Néstor Kreimer, presidente de Kuantica, habla de los principales aspectos del mercado actual

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Desarrollador, presidente de Kuantica y a su vez consultor en Real Estate, Néstor Kreimer analiza algunos aspectos del mercado actual, la novedad de los créditos, el financiamiento y el protagonismo nuevamente de los departamentos usados. Cambios que llegan y que modifican el comportamiento de las variables.

¿Cuál es tu mirada del mercado hoy?
Vivimos un momento disruptivo porque los modelos de negocios se han roto. Ya no es sustentable lo que supimos hacer. Muchos desarrolladores que no calificaban para serlos actuaron ante la falta de otras opciones para acceder a una vivienda o tener inmuebles para construir. Se sumaron a los fideicomisos al costo o también no siendo al costo que generaban la posibilidad de apalancarse. Es decir empresarios sin capital, que con la preventa en el pozo cubrían las necesidades financieras de una obra. Eso se terminó. La situación actual muestra que según el lugar de la pirámide socioeconómica sigue habiendo buena tonicidad en el segmento Premium donde hay mercado. También en la otra punta, el sector de bajo costo en el que se calculan valores de entre 80/85.000 dólares.

Sin embargo, la clase media ocupa una franja importante y ávida de crédito…
Ese es el tema. La clase media necesita un crédito para comprar. Antes el comprador aportaba con la propia billetera, acompañando las erogaciones con el fidecomiso al costo o formato con riesgo empresarial con precio cerrado, fondeando los egresos medianamente con lo cual nadie sabía exactamente en qué plazo se pagaba el departamento. Con la irrupción de los créditos hipotecarios, el usado dio un paso al frente, con un crédito a 20/30 años. Con el usado no hay riesgo de obra y el propietario se muda al día siguiente. Hoy el costo de reposición del m2 de una calidad de digna subió en dólares. Hay que entender que el dólar es un producto más. Y está atrasado con respecto al resto de los precios de todo lo que incluye el m2. Si tomamos el Índice del CAC, el precio del dólar a fines de 2015, hoy debería estar en 23 pesos. No deseo que así sea. Es sólo el cálculo. Como no está en 23 pesos, está más caro en dólares hacer un m2 y se traslada a un precio mayor en dólares. Los desarrolladores parecemos ambiciosos y que aumentamos los precios en dólares. Pero es una variable macro que ha sido atada políticamente para que sirva de anclaje para frenar la inflación. Hoy quedó descalzado, el desarrollo de edificios nuevos para la clase media exige más dólares para el mismo departamento de hace unos años atrás.

¿Qué pasa con la suba del dólar y quienes ya tomaron el préstamo hipotecario?
Justamente por este tema hace unas semanas mencioné la necesidad de un seguro de cambio. Ahora el Banco Nación anunció el seguro de cambio para quien toma un crédito en pesos, de modo que tenga anclada la cantidad de dólares que pueda comprar porque en ese lapso los mismos dólares del inmueble le salen más pesos y el crédito le queda más chico. Pequeños parches que hacen falta ajustar. Esto es necesario porque es un camino nuevo.

¿Se buscan nuevas zonas para desarrollar?
Los desarrolladores somos hacedores de la ciudad. Se evalúan las incidencias de la tierra y entonces vamos todos para un mismo lugar, donde parecen más accesibles hasta que la presión de la demanda nos obliga a buscar otros sectores. Tengo dudas acerca del nuevo Código de Planeamiento Urbano con aspectos que no convencen del todo. Me parece que es necesario escuchar más a los actores del mercado. Con más presión de la demanda en lugares consolidados, sin demasiadas opciones y lo que pasa con el usado, cuyos precios ya han subido entre el 14 y 16% en dólares por los créditos. No habrá nuevos emprendimientos salvo en corredores particulares y colectoras de algunas autopistas, que brinden factibilidad de capitalizar un precio no tan alto de la tierra. La curva del valor del m2 de la tierra marca y define las decisiones que vienen.

Hablando de lo que viene, ¿cuál es tu reflexión final?
Creo que hay que considerar los cambios tecnológicos que se vendrán y que cambiarán de manera sustancial en las urbes, los nuevos medios de transporte; los autos que se manejarán solos y se romperán los modelos mentales de muchos urbanistas y de cómo se piensa la ciudad en un horizonte calculado en 6 y 7 años. Va cambiar todo y vendrán a patear el tablero entre otros rubros al Real Estate.

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