Juan Martín Urgell, titular del prestigioso estudio de arquitectura Urgell-Penedo-Urgell, analiza algunos aspectos relacionados con el mercado, el interés de la demanda, el comportamiento de la oferta y las novedades del nuevo Código de Planeamiento Urbano.
Con más de 60 años de trayectoria del estudio de arquitectura, caracterizado entre otros aspectos por la gran diversidad para encarar diferentes rubros del Real Estate, Juan Martín Urgell menciona algunas de las obras más importantes en la que trabaja el estudio en estos días en proyecto y dirección: la torre que diseña el arquitecto Carlos Ott, en Puerto Madero y el edificio corporativo del Banco Santander, en Paseo Colón y Garay, ambas de más de 50.000 m2. “También abarcamos obras de hotelería, data center, el proyecto de un puente y lo relacionado con la vivienda y oficinas. Ahora en el área residencial, el mercado muestra cierta similitud con lo que sucedió a mediados de los ’90 con la llegada de los créditos. Este tema es central y de hecho el gobierno estudia los préstamos hipotecarios con mucho detalle para generar un fuerte crecimiento, lo que implica a su vez una respuesta positiva para el mercado inmobiliario y la construcción”. Y admite que “así como en la economía se aplica un plan gradualista, esto también se traduce en el sector. El crecimiento está pero sin desbordes. Sin embargo, el target de los terrenos está muy demandado porque existe una sostenida expectativa de desarrollo para la actividad, donde la oferta absorbe paulatinamente la demanda”.
¿Qué impacto tiene el Código de Planeamiento Urbano?
En verdad el nuevo Código tiene 11 versiones. Yo estudié hasta la número 9/10. Y creo que ha evolucionado muchísimo. La número 11 superó y mejoró algunos temas. Creo que existen otros aspectos que el Código debería considerar más a quienes estamos activos en la profesión para discutir el tema de las alturas. Y sí entender que existen límites para las alturas, pero no de niveles. Es decir, que los arquitectos una vez que sabemos cuál será el techo del futuro edificio definimos luego que queremos hacer con respecto a la distribución de los niveles.
Entonces, ¿torres si o torres no?
Depende. Optar por evitar las torres en Belgrano, no es apropiado. En cambio, por citar otra zona, en el caso de Caballito, es posible que en un sector sea favorable levantar una torre mientras que en otra área esa opción no es recomendable. Es importante con respecto a las torres cómo se plantea la planta baja. Hay lugares donde insertar una torre es positivo para el entorno, con departamentos donde abundan la luz y jardines. Pero el tratamiento de la planta baja hace que las veredas sean menos atractivas para caminar, que aquellas con otro movimiento. No están mal ni las torres ni las medianeras. Sólo hay que evaluar bien dónde se construye y qué tipología. De todos modos se necesita más tiempo de maduración para estudiar en detalle lo que explica el Código, donde existen muchos aspectos emparentados con el viejo.
¿Qué cambios existen entre el nuevo y el viejo Código con respecto a las medianeras?
Básicamente la altura. Otro dato, por ejemplo, es que se vuelven a revitalizar algunos espacios que existían en los edificios viejos racionalistas, saliendo de las líneas de fachada y de fondo se permitía construir unos cuerpos ciegos, con balcones cerrados en el medio. Pero básicamente las condiciones del Código de edificación son las mismas como las de habitabilidad. En la nueva versión del Código se han mejorado algunos aspectos. Pero no es muy distinto. Lo que si valdría tomar del nuevo Código, es que en el anterior habilitaba dos retiros en el edificio. El actual propone uno solo, con la excusa que se puede evitar la vivienda del portero, que es optativa. Creo que hay que mantener los dos retiros con la idea de homogeneizar un estilo y así mantener los mismos perfiles urbanos, si se busca, por ejemplo, una arquitectura parecida a Francia, como en nuestras avenidas o diagonales. Los perfiles que sean todos iguales. Incluso los segundos retiros. Con respecto al Código creo que tal vez tendría que tener una puerta abierta para no ser tan taxativo del todo o nada. Que exista una fórmula de interpretación cuando surjan casos que requieran un análisis exhaustivo aplicando la lógica.
