Luis Ramos, presidente de L.J. Ramos, analiza los distintos segmentos del mercado inmobiliario

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El presidente de L.J.Ramos, una empresa que abarca diversidad de rubros dentro del Real Estate, estuvo presente en la Expo Real Estate y repasó los temas centrales que ocupan en estos días al sector. Luis Ramos analizó la situación de las oficinas, viviendas, locales, el segmento industrial y logístico, con buenas perspectivas y otros a la espera de cambios positivos. Sus oficinas están en la Capital, San Isidro y, en Puertos, el proyecto de Eduardo Costantini en Escobar.

Tu firma maneja varios rubros, pero el plato fuerte siempre fueron las oficinas…
Si ha sido el puntal de la empresa. En este segmento la demanda hoy es escasa producto de la incertidumbre. Muchas empresas, sobre todo las grandes, están en parte a la espera de los resultados de las elecciones de octubre. Y aunque creo que no va a cambiar nada, toman con prudencia las decisiones. No obstante, hay buen ánimo y entusiasmo. Las empresas internacionales analizan el comportamiento del mercado para tomar decisiones. El rubro oficinas está activo. Es más, en los últimos meses más del 60% de la facturación estuvo dada por las oficinas. Con respecto a la renovación de alquileres en edificios grandes, existen casos donde los valores hoy en dólares disminuyeron. Lo que antes valía 30 dólares el m2, hoy cotiza entre 26/27 dólares el m2. Cuestión de oferta y demanda. El tema es que las empresas tienen gastos importantes. Las expensas aumentaron casi el doble y hoy representan casi el 50% del valor del alquiler. Eso sucede porque los costos impositivos, laborales y operativos, entre otros, que son muy altos.

¿Y qué sucede con la construcción de edificios de oficinas?
El problema de construir oficinas se complica por los valores de la incidencia de los terrenos que es altísima. El costo de construcción está en 2000/2500 dólares el m2 mientras que la incidencia de los terrenos está entre 1200/1500 dólares el m2. El problema es que el peso impositivo gravita mucho y la renta es baja, que hoy oscila entre 5/6% bruto a lo que hay que restarle los impuestos. No cierran los números, salvo para aquellos desarrolladores con gran capacidad de inversión. Por otra parte, existe una nueva modalidad devenida tendencia como ocurre a nivel internacional como el We Working, que sustituye los gastos de armar una oficina, en la que hay que invertir en una propiedad por la que se paga alrededor de 25 dólares el m2 más 12 dólares por m2 de expensas. Esas oficinas modernas, proponen otra modalidad y si tienen éxito por algo que será.

¿Y las otras áreas?
La industrial está más complicada. Es que no hay empresas nuevas para instalar una planta ni grandes expansiones y aunque se abren parques industriales es necesario que acompañen las inversiones. Sí, en cambio están más activos los que se ocupan de logística.

¿Qué sucede con los locales?
Este rubro comercial sí está en movimiento, pero es selectivo. Hay bastante renovación, porque muchos inquilinos no pudieron soportar las actualizaciones que se hacían en los últimos años y quedaron locales importantes. Esos espacios las buscan las grandes cadenas y las empresas importantes, que son las que generan demanda. Se achica la oferta en los focos más activos.

La vivienda es otro rubro que está repuntando…
Sí y es notorio cómo se está moviendo el área residencial en San Isidro, Recoleta, y también en Puertos. Se han vendido gran cantidad de lotes en esta urbanización de Escobar y hay ya 300 casas. La gente apuesta al emprendimiento, entre otras razones, porque saben que Eduardo Costantini es el desarrollador que está detrás del proyecto. Ese lugar se vende muy bien. En cuanto a la ciudad, el área residencial, tanto para las casas como los departamentos tiene mucha aceptación el tema de los créditos. Todavía el mecanismo es lento, pero se va agilizando.

La zona norte, siempre buscada, ¿en qué situación está?
En San Isidro el target que responde bien es el que ocupa las propiedades de entre 350.000 y 600.000 dólares. Nosotros tenemos alrededor de 20 casas que cotizan por encima de 1 millón de dólares y no se pueden vender, no hay mercado. Sucede que las familias grandes ya no viven en esas casas, que tienen grandes terrenos y muchos metros cuadrados. Los hijos se fueron a barrios cerrados; además la gente no quiere vivir en esas casas porque quieren seguridad.

¿No se pueden crear en esos terrenos tan amplios pequeños barrios cerrados?
En algunos casos se pueden realizar, sobre todo en los que tienen grandes extensiones de tierra. Pero existen ciertas restricciones porque al municipio mucho no le interesan esos barrios en esos lugares porque hay mucho movimiento y tránsito, además de la contaminación ambiental.

¿Qué pasa con otros rubros?
Algunos están saliendo del negocio tradicional y están viendo la hotelería como una inversión interesante, pensando que la Argentina puede crecer. Pero eso debe estar en manos de quienes conozcan muy bien el negocio, cuya amortización lleva alrededor de 10 años.

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