Daniel Oks es economista, doctorado en la Universidad de Oxford. Fue gerente del Banco Central y economista líder del Banco Mundial para Chile y Uruguay. También es hace 10 años desarrollador inmobiliario y presidente de la desarrolladora Desur. En una entrevista para Argenprop analizó aspectos macroeconómicos y microeconómicos del país; aportó su mirada sobre el Real Estate y las perspectivas para los nuevos desarrollos con novedades que favorecerán al mercado inmobiliario.
Escenario macro y microeconómico. La situación actual.
“Argentina viene de un año de profundas transformaciones y está en etapa de recuperación. Un dato revelador es que el sistema de encuestas de agentes del mercado del BCRA pronostica un crecimiento en promedio del 3% para 2017. Además el indicador líder del BCRA (que anticipa cambios de ciclo) señala una salida de la recesión; está basado – entre otros indicadores – en ventas de cemento, demanda de muebles para oficinas, producción de automotores, el índice de confianza del Consumidor (UTDT) e indicadores financieros como (Merval, índices de bonos).”
Y sin titubear agrega: “El 2016 seguramente será recordado como un año de cambios en el que se eliminaron distorsiones cambiarias, comerciales, financieras y tarifarias en un contexto de estrategia fiscal gradual de reducción de déficits. Se recurrió a financiamiento externo para suavizar la transición y gracias a señales de convergencia a niveles de deuda sostenible (en que el ratio de deuda a PBI se estabiliza), el riesgo país y la tasa de interés de la nueva deuda soberana bajó a niveles inferiores al 6%”. Explica además que “las metas de inflación incorporadas durante el segundo semestre (en que se alcanzó una inflación promedio del 1,5% mensual) se cumplieron; las tasas de interés nominales implícitas en los bonos largos convalida a futuro el proceso de desinflación anunciado por el gobierno (aunque no tan rápidamente como prevé el BCRA).
Además se han atendido antiguas demandas sociales como la reparación histórica con los jubilados, con un impacto fiscal entre 1% y 2% del PBI; se ha extendido el sistema de seguridad social (universalización de la AUH, programas de emergencia social), y se han introducido reformas al IVA y Ganancias que beneficiaron a los sectores más vulnerables. Todo esto permitió que el costo social y la recesión no hayan sido tan profundos como se temía y el desempleo comenzara a bajar hacia fines de 2016”. Asimismo la estabilización de los precios permitió que el salario real inicie su recomposición durante el segundo semestre de 2016 – tendencia que probablemente se profundice durante 2017.
El economista concluye además que “los fundamentos macroeconómicos y múltiples reformas estructurales (política comercial y cambiaria, revisión del oneroso régimen de Tierra del Fuego, marcos regulatorios y tarifarios de infraestructura, ley de telecomunicaciones, marco para asociaciones público-privadas, ley de sinceramiento fiscal, ley PYMES, las reformas impositivas para proteger a los sectores más vulnerables, cambios al sistema de ART, etc.) están orientadas a mejorar el clima de negocios. Por eso, en la medida que las reformas se implementen y la sociedad las avale, es probable que aumente la inversión (aún en niveles magros) pasándose de la recuperación cíclica a un proceso de crecimiento sustentable con mayor integración a la economía regional y global. Es crucial en cualquier caso que las metas fiscales – que recientemente se han explicitado con mayor claridad – se cumplan con rigor. Un déficit fiscal decreciente es necesario para estabilizar la relación deuda-producto en un nivel sostenible (entre 30% y 40%). El gran desafío no es la recuperación cíclica sino el crecimiento sostenido lo que requiere a su vez que la inversión aumente a niveles superiores al 20% del PBI.
