Agustín Sánchez Sorondo, director de Ordenamiento Urbano y Territorial de la Provincia de Buenos Aires, ha encarado junto con su equipo y otros organismos una transformación sustancial en la aplicación de normativas y procesos que permitirán resolver cuestiones de gran importancia en la vida de la gente, que en pocos meses podrán acceder a su escritura, mientras que inversores o desarrolladores podrán plantear sus proyectos con facilidad y trámites totalmente digitalizados y rápidos. Otro tema central ha sido lograr que cada municipio cuente con su pertinente código urbano, de acuerdo con sus características y necesidades.
¿Cuál es el objetivo de esta enorme tarea que han encarado?
Fundamentalmente esta tarea que hemos encarado impactará en miles de vecinos que tienen una vivienda o un lote y, pese a tener la posesión, no pueden acceder a su escritura. Lo importante es generar reglas claras para todos. Nosotros desde la Provincia de Buenos Aires lo primero que hicimos fue ordenar toda la aplicación de la normativa vigente, donde los procesos de aprobación de los proyectos urbanísticos o constructivos en general intervienen los municipios, que suman 135 además de los organismos técnicos de la provincia. Existían muchas normativas, pero no procesos claros. Entonces ordenamos, hicimos una reingeniería de todos esos procesos para determinar cómo se debían aprobar todos esos proyectos. Los reescribimos, los normamos y luego hicimos un sistema para hacerlo online, con indicadores y demás. Pero también hacia atrás existían muchas situaciones, como por ejemplo, urbanizaciones que no tenían la totalidad de las aprobaciones y que había que abordar. Hicimos un trabajo fuerte con todos los organismos técnicos para determinar de qué manera podíamos lograr que los vecinos que hoy poseen un lote cuenten con las condiciones técnicas y de manera rápida.
¿Cuáles fueron los pasos?
En primer lugar para proyectos nuevos se ordenaron todos los procesos en el que se integraron los organismos que intervinieron en forma concatenada y simultánea como debe ser. Ahora un proyecto urbanístico puede estar aprobado dentro de los tres meses, y hasta la fecha el promedio de la aprobación de una urbanización de punta a punta estaba en alrededor de 8 años, lo que implica que no funcionó el sistema que teníamos. Esto sucedió, según las conclusiones que pudimos evaluar, que existían muchas normas, pero no procesos. Regulamos todos, pusimos procesos responsables y se sistematizó. Estas reglas de juego son iguales para todos: funcionarios y agentes públicos, que tienen que aprobar un proyecto o rechazarlo. Y para el inversor que quiere hacer un proyecto que cuente con reglas claras, saber si su emprendimiento puede avanzar o no. Otro punto importante es tenerlo en tiempo y forma. Esto es lo que viene hacia adelante.
También el pasado…
Hacia atrás el problema para abordar era otro porque la situación existente exigía premura. Hicimos un trabajo técnico y exigimos dos condiciones: una que se logre de manera ágil porque detrás está la gente que no tiene su escritura, con todo lo que eso implica. Y por otro lado, las condiciones técnicas para asegurarnos que lo que se convalide este bien hecho y si hubo alguien hizo algo mal, que pague por lo que hizo mal. En esos dos grandes ejes trabajamos entre todos los organismos y generamos este mecanismo, que es la resolución 400, para que se puedan ordenar y puedan adquirir la escritura en 120 días hábiles. Desde luego, que esto requiere también de la acción de los privados que hagan su parte para que esto suceda. Nosotros generamos un conducto para que sea posible y armamos equipos porque creemos que puede impulsar las inversiones. Hay cantidad de lotes que están en condiciones eventualmente de acceder a una vivienda. Hay que pensar en los que perdieron su oportunidad cuando las condiciones macroeconómicas estaban dadas para acceder a un crédito hipotecario y los que pudieran perder si no resolvemos esto ahora, o los que ya tienen su casa y no pueden tener su escritura. Este programa está destinado a todas esas 100.000 familias aproximadamente.
Si los inversores, desarrolladores o gestores presentan un proyecto que no está en condiciones, ¿pueden volver a presentarlos?
