El director de industria y logística de la firma Bridge, Santiago Diz, describe el momento actual que atraviesa el sector, la relación oferta-demanda y las perspectivas de cómo se acomodará este mercado tan ligado a la economía. Además analiza los cambios que se plantean en el rubro y cómo se modifican los precios de acuerdo a la coyuntura y más aún en un año electoral.
¿Qué hacen las empresas para salir adelante?
Durante este año sucedieron muchos inconvenientes en el país y esto se refleja en todos los mercados, especialmente en el industrial, que está muy ligado al devenir económico. El volumen de operaciones de búsqueda ha disminuido considerablemente comparado con otras épocas. No obstante existen posibilidades de operaciones. Las grandes empresas en épocas de crisis buscan la posibilidad de optimizar recursos y plantean, por ejemplo, unificar áreas y tener ahorros, achicando la estructura. Así sucedió en muchos mercados. Por otra parte, en este sector aquellas rentas históricas de los inmuebles industriales a partir de la escalada del dólar han caído, con lo cual hoy se pueden mudar a otro lugar pagando menos de lo que están gastando en distintos espacios ubicados para generar un ahorro. Casi un año desde que empezó la crisis surgen oportunidades como consecuencia de la coyuntura. Por ejemplo, gente que después de un año que está en una posición, que se tiene que desprender de activos ociosos y baja de su expectativa de valor. Para ese mercado hay compradores ávidos en adquirir a precios considerados de oportunidad.
¿Qué pasa con los parques? ¿Existe rotación, mudanzas?
Mudar una industria es muy complicado porque no sólo es oneroso el costo de la mudanza, sino la instalación de las maquinarias o la bajada de servicios para las máquinas. Es una decisión importante que se piensa a largo plazo. Los parques han tenido un crecimiento importante en los últimos diez años. Resulta interesante en el país, el crecimiento de este rubro según el inventario de los nuevos proyectos, con lotes a la venta. Como siempre si identificamos las ubicaciones, la zona norte es la preferida, pero también en el Oeste y el Sur se desarrollaron los parques. Sin embargo, en la actualidad, la situación ha impactado. Hace cuatro o cinco años, el que tenía un excedente de su operación estaba impedido de comprar dólares. Y para no perder el poder adquisitivo de los pesos, el empresario decidía adquirir un lote en un parque y de a poco construir una fábrica. Esa situación cambió. Hoy las empresas pueden con sus ganancias comprar dólares y girar sus ganancias a sus casas matrices. Pero como la economía se ha enfriado y cayó el consumo, generó a su vez una merma en la demanda de parques industriales. Eso sí, a la hora de mudarse, una industria tiene que pensar indiscutiblemente en un parque. Es la opción adecuada porque es el mejor ámbito.
¿Existen aún inmuebles obsoletos?
Sí y son pocos eficientes. Es difícil vender los inmuebles obsoletos porque tienen problemas y limitaciones. El dueño de ese inmueble está adaptado a esas circunstancias, pero el que compra busca un paso superador a lo que tiene y difícilmente lo encuentre en un espacio adaptado. Menos si está en una zona que era industrial de hace 20/30 años y que hoy tiene vecinos residenciales. Por lo que hay que plantearse necesariamente si es ese el uso adecuado de este inmueble o hay que reconvertirlo. Por ejemplo, el caso de Vicente López, que cada vez más arrincona a las industrias del otro lado de Panamericana como Munro o Villa Martelli. Las que estaban en Olivos y de otro lado de la Panamericana se han reconvertido utilizando la misma estructura en multifamiliares.
¿Qué pasa con los depósitos ligados a la logística?
