Mirá los nuevos aspectos del nuevo Código Urbano

1

El arquitecto y consultor inmobiliario Sandro Ortiz profundiza algunos aspectos de la primera lectura del nuevo Código que se aplicará en la ciudad de Buenos Aires. Falta aún una segunda lectura y una audiencia pública que darán lugar a observaciones y cuestionamientos que necesariamente deberán aclararse antes de la aprobación definitiva. Expectativas por los resultados.

¿Qué significa que se haya aprobado la primera lectura del nuevo código?
Hace un año se planteaban algunas dudas acerca de si el Código de Planeamiento Urbano se aprobaría y se había generado incertidumbre respecto de esa decisión. Pero lo cierto es que con esta primera lectura, existe la certeza de que el gobierno porteño lo aprobará. Habrá una segunda lectura y seguramente en diciembre estará lista, para reglamentarse en marzo. Creo que es un hecho.

Este avance es importante para los arquitectos, por ejemplo, a la hora de presentar planos…
Es una solución sin duda. Hay que entender que cualquier gestión en el Gobierno de la Ciudad para aprobar o registrar planos o más aún si se trata de consultas o una disposición donde los tiempos son más laxos, exigen entre seis y nueve meses de gestión. De manera que la evaluación de cualquier negocio se hace ya de acuerdo con la primera lectura del Código Urbanístico.

Esta primera lectura es casi definitiva…
No tan así. Resulta que para los vecinos el Código se plantea para favorecer la especulación inmobiliaria y a favor de los desarrolladores, mientras que los desarrolladores piensan que el planteo juega en beneficio de los vecinos. Es raro, porque los vecinos y las ONG que representan a los más sensibles y los desarrolladores no estamos muy contentos con el resultado final. Pero lo cierto es que se aprobó la primera lectura y es bastante parecida a la ley ingresada en abril de este año. Hubo algunas modificaciones respecto de las torres, que quedaban en las áreas de desarrollo, donde en algunos casos bajaron más las alturas, pero el resto de los conceptos generales de las alturas como la de respetar la fisonomía de la ciudad, quedaron sin modificación y estimo a grandes rasgos que esta primera lectura devendrá en la aprobación del código.

¿El tema de las torres es polémico?
El subtítulo del código lo dice todo: Basta de Torres Sorpresa. Desde el marketing se está poniendo sobre el tapete este tema de las torres, que van a desaparecer en gran parte de la ciudad. No estarán permitidas, salvo ciertas zonas, según la normativa especial como algunas tierras que subasta el AABE, ciertos lugares de Puerto Madero, o áreas de desarrollo, que están en la periferia cerca del Riachuelo o en la traza de General Paz.

¿Te importa más la normativa que el tema de las torres?
Una normativa es buena cuando evita la incertidumbre, cuando aplica para todos igual, cuando genera poco grado de interpretación. Desde el punto de vista de los que encaramos desarrollos inmobiliarios, nos interesan las certezas. Veremos qué sucede cuando se aplique de acuerdo con los usos y costumbres. Y qué sucederá cuando existan temas particulares de interpretación que impone un código bastante generalista de pocas alturas a una ciudad muy heterogénea. Por otra parte, el gobierno porteño cuenta desde hace años con tecnología para determinar de antemano lo que se puede realizar en cada uno de los lotes vacantes de la ciudad, incluso a través de la interpretación. Si eso ocurriera, a través de una aplicación, se podría conocer cuál es la constructividad que tiene efectivamente cada una de las tierras y sería muy interesante.

¿Qué hacer con terrenos atractivos para construir?
El Código Urbanístico tiene además adjunto normas complementarias, como la capacidad constructiva transferible, que trata el tema patrimonial para la ciudad. Polémico, el código dice que los edificios que están catalogados con una cautelar integral o estructural, no se van a poder construir, pero sí se podrá vender esa constructividad potencial a las áreas de desarrollo, y esto funciona bien en muchas ciudades. Pero en este caso esa capacidad se aplicaría en espacios donde sobra constructividad, en lugares como el Riachuelo o en la avenida General Paz. La idea es buena, pero no parece viable. En verdad, la tierra apta para desarrollos en la mayoría de los casos surge de inmuebles con antigüedad. Y allí siempre está esa línea fina que plantea si se trata de una propiedad patrimonial o no. Lotes baldíos hay pocos, y de hecho siempre existen inmuebles que no tienen interés patrimonial. La gran mayoría de las cautelares frenan las obras cuando ya fueron validadas a través de la interpretación. Pero las cautelares las aplican cuando las obras ya comenzaron a comercializarse y algunas ONG que representan a los vecinos ingresan en ese tiempo generando un conflicto importante.

Otra cuestión polémica, es la posible ley de plusvalía…
Se trata de una propuesta en la que a partir de la diferencia de constructividad en el caso de que exista un excedente positivo, el gobierno porteño podría cobrar un impuesto o un derecho, que tendrá que abonar el vendedor de la tierra o el desarrollador. Son valores importantes, que se utilizarán para un fondo de sustentabilidad de crecimiento, para equipamiento e infraestructura de la ciudad.

¿Es complicado trabajar con ambos códigos?
Los desarrolladores profesionales hace un año y medio paralelamente estamos pendiente de ambos códigos y hemos trabajado muy fuerte para saber si convenía esperar la aprobación del nuevo código para un negocio o ingresarlo rápido para generar un expediente y registrarlo para ganar la constructitvidad que existe todavía ahora.

Compartir.

El autor

1 comentario

Responder