Flavio Galli, presidente del Grupo Tueroc, desde hace más de dos décadas trabaja como desarrollador y se especializa en la búsqueda de terrenos para construir. Sin embargo, advierte que este momento es complejo para adquirir tierra e invertir dada la situación económica. Elogia las obras que el Gobierno porteño ha logrado en favor de la ciudad, pero considera que hacen falta nuevas oportunidades para consolidar zonas y avanzar en otras que tienen enorme potencial.
¿Cómo está el tema de la búsqueda de los terrenos hoy?
Este es un momento complicado que impacta a los empresarios del sector. Hace más de dos décadas y media que estamos en la industria y lo que vivimos en particular en el último año y medio ha complicado la búsqueda de la tierra. Conversamos con algunos desarrolladores y pensamos que hay que esperar para encarar proyectos en algunas de las zonas emergentes, porque las condiciones son complejas. Pero, por otro lado, hay que destacar las obras que realizó el Gobierno porteño. Son muy importantes los viaductos y el mejoramiento de las vías de comunicación como el subte y el Metrobus, que han mejorado en el campo económico y futuro creando zonas nuevas como Chacharita, Paternal, la zona sur, La Boca, barrios atractivos que mantienen su identidad y que a nosotros como desarrolladores nos generan nuevos desafíos. Poder participar del crecimiento de esos barrios es muy positivo, pero ahora se ha vuelto difícil encontrar lotes, no por los precios, sino porque implica atraer inversores o incluso iniciar los desarrollos con capital propio. Lamentablemente se nota la falta de crédito y la incertidumbre baja la expectativa de tomar esas decisiones.
Hubo algunos créditos para desarrolladores…
Sí, pero muy caros. A mi entender no conformaron a nadie. Creo que la política crediticia tiene que ser mucho más agresiva para que la gente pueda acceder a la vivienda. No alcanza con esas pequeñas señales que dieron, donde muchos desarrolladores quedamos afuera. Porque nosotros participamos de nuestros emprendimientos con la gente que toma créditos y que tampoco sabe con qué se encontrará más adelante, porque la economía es muy cambiante en este país.
¿Es difícil tomar decisiones en tiempo de elecciones?
Se compra la tierra, se guarda y se espera el mejor momento para empezar a construir. Pero la torta del desarrollador se divide en pequeños, medianos y grandes. Algunos trabajan con fondos del exterior y en esos casos parece que las señales negativas no les llegan. Nosotros trabajamos con un modelo tradicional, donde compramos la tierra y después buscamos nuestro grupo de inversores, que son locales para generarles oportunidades. Si no, toman distancia y prefieren esperar a que esto se aclare. Hoy la compra de la tierra está puesta en las zonas Premium donde no hay mucho que descubrir. Y después en barrios que se han consolidado en los últimos tiempos como Villa Crespo, zona sur, por ejemplo, San Telmo y aledaños. También el Distrito Tecnológico.
¿Qué está sucediendo allí justamente?
El Distrito creció mucho y ya hay más de 300 empresas instaladas, incluso han llegado grandes jugadores de esas empresas de tecnología informática muy importantes. Se han instalado marcas muy fuertes y bancos, que forman parte de la búsqueda a la que nosotros apuntamos. Pero en el sector de las oficinas hay señales que indican que ese segmento está estancado. El próximo paso debería ser que el Distrito se transforme en un polígono competitivo, donde las oficinas comiencen a tentar para que otras empresas que no sean TIC’s se instalen también allí. Hoy en ese sector se pueden conseguir precios para oficinas entre 14/24 dólares más IVA, pero llegado el momento cuando las ofertas estén un poco por debajo de los 14 dólares, se puede prestar más atención. Las empresas que se instalaron en el Distrito no sólo alquilaron, sino que algunos compraron sus activos, lo que los hace aferrarse un poco más a sus espacios. Muchas de estas empresas cuando compran demoran la toma de decisión, pero a la hora de irse en apenas 24 horas levantan sus oficinas y se van. No existen muchos casos, pero hay que tenerlos en cuenta.
