Uno de los rubros más afectados por la pandemia en relación con el Real Estate, no hay duda que ha sido el de los locales comerciales, con cantidad de negocios que quedaron a mitad de camino, algunos cerraron por un tiempo determinado, mientras otros claudicaron en forma definitiva. Sin embargo, en estos meses todo indica que ha comenzado a despertar, en algunos casos con más facilidad que otros, la posibilidad de que los locales vuelvan a tener vida.
Así lo define Diego Almeida, de Castro Cranwell & Weiss. “Observo que lentamente está resurgiendo este rubro luego de tener una vacancia elevada en todos los corredores comerciales consolidados, que no fue mayor gracias a los especiales acuerdos entre inquilinos y propietarios. Pero a pesar de todo hay posibilidad de recuperación. En primer lugar, se pasó de estar encerrados, con mínima actividad en los comercios a tener un panorama de movimiento totalmente distinto. Este aumento de la actividad provocará seguramente resultados positivos. Se estima un incremento del consumo, pero con la precaución de entender si el consumidor podrá contar con poder adquisitivo que posibilite la actividad”.
Según explica, las zonas menos castigadas serán aquellas donde se mantenga una razonable ecuación de densidad residencial en relación con la propuesta de servicios comerciales que abastecen diariamente al ciudadano de la zona. Las áreas más golpeadas por la pandemia han sido el Microcentro, Macrocentro y Tribunales. “Para recuperarse en las zonas más afectadas se podrá estudiar qué otro tipo de usos se puede brindar al local comercial. Se deberá analizar a fondo el área geográfica identificando lugares de interés, vías de acceso, transporte público, servicios y seguridad para hacer un análisis de fortalezas y oportunidades para el inmueble. Es decir, definir la viabilidad de uso, ya que de a poco estas áreas afectadas están retomando la vuelta a las oficinas, recobrando el movimiento perdido”.
Explica Almeida que “en periodos de inestabilidad económica las operaciones inmobiliarias bajan considerablemente. Así mismo los saltos cambiarios provocan un enfriamiento en el sector, situación que sucede en forma prolongada. Entiendo que las inversiones inmobiliarias empezarán a medida que el gobierno defina una política económica clara que promueva estabilidad”. Por otra parte, considera que “un gobierno debe tener una base democrática sólida, donde los partidos políticos que rotan el poder mantengan las políticas de estado (reglas claras y seguridad jurídica), fundamento incuestionable para que el mercado promueva estabilidad y rentabilidad”.
Con respecto a cuánto se puede ingresar para poner en marcha un local, Almeida explica: “la inversión dependerá de cada rubro, en todos los casos las condiciones para ingresar al local son: plazo mínimo de contrato 36 meses, depósito en garantía el valor equivalente a un (1) mes de alquiler, garantía de propiedad o seguro de caución, servicios, ABL, AySA y expensas ordinarias a cargo del inquilino, impuesto inmobiliario y expensas extraordinarias a cargo del propietario, impuestos de sellos, según usos y costumbres es abonado en partes iguales. También certificados de rigor solicitados al Registro de Propiedad para la evaluación y aprobación de la garantía propuesta”.
Por su parte, Jorge Gayoso, broker de la División Locales de L.J.Ramos, opina: “Las consecuencias de la pandemia y de la crisis económica se reflejan en la cantidad de locales vacíos, pero no todas las arterias y los corredores son iguales. Existe una leve reactivación y dadas las nuevas medidas sanitarias considero que pronto se observará un cambio sustancial. Claro que existen contrapuntos. Se trata de las áreas con importante vacancia como el Microcentro, y con vacancia cero, como es el caso de plaza Serrano”.
Lo mismo sucede con algunas arterias principales de los corredores norte, sur y oeste del conurbano bonaerense. “Sin embargo, -explica- que se revertirá para el último trimestre la situación y será prometedora. De hecho, debido a los cambios que en forma paulatina consideramos se iban a producir según las medidas sanitarias, invitamos a los comerciantes a tomar ubicaciones y locales que a valores históricos sería muy difícil alquilarlos en otros momentos. Y en parte eso fue lo que sucedió. Recibimos consultas por ciertos focos comerciales y ocurrió en muchos casos que ya no hay locales disponibles y a valores módicos. Se observa una recuperación progresiva desde abril en adelante de manera constante”.
El broker detalla que entre los rubros que pudieron lentamente volver a trabajar son, por ejemplo, los gastronómicos, los petshops, los relacionados con la belleza, las pescaderías Premium, los servicios al cliente y los supermercados de proximidad, entre otros. Al margen de estos resultados, Gayoso reconoce que existen sectores que han sufrido mucho el impacto. “El Microcentro ha sido muy castigado. Aunque siempre existen zonas postergadas de los comerciantes según los costos y gastos de la operatividad de un local comercial”.
Agrega además que entre los rubros con más capacidad de volver abrir y empezar de nuevo son los que han podido de alguna manera reinventarse. “En algunos casos achicaron sus estructuras, otros encontraron nuevas ubicaciones o se agrandaron. También hay que admitir que muchos han cerrado y quebrado. Creo que los rubros más atrasados en las aperturas y los aforos continuarán con sus problemas hasta la nueva normalidad”.
Y agrega: “Con relación con cuánto se puede ingresar para poner en marcha un local hoy, es muy difícil el cálculo, pero estimo que como mínimo un local de hasta 100 m² menos de $1.500.000 no creo que pueda ser operativo en su totalidad. Aunque todo puede variar por zona, contexto y rubro. Es cierto que estamos en septiembre y que llegan los meses más fuertes antes de fin de año. Es un momento ideal y la gente está ávida de salir y consumir, lo disruptivo, lo gourmet, lo diferente. Pero en general será un buen trimestre para cerrar este año triste que estamos viviendo”.
