Javier Dborkin, director de Boston Andes Capital, habla del mercado argentino y de Estados Unidos

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Dborkin es director de Boston Andes Capital, una empresa dedicada inversiones y negocios de Real Estate tanto en Boston como en la Argentina. En la entrevista analiza los aspectos más importantes relacionados con la llegada del crédito hipotecario en el país y de qué manera puede evolucionar este mercado dentro de un proceso necesario para lograr buenos resultados en los años que vienen.

¿Cuál es tu mirada sobre la financiación para el acceso a la vivienda?
Es evidente que la estrella de este año ha sido el empuje que los créditos hipotecarios le han dado al mercado residencial, que motoriza el Real Estate en el mundo. Lo vemos en ese segmento y está muy bien que ocurra. Es un factor clave de cara al futuro para comprobar cómo la industria se desarrolla en esta primera etapa particularmente en el target de la vivienda para la clase media, que durante años sintió el efecto de no poder acceder a la compra de su casa.

¿Qué pasa con el incremento de la tasa para los préstamos?
Hay que considerar que el crédito hipotecario que más éxito ha tenido es aquel que le permite a la gente que no era propietaria y alquilaba sustituir el valor alto de alquiler por el costo de un préstamo para la vivienda. Es una gran oportunidad y le permite ahora ir a pagar al banco en lugar de abonarle al dueño del departamento, cuyo alquiler era alto. La decisión es fácil, porque el alquiler se indexaba y ahora tiene el crédito UVA que también tiene un ajuste. La diferencia radica que ahora ese dinero le permite transformarse en propietario y eso es un gran valor.

¿Qué opinan los desarrolladores?
Los desarrolladores tienen que analizar ante esta situación de demanda de propiedades cuál es el negocio que queda para ellos. Que exista una demanda masiva de compradores es una buena noticia, pero no significa que estén dispuestos a pagar cualquier valor. En el mundo desarrollado, incluso los países vecinos como Chile o Perú, los desarrolladores se financian con crédito, que por ahora aquí es incipiente. Es obvio que quién decide encarar un proyecto busca que ese negocio le permita adquirir una rentabilidad y cuando el costo del crédito es alto, el negocio no es brillante. Tendrán seguramente que acostumbrarse a modificar el modo de financiar como sucedió siempre con preventas o con capital propio. Ambas opciones son caras. Por ahora, los pocos bancos que ofrecen créditos intermedios tienen tasas altas. Pero la demanda masiva de viviendas obliga a los desarrolladores a mirar ese negocio con márgenes más acotados. Y en la medida que el país crezca en ese segmento se podrá construir en zonas donde el valor de la tierra sea más accesible.

El papel de los bancos es clave…
Hace más de una década y media que los bancos en la Argentina no ofrecían crédito de manera profesional y masiva. De modo que la mayoría desmanteló sus áreas de Real Estate y de análisis de créditos inmobiliarios. No hubo circunstancias en el país favorables para generar además de créditos para individuos, para la construcción o empresas desarrolladoras. Esto exige una reformulación de la industria inmobiliaria que comienza por los mismos bancos.
Aquí se aplican los créditos UVA algo similar a lo que existe en Chile. La diferencia sustancial es que el modelo chileno funcionó bien, pero con una inflación de un digito desde hace 20 años. El modelo está bien copiado e implementado, falta en la Argentina bajar la inflación. Pero es parte de un proceso y es necesario darle tiempo.

¿Cuáles son las diferencias centrales de los proyectos en Boston?
Son negocios diferentes, con créditos de largo plazo, por ejemplo, a 30 años. Además en estos negocios no sólo intervienen los bancos, sino el mercado de capitales que permite plazos de estas características. No son sólo desarrollos, sino que se arman negocios para adquirir edificios de renta. Para eso se financian con un banco que presta el 60-80% del valor total del edificio y se constituye un grupo inversor por el resto del capital. Lo importante es hacer crecer ese flujo de fondos que genera ese activo para venderlo a otro grupo que considere que tiene posibilidad de apreciar el activo u otras opciones del que compra. Se encaran negocios que aquí son impensados porque no existen esas fuentes de capital. Son mundos diferentes con relación a nuestro país por la existencia de crédito en cantidades, plazos y condiciones muy diferentes. Ahora estamos contentos de contar en la Argentina con créditos hipotecarios. Hay que entender de dónde venimos y darle tiempo. Si logramos condiciones sustentables de país que permitan que haya crédito de estas características, el negocio será totalmente diferente.

¿Vienen cambios positivos?
Hasta hace no mucho tiempo los mails que llegaban de Argentina entraban en spam. El gran logro es que no estamos más en esa lista. Antes ofrecíamos un proyecto y ni los leían, ahora sí. La expectativa para el año que viene y los que siguen es lograr traer capitales del exterior. Eso sucederá en la medida en que ofrezcamos contratos sustentables, que tengan sentido, con tasas de retorno que justifiquen el riesgo a un inversor que viene a la Argentina. En verdad ya está ocurriendo en otras industrias y me parece que en Real Estate debemos mostrar que podemos organizar proyectos de inversión serios, comparables como los que se realizan afuera, en función del retorno, de la forma que un inversor pueda entrar y salir libremente, dentro de un marco regulatorio adecuado. Hay una presentación del país hacia el mundo que está favoreciendo la llegada de inversores, que por ahora nos visitan. Mi expectativa para los años que vienen consiste en que se concreten las inversiones del exterior.

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