El crecimiento – dice Daniel Oks – depende también de factores externos, los que en balance posiblemente tengan un efecto neutro. “Por un lado, el proteccionismo declarado por el nuevo presidente de EEUU genera incertidumbre y el impacto de sus planes fiscales ya se ha traducido en aumentos de tasas de interés internacionales, lo que no ayuda al país ni a la región. Por otro lado, los mercados financieros en países desarrollados en general reaccionaron favorablemente ante los anuncios en EEUU, lo que junto con datos de que la economía de Brasil ha dejado de caer, beneficiarán a la Argentina tanto a través de mayor inversión extranjera como de mayores exportaciones a Brasil. En todo caso, el riesgo de un aumento del proteccionismo de EEUU tendría un impacto acotado en Argentina, que sólo destina 7% de sus exportaciones a dicho país. Por otro lado, existen importantes negociaciones para habilitar un mejor acceso a bloques regionales como la UE y Alianza del Pacifico con potencial de mejoras de exportaciones e inversión. Por último, los siempre importantes términos de intercambio han mejorado en los últimos trimestres del 2016 y las tasas de interés externas si bien han subido se mantienen en niveles históricamente bajos.
En resumen, la economía está en los comienzos de una fase expansiva con estabilización de precios y buenas probabilidades de iniciar una nueva etapa de crecimiento sostenido basado en un mejor clima de inversión y un contexto internacional que es relativamente neutro”.
El crédito hipotecario y la evolución del Real Estate.
“El incipiente crecimiento del crédito, en particular el hipotecario, si bien parte de una base muy baja, va a acompañar el proceso de recuperación cíclico y podría generar un aumento importante en la demanda de inmuebles”, explica el economista. Y menciona un dato interesante y es que “por primera vez ocurre en tanto tiempo una reversión del ratio de propiedades alquiladas a propiedades vendidas que venía aumentando hasta hace poco”. Agrega: “El desarrollo del crédito hipotecario – uno de los mayores cambios estructurales que este gobierno está interesado en promover – potenciará la demanda de propiedades, en particular, en los sectores medios de la población con ahorros insuficientes para acceder a la vivienda. También potencialmente podría beneficiar a desarrollistas cuyo fondeo tradicional está circunscripto a las pre-ventas. Durante la etapa de desinflación fuerte (hasta 2019), el crédito hipotecario será principalmente indexado (unidad de indexación UVA). Los créditos UVA representan casi el 60% de los créditos hipotecarios a tasa variable emitidos durante el año pasado; el stock pasó de 0 a $800 millones a fin de año. Este nuevo instrumento permite contratos financieros de largo plazo con una menor cuota inicial y asegurando a deudores y acreedores un valor real cierto (debido al ajuste por inflación) para pagos futuros, reduciendo el riesgo para prestamistas y tomadores de un aumento inesperado de inflación como de una reducción súbita de la misma. Cuando la inflación alcance niveles de un dígito, y las tasas nominales de interés acompañen, se podrá esperar una fuerte competencia por el otorgamiento de hipotecas a tasas de interés no indexadas. Esto redundará en mejores condiciones de acceso al crédito para la vivienda. En los países de la región (particularmente en Chile) el tamaño del mercado hipotecario es hasta 15 veces más grande que en la Argentina.
Tras 5 años de estancamiento, la vuelta a un crecimiento aunque sea moderado cambiará el perfil y sostenibilidad de la demanda de inmuebles. El interés por invertir en Real Estate depende también del relativamente bajo riesgo relativo – en comparación con otros sectores como puede ser el sector transable durante un proceso de apertura y reapertura de la cuenta de capitales (a su vez a menudo asociados con procesos de apreciación cambiaria). A ello se suma el atraso relativo en la oferta en el segmento residencial de medianos y bajos ingresos, como en el sector comercial (oficinas, logística y centros comerciales) donde el desarrollo en relación a otros países de la región (Chile, Brasil y México) es bajo”. Oks explica además que “el muy exitoso sinceramiento impositivo también ha tenido y seguirá teniendo un efecto derrame directo e indirecto sobre el sector inmobiliario – así como ya lo tuvo hace más de un año el levantamiento del cepo que llevó a un aumento importante en el número de escrituras – 17,5% en los primeros 11 meses de 2016 (y cerca de 80% en valores nominales). El efecto directo proviene de los que blanquearon y ahora pueden justificar ingresos para la compra de inmuebles así como de los fondos comunes de inversión inmobiliaria creados para blanquear sin costo en esos activos. Pero también existen canales indirectos, en particular, a través del sistema financiero que sería uno de los grandes beneficiarios del blanqueo que puede ahora intermediar una parte importante de los ahorros que anteriormente estaban en el exterior sin declarar. El fortalecimiento del sistema financiero potenciado con las reformas de los mercados de capitales permitirá ampliar la oferta de financiamiento para el sector inmobiliario y de la construcción”.