Es un tema central dónde guardar la mercadería y este rubro exige eficiencia y ahorros operativos, más aún en esta época mediante un replanteo general de la operación. Una empresa propone unificar áreas y dejar, por ejemplo, donde está el núcleo principal de la demanda. Cerca de allí y otro en las afueras y uno en Capital. Se habla mucho de e-commerce en los últimos tiempos. Lo que implica tener un gran centro de distribución en la zona de norte, en el triangulo de San Eduardo o Tigre y a su vez tener un espacio más chico logístico en Capital para que la entrega sea en poco tiempo. Se trata de buscar eficiencias operativas, de modo que en lugar de pagar guardias para tres lugares diferentes exista un solo lugar, lo que genera un ahorro sustancial. La logística en los últimos 20/30 años maduró muchísimo y no está para ir a operar a cualquier depósito bajo, sino que se buscan instalaciones tipo Premium, con poca densidad de columnas intermedias, con alta densidad de racks de estanterías por m2. La apuesta es por la eficiencia.
¿Qué sucede con los precios?
Con respecto a los valores se advierte que se amplió la brecha entre la oferta y la demanda, sobre todo en la venta. Los dueños de la propiedad del depósito, que históricamente tenía una idea de lo que valía en otra época, se plantan con relación al valor de ese inmueble. Por otro lado, la demanda que tiene disponibilidad de dólares busca una situación de oportunidad. Hoy el precio de ese depósito es 30/40% menor del valor histórico. Lo mismo sucede con los alquileres. La renta histórica en Capital en la zona de Villa Crespo o Agronomía de un depósito Premium se cotizaba entonces a 8 dólares el m2. Hoy la demanda no está dispuesta a validar ese precio y allí la gran discusión con los propietarios que tienen una expectativa histórica y hay que decir que ese mercado de hace tres años no existe. La rentabilidad bajó un 30%. Cuesta hacerle comprender a los dueños del inmueble cuanto cayó el valor de ese depósito. Con el tiempo comprenden porque mantener un espacio de esa naturaleza vacío es muy caro. Sí se puede volver acordar entre las partes y considerando el valor inicial deprimido según los valores del mercado actual. De modo que en el segundo año de acuerdo se puede tener una actualización más atractiva.
¿Con la búsqueda de plantas en los parques sucede lo mismo?
No siempre se terminó la planta de una pyme que compró una tierra para construir. O quizás la terminó, pero está vacía. Hoy hay mucha oferta de naves dentro de los parques. Si antes se necesitaba una planta de 10.000 m2 y no había. Hoy se pueden ofrecer naves en alquiler dentro de los parques y con diferentes alternativas. Esto sucede debido al gran crecimiento que hubo del mercado en 2009. Por entonces realicé el primer informe de centros logísticos Premium en la Argentina y había 700.000 m2, mientras que hoy, hace 10 años, existen 1.700.000 m2. El inventario ha crecido y se sumaron nuevos inversores. La inversión en logística y centros industriales para alquilar era habitualmente gente de larga trayectoria en el rubro que conocía muy bien ese mercado. Esto fue variando y se sumaron inversores que no estaban en ese rubro, que antes invertían en locales y oficinas y ahora deciden invertir en naves logísticas. En general, lo que se hizo fue construir naves grandes de 2.500 m2 en adelante. Si el mercado se enfría, la demanda de grandes empresas de la Argentina hace la plancha para atravesar ese momento porque es difícil encontrar pymes que tomen tantos m2.
¿Cómo crees que puede evolucionar este rubro?
El rubro industrial es el más lento de todos. La recuperación es posible, aunque los años de elecciones históricamente son difíciles, más si son presidenciales y cuando no existe una expectativa clara de lo que sucederá. Es difícil hacer un pronóstico en la Argentina. Se observa que hay algunos sectores ligados a la exportación que están saliendo de esa recesión tan fuerte y de a poco motorizan otros sectores, pero el industrial es lento en su reacción. Es el primero que arranca, pero le cuesta ese despegue. De todos modos, el que piensa una industria en el país lo hace a largo plazo y creo que los industriales argentinos no se quedan atrapados en la coyuntura inmediata. El que tiene una industria piensa de aquí a dos décadas. De modo que necesariamente si se tiene una industria hay que tratar de pasar los malos momentos siendo más conservador, logrando eficiencias operativas y prepararse para el rebote. Todos apostamos al rebote de la Argentina.
