Luis Ramos, presidente de L.J. Ramos, analiza la situación económica-política del país y su efecto en los segmentos del Real Estate. Uno de sus logros ha sido la diversificación de rubros, lo que le permite tener un panorama integral del comportamiento de la actividad. Pero sin duda, el tema más fuerte en su empresa ha sido el segmento de oficinas, cuya vacancia actual es muy alta, tanto en Capital como en el corredor Norte, donde se ubican en particular las oficinas corporativas. Según el criterio del empresario, es momento para evaluar qué hacer pero esperar antes de tomar las decisiones.
Ustedes se caracterizan por la diversidad de rubros…
Así es. Tenemos divisiones de segmentos de negocios. Pero en general no estamos pasando un buen momento. En verdad, nadie en el país. La gente vive angustiada, preocupada. Nunca sabemos que pasará al día siguiente y este tiempo hasta la elección será complicado.
El segmento más significativo de tu marca ha sido el de las oficinas…
Sí, ese ha sido nuestro fuerte. Respecto de este tema, hoy la mayor parte del tiempo la utilizamos para renegociar contratos de alquiler en dólares de las oficinas, en su mayoría corporativas, que se alquilaron hace un año a 20 pesos y hoy se encuentran con un dólar a 60. Las propiedades no pueden haber aumentado en ese valor. Entonces hay que hacer acuerdos y análisis con cada cliente y tomamos a veces un dólar a 50 y lo congelamos hasta fin de año; en otros casos a 52. El que estaba en pesos lo actualizamos un poco. Buscamos aplicar el fair play con cada uno y tratamos de colaborar porque ni el inquilino ni el propietario tienen la culpa de lo que sucede. Sí encuentro buena voluntad de ambas partes para solucionar el tema. La situación se dio y hay que enfrentarla. Sucede con muchas empresas; lo mismo ocurre con la industria, que tiene el 50% de su capacidad ociosa. A las empresas hoy le sobran entre un 30 y 40% de espacios que están vacíos, pero por otra parte, tampoco les conviene mudarse porque es carísimo. Hay que esperar para saber qué pasará.
¿También sucede lo mismo con las empresas extranjeras?
No, las que protestan en general son las empresas locales que trabajan en pesos, pero tienen alquileres en dólares y es necesario encontrarles una solución. Lamentablemente no hay demanda de oficinas nuevas; hay mucha vacancia. Y hoy, si hay que hacer un contrato no se sabe si en dólares o en pesos, indexado, a cuántos meses, a cada año, en qué porcentaje. Es una gran disyuntiva. Por ahora se indexa. Teníamos los alquileres indexados en pesos, a un 15% semestral, pero ahora esa cifra no es posible. Un país no puede funcionar teniendo que indexar cada seis meses un 27%. Los números no cierran. Además cayó mucho la rentabilidad de las empresas y, aunque es cierto que los sueldos están bajísimos, el problema es que los impuestos son muy altos. Lo mismo sucede con los gastos mensuales. Nadie se exime de esto. No hay rentabilidad en la mayoría de los negocios. Los desarrolladores de oficinas si las tienen que alquilar obtienen una renta de 3/4%; a ese 4% hay que restarle el IVA, el impuesto a los bienes personales, el 35% impuesto a las ganancias, los ingresos brutos, y si se tiene más de un bien existe un impuesto suplementario. Todo eso insume un 50%, aproximadamente. De modo, que la inversión hoy por lo pronto vale entre un 20 y 30% en dólares. Todos somos más pobres en dólares, tenemos que entender esto, aunque cuesta mucho. Así entonces la renta que le queda neta al desarrollador es uno y medio por ciento. Si el inversor elige enviar ese dinero afuera, conviene mucho más ya que recibe entre un 3/4%. Y no se corren los riesgos que se tienen en la Argentina. Si un empresario tenía un edificio que cotizaba 10 millones de dólares, ese edificio hoy vale 7 millones de dólares.
Preocupación
Los grandes desarrolladores están muy preocupados. Es cierto que el costo en dólares puede haber bajado un poco, pero el valor de la tierra ya lo pagaron a incidencias de entre 1.500/2.000 dólares. Entonces el negocio de oficinas está muy verde para que vuelva como antes porque hay mucha superficie disponible. Y en los próximos años entre Capital y el Corredor Norte habrá entre 300.000/400.000 m2 para ofrecer. ¿Quién ocupará esos metros cuadrados cuando lo que se observa es que las empresas se achican? El costo de instalación es altísimo. Una empresa que alquila una oficina sin nada cuesta para equiparla entre 500/600 dólares por m2. El problema que en la Argentina no existen contratos a largo plazo. Se alquilan 3.000 m2 y se pagan 1.800.000 dólares en una propiedad que no es propia y con un contrato como máximo a 5 años. Entonces ¿cómo se hace para amortizar esa inversión? Las grandes cadenas normalmente se alquilan por diez años y si no, no alquilan. Esa medida es muy positiva para ambas partes.
El crédito es indispensable
El sector industrial es el más afectado de todos. En lo que va del año habremos realizado dos o tres operaciones en ese rubro. Los parques si bien hay muchos, están ocupados en pocos porcentajes. Hoy ninguna empresa puede proyectar nada: no hay créditos, pero el que compra necesita crédito. En este país todo tiene que ser con la plata al contado. En cambio cualquier empresa en el mundo trabaja con créditos, lo mismo que los desarrolladores. Y mientras eso no suceda, no se puede avanzar. La industria en general en otros países avanza en una operación con un 30 o 40% que aporta el dueño de su parte personal y el resto es crédito. Hoy aquí las tasas de los créditos están entre el 70/80%; son temerarias. Con respecto al área de locales, si bien hay mucha oferta, -alrededor de 4.000 locales entre los focos más importantes hay movimiento, aunque es poco, pero mejoró.
Reacomodar los precios
Y lo que más funciona es la parte residencial, en departamentos hasta un rango de 500.000 dólares. A mí criterio en el caso del segmento medio para arriba del mercado tardará mucho en reubicarse porque la gente está pensando en los valores de hace un año y cuando le decimos que no vale más lo que se cotizaba entonces se ponen de mal humor y no quiere vender. Mientras tanto, tienen que pagar impuestos, expensas y mantener la propiedad sino se le viene abajo. Con respecto a los alquileres residenciales, además de la negociación entre las partes, también hay que reacomodar los valores. No hay mucha gente buscando superficies de entre 2.500/3.000 m2 para arriba, pero si hay demanda de entre 400/500 m2 y de menores superficies, pero esas propiedades no mueven la aguja del mercado. Lo que funciona bastante bien en nuestra área es el segmento de los hoteles, hay gente interesada en ese rubro en lugares como Córdoba, Santa Fe, Tucumán, Mendoza y Capital. En el rubro campos, venía bastante bien con movimiento, pero con los comentarios que hicieron y con la rotura de los silos bolsa, eso juega en contra, la gente tiene miedo y se retrae. Ante la duda, la gente se abstiene.
Una reflexión final…
No hay que apurarse a tomar una decisión, ni de un lado ni del otro. Para el que compra o el que vende, mejor que esperen. Hay que ver día a día y poner el esfuerzo de siempre, siendo optimista, pese a todo.
