verdes. Este primer paso convocó al target con alta capacidad adquisitiva, que resolvió rápidamente su decisión de alejarse manteniendo su casa en la urbe. No sucedió lo mismo con otro target, sin propiedad en las afueras. Sin embargo, con el paso de los días esa demanda comenzó a evaluar la idea de buscar una casa en un country, para estar cerca del verde. Así de a poco creció el interés de alquileres y en agosto pasado el mercado se mostró muy demandado, lo que generó escasa oferta y valores que crecieron en algunos casos de manera exponencial. Entre los lugares más buscados de la zona Oeste figuran Moreno, General Rodríguez, Parque Leloir y Luján, zonas donde también generó interés la compra de terrenos“.
En ese rubro hubo un intenso movimiento y una suba de precios, mientras el costo de la construcción se mantuvo accesible y permitió la posibilidad de edificar. Actualmente, la situación se modificó y ya no es tan brillante pero el que compró, ganó y pudo construir su casa. González define: “Hay que considerar diferentes situaciones. Hoy los chicos tienen clases presenciales, de modo que muchos tuvieron que volver a la ciudad, mientras que otros decidieron instalarse definitivamente en barrios cerrados o countries. En ese target están los que pudieron vender su propiedad en Capital y se mudaron definitivamente a las afueras. Otros van y vienen porque no lograron la venta de su casa. Con relación a los valores, se pagaron por terrenos, por ejemplo, alrededor de 30.000 dólares, pero hoy esos lotes cotizan alrededor de 55.000 dólares según la zona. En otros casos, los terrenos que cotizaban en 200.000 dólares, hoy pueden alcanzar los 300.000 pero no más”.
Propuestas en el Sur
En este destino, Gonzalo Riveira, de la firma Epicel Negocios Inmobiliarios, ubicado en la zona de Canning y con gran crecimiento en los últimos 20 años, aporta su experiencia y asegura que “gran parte de la motivación de los potenciales compradores de proyectos en el suburbano en el transcurso del 2020 fue el resultado de la pandemia. Y se evidenció a partir del segundo semestre con la llegada de la flexibilización que permitió que esos potenciales compradores fueran en busca de diferentes propuestas. La búsqueda sumó una demanda de clase media y media alta, con todo tipo de perfiles y precios, que eligió los suburbios para instalarse”.
Esto generó que se pusiera en marcha la compra de casas terminadas, a estrenar o usadas en los distintos barrios cerrados o clubes de campo; compra de lotes para construir, con variedad de precios y ubicaciones, que se incrementaron según la calidad del proyecto. “Esos lotes cotizan en valores desde 35.000 dólares hasta 250.000, según su emplazamiento. Respecto de las casas, en el segmento de los usados también la oferta es muy amplia con valores desde 200.000 dólares en adelante, todo depende según el barrio o club de campo elegido; en algunos casos hay propiedades Premium con valores de hasta 1.500.000 de dólares”, comentó Riveira consultado sobre el precios de los inmuebles.
Explica el empresario que la búsqueda más fuerte hoy es el de los barrios cerrados por los beneficios que ofrecen. “Lo sucedido con la pandemia llegó para modificar algunos paradigmas: en nuestro caso, para revitalizar el segmento del mercado de inmuebles suburbano y creemos que la tendencia llegó para quedarse”, concluyó.
“Un sector muy buscado que tuvo su efecto positivo con opciones para una demanda que debió tomar decisiones en un momento crítico como fue y es la pandemia y que impulsó la compra de propiedades”. Así lo describe Matías Falcioni de la firma Falcioni Inmuebles, que menciona por ejemplo, el corredor de la Ruta 2, donde conviven desarrollos como Miralagos Club de Campo Golf & Spa, Campos de Roca y Campos de Roca II, Área 60, emprendimientos del Grupo Haras del Sur, con importante infraestructura. Opciones que “el sector, con la llegada de la pandemia, catalizó y aceleró la búsqueda de una porción importante del mercado, teñida de una mejor calidad de vida que se observaba en tiempos previos a la pandemia, ya que muchos coqueteaban con la idea de alejarse de las grandes urbes e instalarse en barrios cerrados o countries. Esta situación que vivimos, ayudó a que dicha idea, que era una especie de anhelo, busque seriamente realizarse y provocó un incremento casi del 100% de su población estable y permanente”.
Falcioni aclara que no solo buscó opciones “la demanda de alto poder adquisitivo, sino que la clase media, también se sumó al cambio” motivada por diferentes factores: las áreas verdes, menor contaminación del aire y de densidad poblacional; mayor seguridad, entre otros. Y agrega: “Por otra parte, los costos de la construcción, que al inicio de la cuarentena estaban en un piso histórico, y que aún hoy, más allá de un continuo incremento de precios, siguen muy por debajo respecto de otros momentos. Además, hay que comprender que el avance de la tecnología y la modalidad del teletrabajo, formato que a las empresas les han rendido muy bien, llegó para quedarse”.
Con respecto a los valores, en esa zona de barrios cerrados los lotes hoy se consiguen desde 20.000 dólares o viviendas ya terminadas que se ofrecen desde los 200.000 dólares en adelante.
