Miami, una ciudad cosmopolita, con crecimiento exponencial

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Tina Hyde, fundadora y CEO de Tina Hyde Group, aporta datos sobre la evolución de esta ciudad en Florida, Estados Unidos. El Real Estate es uno de sus grandes puntales, donde convergen estilos y propuestas para una demanda heterogénea que llega de cualquier parte del planeta. La inversión privada avanza sin cesar, pero además se suma la participación municipal que busca renovar las áreas y así competir en calidad y variedad de alternativas para millones de turistas y de quienes eligen instalarse definitivamente allí.

¿Cómo está el Real Estate en Miami?
Crece continuamente evolucionado en las distintas zonas, con cambios casi inesperados. Se observa una transformación casi exponencial en áreas como Brickell, Design District o Winwood. A mi criterio en el caso de Brickell crece tanto, en parte, por la visa que habilita que una persona pueda tener una residencia aportando quinientos mil dólares para invertir allá. Así se crearon muchos edificios, pero creo que la oferta en esa área está saturada, entonces con una demanda escasa y abundante oferta, los precios bajan. Esto sucede porque es la respuesta de una clase de gente que necesita la residencia y genera proyectos sin planificar la necesidad urbana.

Entre las zonas clásicas, ¿cuál es la que está creciendo más en estos días?
South Beach ha mejorado mucho porque la municipalidad le exige que se renueve por los huracanes y también por temas edilicios. Hay que entender que parte de esos edificios tienen mucha antigüedad, incluso existen edificaciones de los años 50. Por esa razón la municipalidad impulsa a que se invierta más en esa área. En Bal Harbour también demolieron muchos edificios de –por ejemplo- cuatro pisos de altura y ahora están construyendo importantes desarrollos. En Edgewater, se han demolido muchas viviendas multifamiliares que tenían veinte unidades y ahora se construyeron edificios de entre 60 y 70 pisos. Pero a veces queda junto a enormes torres alguna casa antigua que incluso puede ser de madera. Es un gran contraste y eso sucede porque los propietarios especulan con el valor del terreno y esperan venderlo a una cotización superior a lo que se les ofrece. Yo trabajé en 2006 para Paco Martínez y él me enseñó cómo adquirir propiedades en esa zona y compramos en ese lugar por 80.000/90.000 dólares. Y hoy en día… los precios son muy diferentes. Y eso sucede y sucederá porque la ciudad está creciendo. En Winwood está pasando lo mismo. La gente que vive allí vende las propiedades y se va al sur como, por ejemplo, Kendall, South West, entre otros. Y en el sur la demanda de propiedades se calcula entre 200.000/350.000 dólares. En una subasta adquirimos terrenos para construir considerando la demanda existente. Allá el valor del m2 está entre 900/1.100 dólares, entre planos, materiales y mano de obra, conviene construir.

En constante avance
Entre las novedades que se suman, figura la zona donde se instalará el nuevo mall, el más grande de los Estados Unidos, dentro del Condado de Miami Dade, ubicado cerca del aeropuerto de Miami. Allí la calle Krome unirá Homestead con el nuevo mall, cerca de Hialeah, zona considerada la más hispana de Florida, al norte del aeropuerto. El objetivo de las autoridades es también mejorar el tránsito, porque se estima que habrá 30 millones de personas circulando alrededor del nuevo mall. Es que cada vez más gente viaja a Miami porque es un mercado internacional y está cerca de todo. Incluso habrá un tren para viajar a Orlando que tendrá en la estación un hotel y será como un aeropuerto. El cambio es muy interesante. En Miami se vende y se compra con dinero real. No hay burbuja. Pero lo que no se puede hacer es comparar las zonas entre sí. Sucede que a veces llegan extranjeros que quieren adquirir una propiedad de muy alta gama y no le importa pagar precios altísimos. Además cada zona es diferente. Los valores varían en cada caso y el valor real de esa propiedad se sabe al cierre de la operación. Por otra parte, si se pide un crédito, el banco hace un análisis con un tasador muy minucioso porque no quiere perder dinero si esa persona no responde y el banco corre el menor riesgo posible y hace una tasación de menor valor que la del mercado para asegurarse de que el dinero retornará. Actualmente las propiedades más requeridas están en un rango de entre 200.000/350.000 dólares y es lo que más se pide y queda poca oferta en ese segmento. En cambio hay mucho a la venta de propiedades muy caras que cotizan un millón de dólares o más, pero no se venden. Aun así hay mercado y es muy amplio para una demanda heterogénea.

Vos ofreces franquicias a quienes buscan instalarse en Miami. ¿De qué se trata la propuesta?
Me di cuenta que mucha gente quería irse a los Estados Unidos y pensé una manera de ayudarlos. Le ofrezco a toda persona que quiera irse allá que adquiere una franquicia Tina Hyde con 150.000 dólares, que será devuelto el cien por ciento en 24 meses. Esa persona y toda su familia tendrán social security y la persona podrá trabajar en la oficina. Yo les proveo clientes que vienen a mí. Pero como no tengo tiempo para dedicarme a tantos clientes se los derivo a ellos para que ganen su comisión. Además tienen que hacer el curso de vendedor asociado (realtor) que dura sólo 60 horas. Y así puede vender propiedades. El realtor no tiene que hacer un contrato, porque de eso me ocupo yo, que soy la broker. Lo hace a través mío, entre brokers pagamos la comisión y pagamos al vendedor asociado. De esta forma promovemos la marca y los derivamos a la franquicia. En general busco tener pocas franquicias, en lo posible destinada a gente con capacitación, que conozca el manejo del Real Estate. De ese modo, a los 24 meses la persona puede convertirse en broker y con todo su conocimiento abre su oficina y encuentra solo su propio camino, siendo incluso ya responsable de sus transacciones. Además hoy Miami está estallando. Hay cada vez más gente que compra propiedades, porque existe una demanda permanente. Además, en mi caso no sólo es una cuestión de venta de propiedades, sino que existen negocios para otras visas. Trabaja conmigo un general contractor que adquiere propiedades en subastas, luego las reparamos y las vendemos. La franquicia es un puente. El que quiere puede regresar a su país a los dos años y recupera todo el dinero.

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