Más cambios en el Distrito
Por otra parte, el Distrito ha sido uno de los ejemplos más exitosos del Gobierno porteño. Deberían terminar de consolidarlo y no esperar a que el empresario privado realice todo para que perdure en el tiempo. Habría que buscar la manera de crecer en el segmento comercial y otras opciones del área residencial y así cerrar un proyecto tan importante. El Gobierno de la Ciudad debería poner el foco en ese modelo económico, que es brillante tanto en el aspecto económico como urbanístico. Pero no deja de ser un barrio muy heterogéneo. Todavía Parque Patricios debería crecer en la próxima etapa en el sector vivienda y luego, la parte comercial con marcas gastronómicas, gimnasios y cocheras.
La pregunta que nos hacemos es qué rol ocupará el Gobierno en esta etapa…
Las empresas TIC’s manejan la economía del mundo y el Gobierno debería favorecerlas agresivamente cada vez más. Sería interesante saber que está pensando el Gobierno para trabajar con las TIC’s y a partir de allí la generación de la vivienda en un grupo social, que son los millennials, que van de los 19 a 39 años. Ellos no se conforman con nada y hay que ser muy creativos para desarrollar viviendas destinados a ese segmento. Es necesario entenderlos, ser muy innovador, ofrecer facilidades. Ni siquiera los veo endeudarse con créditos a 30 años. Ellos viven en comunidades y tienen una vida interactiva completamente diferente a las generaciones anteriores. Es difícil pensar en vivienda en estos casos y el Gobierno tendría que poder acompañar con muchísimas variables. Hablar sobre estos temas desde otro lugar es un gran desafío para ese grupo.
¿Es posible sentarse a discutir y rever estos temas?
Existe un equipo de trabajo dedicado al Distrito Tecnológico propiamente dicho que es muy eficiente. Está muy bien planteado en todo sentido y valoramos el trabajo que realizan. Nos juntamos en los desayunos de trabajo, donde se integran las empresas TIC’s junto con los desarrolladores y discutimos la problemática del Distrito. Estos jóvenes hacen una tarea brillante, pero no sabemos si luego son escuchados por las autoridades del Gobierno porteño.
¿Qué zonas pueden crecer si se les ofrece una oportunidad y se ocupan de que eso ocurra?
En la zona sur nosotros estamos desarrollando en su cabecera, en Bernardo de Irigoyen y San Juan y hay que valorar esas áreas desde allí hacia Constitución y hasta La Boca, que es una zona maravillosa pasando por San Telmo. Todo ese sector tiene un potencial y una riqueza cultural muy alta. La ampliación del Metrobus por Paseo Colón le agregará mucho valor a la zona del Parque Lezama. También del Boulevard Caseros hacia Constitución es interesante que se termine de consolidar. Estamos con un proyecto en esa zona. Una gran ventaja en las obras del Gobierno porteño también ha sido la modificación de los viaductos en la traza urbana de la ciudad, que es genial y nos genera un horizonte muy lejano desde acá a dos décadas para seguir desarrollando áreas como Chacharita, Paternal, Balvanera. Hay que mirar estas zonas con mayor atención. Y si estuviéramos en un momento en que nos fuera mejor a todos, tendríamos a los desarrolladores adquiriendo tierra en esos espacios.
Es un año difícil para tomar decisiones…
Algunas cosas se hacen, otras se esperan. Este año siento personalmente que la incertidumbre fue mayor. Siempre hubo cambios de gobierno y problemas con el dólar, pero este año las cuestiones económicas han golpeado fuerte. En otras épocas de crisis igual buscamos desarrollar en tierras emergentes. Pero esta vez fue complicado. Nos encantaría que podamos sentarnos con el Gobierno para charlar y lograr acuerdos, con la idea de conseguir resultados positivos. Después hay que ponerse en marcha y hacer los deberes entre todos, cada uno en lo suyo.