Ellos también sufrieron esas idas y vueltas. Los inversores o gestores de los proyectos también se perdían porque había una demora enorme en las respuestas. Hablamos con nuestros técnicos, que han trabajado como han podido y con gran esfuerzo en muchos casos en su trabajo, que no llegaban a buen puerto porque las respuestas dadas cuatro años más tarde a un proyecto no sirven. Tienen que ser automáticas. Lo mismo sucede con un inversor cuando trae un emprendimiento. Si no reúne los requisitos mínimos, en el primer casillero ese análisis de consistencia vuelve atrás, pero le damos un tiempo para volver a presentar su proyecto. Se ordena todo y de alguna manera también se impiden las presentaciones inconclusas, debido al desorden normativo. Lo importante es dedicarse a resolverlo. Actualmente no sólo está escrita cada instancia, sino que se la ha dado tiempo a cada uno de los procesos, con alertas que le llega al domicilio electrónico del usuario, del inversor, del que lleva a cabo el proyecto. Así la situación se resuelve en forma instantánea, sin tener que ir a La Plata. Esto implica tiempo, recursos, celeridad, certeza.
Códigos urbanísticos
Por otra parte, se digitalizaron y se automatizaron hacia dentro los procesos y se sumaron un montón de reglas ya prestablecidas y se escribieron más de 300 proformas de respuestas automáticas según el estado de situación donde este el inversor. Lo comento con toda humildad, pero este es el primer proceso integrado totalmente digital de punta a punta para aprobación de proyectos que existe en la República Argentina. Pasamos de esa situación caótica a esto. Hay un dato más que es muy relevante y más aún estratégico: la aprobación de códigos urbanísticos, de los 135 municipios de la provincia de Buenos Aires. Desde 1977, rige la ley de Ordenamiento Territorial. Básicamente, esto implica la definición de cómo queremos crecer, para dónde y en qué condiciones como ciudad o comunidad. Pese a tener esa ley, sólo el 10% de los municipios de la provincia de Buenos Aires tienen su código. Esto representa una foto que explica de alguna manera, aunque no la única, porque llegamos a esta situación caótica de crecimiento desordenado. Al final del mandato, trabajando integradamente con los municipios, se ha encarado una misión importante, del ministerio de gobierno que conduce Joaquín de la Torre y en conjunto con la autoridad del agua, que conduce Pablo Rodrigué, y la secretaria ambiental, OPDS, que está bajo el mando de Rodrigo Aybar, hicimos una mesa técnica para asistir a los municipios en la generación de códigos urbanísticos. La tarea es compleja pero incluso en estos tiempos que son políticos, estamos trabajando muy bien con ellos. Y vamos a llegar al final de este primer mandato de la gobernadora con el equivalente al 100% de los municipios con los códigos urbanísticos aprobados de los últimos 40 años. Estamos muy contentos, hace poco aprobamos el código de Luján, de Pilar, municipios importantes que los vamos ordenando. Y eso significa aplicar reglas de juego claras para todos.
¿Los municipios están en condiciones de sumar más atención en su área respecto de las necesidades de la gente?
En el tema de planeamiento existen distintos niveles: el más básico, es el que tiene hoy en general la provincia; también están el nivel medio y el avanzado. Este último en relación con el planeamiento urbano significa que definió hacia donde quiere crecer y que aplica políticas públicas que lleven hacia ese rumbo establecido. Es decir, si se quiere promocionar el crecimiento de un lugar se generan condiciones del estado para que ese lugar crezca. Por eso las áreas del planeamiento urbano de los buenos municipios -como los casos en el mundo de Barcelona o Medellin- están en un primer lugar del gobierno porque toda la política atraviesa las decisiones que da una comuna. Es allí donde se resuelve si se va a ordenar una zona determinada o como se la impulsa, incluso cuando se menciona a los promotores indica también cómo se generan inversores en un lugar determinado y cómo desde el estado se acompaña impulsando un estado presente.
Renovación y desafíos
Todo lleva un proceso y exige tiempo. No da lo mismo si en 40 años sólo el 10% de los municipios tuvieron códigos y en pocos meses, en el mandato de la gobernadora María Eugenia Vidal ya llegamos al ciento por ciento, trabajando con 50 municipios que no vamos a llegar, pero que están haciendo su diagnóstico. Durante el mandato, las definiciones de la política implican resolver los problemas de la gente, mientras se busca el equilibrio entre las inversiones, los proyectos y los intereses de la comunidad. Se busca el bien común y el eje debe estar centrado en ese tema. En todos los organismos hubo un cambio que se empieza a ver a ahora y es contundente. Cuando asumieron las entidades del agua había 20.000 expedientes de papel archivados y ahora contamos con una herramienta automatizada con tableros de control.
Reflexión
Valoro muchísimo que todos estemos enfocados que no da lo mismo hacer las cosas bien que mirar para el costado y que todos, cada uno de los municipios en sus comunidades, traslademos esto a los intendentes para que tengan su código urbano. También que los inversores acompañen y se suban a este cambio, que como dice el presidente Macri, es imparable.
