La actividad del Real Estate es un eje central en la vida de la sociedad. Desarrolladores, arquitectos, constructores, inversores, todos de una manera u otra han puesto el esfuerzo necesario dejando atrás la pandemia para poner en marcha esa tenaz industria en favor de las variables. El crecimiento se mantiene constante pese a la situación actual, donde la economía no responde a las necesidades de la gente. Sin embargo, el mercado puede tomar decisiones en momentos que parecen difíciles pensando en el futuro inmediato o mediato. Negocios finalmente de un sector que sabe encontrar las respuestas apropiadas.
Jorge Moscatelli, desarrollador, corredor y arquitecto analiza desde su experiencia lo que sucede en estos días con el sector inmobiliario. “Está lento y estable, aunque no es ajeno a los vaivenes de la economía del país, la principal ausencia es la de los créditos hipotecarios. La crisis mundial debido a la invasión de Rusia a Ucrania tiene un papel secundario que suma incertidumbre”.
Pensando en las dificultades que han surgido en estos días, explica: “tenemos todavía sobre stock de propiedades en venta en Buenos Aires. Las construcciones de buena calidad y ubicadas en segmentos especiales no han perdido tanto valor como se cree. Ya las contraofertas violentas están disminuyendo. Y quienes realicen tasaciones de propiedades fuera del valor de mercado, seguirán igual, afuera. Hace poco un inversor tradicional de monoambientes en pozo comentaba que quería comprar un auto de gama media, usado, con pocos kilómetros. Y al hacer la cuenta, resultó que el costo era el 60% de una de esas unidades que él solía comprar. El valor histórico en dólares de ese auto contra un monoambiente era del 25%, hoy lo pagan 60%. Esto no es lógico en ninguna parte del mundo. El problema general es la falta de proyección a mediano plazo. Además, muchas obras comenzaron atrasadas por el contexto de la pandemia y se podría decir que el 70% de la ciudad eran proyectos previos”.
Otro tema que encara Moscatelli es el valor de los materiales. “Se incrementan por semana. Pero por suerte la Cámara Argentina de la Construcción lo refleja fielmente con su índice propio. Además, considero que más allá de lo que ocurre, la inercia de la construcción en barrios cerrados no se detendrá y la venta de lotes tampoco. Luego obviamente, vendrá el sobre stock, y como se sabe los argentinos nos movemos en masa. Las arterias que confluyen en Buenos Aires volverán a colapsar como era antes de la pandemia, pero esta vez con mucha más gente en la periferia. Pienso que las ciudades recobrarán fuerzas por sus bajos costos”.
El arquitecto además opina que “actualmente se deberían edificar tres y cuatro ambientes modernos, con bajas expensas. Existen sobre stock de uno y dos ambientes en todo Buenos Aires. Respecto de la evolución del sector en los meses que vienen advierto que quienes piensen en el mediano plazo seguirán apostando al ladrillo. La volatilidad de las criptomonedas y de la salida de capitales al exterior cada vez más regulada, ayudan en este caso al mercado inmobiliario”.
Con relación a los problemas que surgen de la política, considera que “en ese sentido la mayoría de los colegas con los que hablo tienen el mismo discurso. Apuestan a un cambio de rumbo para las próximas elecciones presidenciales y se manejan de manera más pausada que antes. En mi perspectiva, creo que la buena calidad constructiva y mejores proyectos seguirán siendo rentables para los inversores. Ubicado a dos cuadras de la Plaza Irlanda, Pavillon Apolinario Figueroa Garden es uno de esos ejemplos”.
El director de Interwin, Miguel Ludmer, aporta su mirada sobre lo que sucede actualmente con el sector. “En estos días el Real Estate entró en una zona de turbulencias, y en estas circunstancias, la gente en general prefiere no tomar decisiones, ya que muchos se tomarán unos días para analizar lo que sucede. La corrida cambiaria tiene dos lecturas: por un tiempo pueden detenerse las ventas porque más de un comprador puede llegar a dudar y decidir que esperará un poco hasta que el panorama se aclare. Otra es que esta realidad es el mejor momento para presionar sobre una compra y hacer valer sus dólares. Además del lado de los costos de construcción, los precios se abaratan dado que el tipo de cambio es más fuerte. Pero solo estarán más bajos por un tiempo muy breve y acotado hasta que la inflación recorra ese camino”.
Sin embargo, el directivo sostiene “que habrá que estar atento para observar cómo evoluciona todo. Porque como ahora se están bloqueando ciertas importaciones o la posibilidad de acceder al dólar oficial para importar, se puede llegar a generar una distorsión de los precios de algunos insumos que tendrán que ser importados al dólar blue y esto podría generar inflación en los costos de construcción”.
Ludmer opina respecto a la inversión en desarrollos de construcción, que “se trata de procesos que en general se extienden al menos entre tres y cuatro años. Lo que implica que durante el tiempo de una obra muchas veces se sucederán vaivenes económicos y habrá temas que podrán modificarse. Y esto vale tanto para el inversor como para el desarrollador. Pero justamente se trata de una buena alternativa, porque son inversiones nobles, menos volátiles y que en general se defienden mejor en momentos de turbulencia, porque son más fuertes y sufren menos variaciones que las que experimentan otros mercados como el financiero o el cripto“.
Finalmente define: “Esta época de inestabilidad, de cambios fuertes, tanto políticos como económicos, no resultan oportunos para entusiasmar a un desarrollador a comprar un terreno caro. En contrapartida, para los que pueden observar y jugar en contra ciclo, resulta un momento propicio en el que cualquier propuesta de compra se torna más tentadora para el vendedor que esté entusiasmado por recibir dólares. Salvando esta semana de cambios y alteraciones, pareciera que en el mercado en general se está percibiendo un leve optimismo, con una mirada sobre cómo podríamos enderezarnos en el futuro si logramos hacer bien los deberes”.
