Un rubro esencial que marcó un fuerte desarrollo durante años han sido sin duda las oficinas, aportando novedades y tecnología en la tarea cotidiana. Pero el impacto de la pandemia golpeó fuerte este sector del Real Estate y modificó el estilo de trabajo según las necesidades laborales. Desde hace unos meses este mercado se propone crecer con diferentes alternativas según las exigencias de cada empresa.
A propósito de lo que sucede en estos días con este importante segmento inmobiliario, Patricio Weiss, presidente de Castro Cranwell & Weiss, aporta su opinión de lo que está sucediendo. “Considero que la situación actual de las oficinas refleja los resultados de un proceso que comenzó en marzo de 2020. La renegociación de contratos de aquellas empresas que no podían utilizar los espacios pre-pandemia, la devolución de metros (especialmente en los grandes tenedores) y la rescisión de contratos en rubros que fueron especialmente afectados como las empresas de turismo y servicios, muestran hoy que el mercado atraviese un proceso de redefinición”.
Añade que “los cambios en las modalidades de trabajo, representados fundamentalmente por el home office y los que se aplican en forma remota hacen que las empresas consideren implementar los esquemas mixtos en este proceso de la vuelta al trabajo”. Y advierte Weiss, que “muchas zonas deberán volver el uso original de sus edificios, en particular en el microcentro. Y aquellos edificios que pasaron de uso residencial a oficinas deberán retornar a sus orígenes”.
El empresario define que “las áreas de recuperación más rápidas serán la zona norte de CABA y la de la provincia de Buenos Aires, desde Libertador hasta Olivos y Panamericana hasta Márquez. El movimiento está centralizado en superficies de 100 a 300 metros cuadrados y básicamente fuera del microcentro. Hay que tener en cuenta que mudarse a la provincia significa ingresos brutos más caros y tasas de seguridad e higiene”.
Por su parte, Nicolás Ferrero, Research Management de CBRE, aporta su mirada sobre la situación que atañe a las oficinas. “El sector sufrió una fuerte caída desde el comienzo de la pandemia; la vacancia no se detuvo de aumentar desde comienzos de 2020 sin detenerse por casi dos años consecutivos. Sin embargo, el primer trimestre del 2022 consiguió revertir estos niveles, logrando una leve recuperación en algunos indicadores. Aunque los especialistas tienen una mirada positiva sobre el sector, aún no está claro si ya se puede empezar a pensar en una firme recuperación a futuro”.
Agrega que “ante las restricciones gubernamentales impuestas sobre el dólar, muchas compañías generaron un exceso de flujo que no desean mantenerlo en pesos, por eso están optando por cubrirse de la inflación mediante la compra de activos de oficinas. Actualmente no se pueden apreciar demasiadas intenciones por parte de las empresas de hacer un fly-to-quality a mejores activos aprovechando la caída en los precios”.
Ferrero explica que “el contexto mundial continúa generando subas en los precios internacionales de materias primas, sumado al riesgo país en máximos históricos y el arrastre del déficit presupuestario con su consecuente emisión monetaria. Esto termina resultando en una tasa de inflación anual de más del 50%, pero lo que genera más inseguridad es analizar la desproporción en este incremento respecto a la devaluación del tipo de cambio oficial. Además los valores de asking price (precios que piden en los anuncios) de alquileres se mantuvieron similares respecto a los últimos meses con una leve mejoría, lo que podría significar una recuperación en el largo plazo”.
Ferrero, explica que “dado que en el tiempo que duró la cuarentena las empresas descubrieron la potencialidad que tiene trabajar en la modalidad home office, es probable que algunas no consideren provechoso que sus empleados vuelvan 100% al trabajo presencial. Esto puede afirmar la tendencia que se está tomando en otros países de realizar trabajo híbrido”.
Sobre la oferta, considera que “en la actualidad la zona que presenta la mayor oferta es el CBD (microcentro) y zona norte GBA, debido a que tienen más disponibilidad que los otros sectores con los que compite. Pero si evaluamos el mediano y largo plazo, el corredor norte de Panamericana y Palermo se consideran las zonas que cuentan con más proyectos en su pipeline (proyección de entrega de los proyectos futuros) y presentarán una mayor oferta de nuevas opciones para las empresas que buscan oficinas”.
Y agrega: “La mayoría de los proyectos fueron postergados debido a la imposibilidad de realizar obras durante la mayor parte del 2020, y la lenta reactivación de las actividades durante el 2021. Sin embargo, considerando el levantamiento en las restricciones y la reactivación de algunos sectores de la economía, es posible que se advierta un aumento en la producción en el mediano y largo plazo. Este trimestre registró una disminución en la vacancia del 0.2% respecto de los valores de hace un año, llegando a los 326 Km² en su conjunto. Tanto el sector de CBD como zona norte CABA lograron una disminución de su tasa de vacancia en el último trimestre entre el 1 y 2%, mientras que zona norte GBA la ha aumentado en la misma proporción.”
