Las oficinas siempre tuvieron, dentro del Real Estate, un espacio central por su importancia y su tipología de acuerdo a los diferentes rubros. Durante el 2021, el sector vivió un año de transición en lo que respecta a oficinas en alquiler que no llegó a marcar un cambio de tendencia. Las modalidades híbridas de trabajo y la relajación de las medidas restrictivas respecto de la pandemia, generaron cierta estabilidad y baja de la volatidad en varios de los indicadores de mercados de oficinas.
Como indica el informe de oficinas Clase A+ en alquiler de LJ Ramos, este rubro sigue sin encontrar un piso firme, dado que el paulatino retorno a las oficinas no implicó un aumento en la demanda de la superficie disponible, sino más bien, una especie de salto de calidad en el que se aprovecharon algunos movimientos por oportunidad en ciertos focos específicos. Esto, impactó en la toma de decisiones por parte de inversores y usuarios que no hacen más que acentuar las problemáticas ya observadas desde incluso antes de la pandemia.
Oferta
Al cierre del cuarto trimestre la superficie disponible se incrementó un 9,7% respecto del cierre anterior, resultado que refleja el crecimiento sostenido de la superficie liberada. Éste número impulsó el aumento de la tasa de vacancia (+3,4 pp) hasta el 17,6%. Por zonas, el mayor incremento de vacancia se produjo en la zona Norte de GBA (+5,2 pp) y en la zona CBD (+4,5 pp), resultado de la liberación de superficie en el submercado de Catalinas, donde se liberaron 12.000m2, incrementando de esta forma un 39,5% la superficie disponible. En cuanto a la baja en la Zona Norte de CABA (14,9%), se desprende de la reducción del 40% de la superficie disponible sobre el submercado Libertador CABA.
Demanda
Respecto a la demanda, el último trimestre del 2021 contabilizó una absorción neta negativa de 39.653m², número que continúa en línea con el comportamiento global del mercado y deja un acumulado anual negativo de 77.700m². Esta cifra arroja un panorama complejo si se la compara con los -6.300m2 del 2020 y que supera ampliamente el peor rendimiento previo de -29.200m2, registrado en 2002.
La superficie alquilada del trimestre fue de 12.600m², y la mayor parte de las transacciones se dieron nuevamente en los sectores ubicados en los submercados del Norte. El principal corredor vuelve a ser el de Libertador, seguido de cerca por el submercado de Panamericana. El sector CBD se mantiene estable con un alza de 3% en comparación con el cierre anterior.
Expectativas 2022
Ante la baja demanda de superficie en el mercado de oficinas clase A y la falta de certidumbre respecto al curso de la economía, los desarrollistas actualmente se encuentran con un margen para regular la entrega de sus proyectos y evitar así los costos adicionales que acarrean los finales de obra, generando un posible retraso en el mediano y corto plazo. Por lo tanto, es probable que se vea afectada la estimación de entrega de los 142.800m² estipulados para el primer trimestre del 2022, ubicados principalmente en los submercados de 9 de Julio y Corredor Panamericana. Actualmente, el mercado cuenta con 800.000m² en proyecto y construcción indicando un potencial incremento del inventario en un 52,9% para 2030.
En lo que respecta a las expectativas para el 2022, será fundamental que la demanda evolucione de forma favorable acompañada por la economía general del país, con una vuelta a las oficinas de forma estable y sostenida para traccionar la absorción positiva de superficie.