Y es optimista cuando dice que el “Real Estate posiblemente tenga un rol importante en la reactivación de la economía. No sólo la construcción es un fuerte motor de la demanda de empleo sino que también sus industrias proveedoras tienen un fuerte encadenamiento productivo hacia otros sectores. Luego de tres trimestres de caídas pronunciadas, el empleo en la construcción tuvo una fuerte recuperación durante el último trimestre del año. Si bien no se dispone de la tasa de desempleo del último trimestre, del segundo al tercer trimestre la tasa de desempleo cayó de 9,3% a 8,5%. La mayor apertura permitirá incorporar nuevos materiales y técnicas de construcción a la vez que generará oportunidades de inversión en el sector proveedor de insumos. Dichas mejoras de productividad, junto con el desarrollo de nuevas áreas de la Ciudad de Buenos Aires y el conurbano facilitadas por ventas de tierras públicas, inversiones de infraestructura, y el diseño de nuevas propuestas (oficinas para co-working y residencias para co-living, desarrollos mixtos (con áreas residenciales, oficinas y comerciales) son – junto con el desarrollo crediticio – los principales motores del desarrollo del Real Estate y serán esenciales para potenciar su efecto reactivador de la inversión”. A lo que añade: “El hecho que la inflación posiblemente le siga ganando al dólar – proceso inevitable durante la etapa de desinflación y ajuste fiscal gradual con fondeo externo – genera una brecha entre costos y precios de venta en dólares de los inmuebles. Dicha brecha desalienta la inversión en el sector en el corto plazo. Sin embargo, esa brecha es transitoria en la medida que la política fiscal planea reducir fuertemente el déficit y su demanda de financiamiento externo contribuyendo así a reducir la oferta de dólares. Asimismo, el aumento del costo de reposición en dólares hace que eventualmente – en la medida que se agote el stock de lo construido con costos en dólares más bajos – el precio de las nuevas unidades aumente medido en dólares, De hecho las subas en dólares de los precios de los inmuebles el último año y medio ha subido entre 10% y 20%).”
Proyectos en las dos orillas
Oks comenta sobre los desarrollos de la firma Desur, que participa como socio inversor en proyectos de oficinas en lugares estratégicos y – como principal actividad – desarrolla clubes de campo y más recientemente loteos abiertos. Uno de los proyectos de oficinas –Workcenter en Vicente López está sobre la colectora Panamericana en una inmejorable primera línea. En Barrio Parque participa como socio inversor en la segunda etapa del exitoso proyecto Working Ocampo con foco en oficinas boutique. La inversión en clubes de campo y barrios está orientada a productos para el ocio –segmento con alto potencial de crecimiento en el rubro inmobiliario, donde se prioriza la baja densidad y la creación de amplios espacios o áreas comunes o de reserva ambiental, con calidad de diseño arquitectónico y urbanístico. Con estas características, Desur encara tres proyectos en Uruguay y tres en la Argentina. En el país vecino, en el Departamento de Rocha, el primer club de campo, Tajamares de la Pedrera, tiene el apellido del más exclusivo balneario Rochense – La Pedrera – y ya está consolidado comercialmente. La Serena Golf, es el primer club de mar con campo de golf (9 hoyos) en Rocha y ya lleva vendido el 40% de los lotes y tiene avance de infraestructura del 70%. El tercero, en Rocha, Altos de Costa Azul es un barrio abierto que se integra la planta tradicional de los suburbios de La Paloma (La Aguada y Costa Azul). En la Argentina, el primer proyecto es Las Hojas Club de Campo, primer club de campo de Marcos Paz, ubicado sobre la Autovía Ruta 6 que cruza los principales accesos a la Capital. El segundo, Faro Belén Aldea de Mar, con 10 km de Costa sobre el Golfo San Matías a 1000 km de la Capital y, tercero – en gestación – donde han adquirido la tierra y se ha hecho una plantación de árboles como parte del proceso de fijación de dunas, tiene 2 km de frente al mar y está costa entre Claromecó y Reta, en el Partido de Tres Arroyos.
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