¿Qué va a pasar con el Real Estate en 2019?

Fausto Spotorno, director de Investigaciones del estudio de Orlando Ferreres, analiza la evolución del Real Estate durante este año y cómo se pueden generar cambios que alienten al sector durante 2019. Expectativas atadas a la evolución de la economía, la alternativa de invertir en inmuebles, el peso del mercado financiero y los cambios que pueden llegar pensando en un mercado estable a largo plazo.

¿Cómo afectó al sector inmobiliario los problemas económicos de mitad de año?
El Real Estate involucra mucho más que propiamente el sector inmobiliario, por lo tanto suma el sistema financiero, la industria de la construcción, entre otros. Es un mercado que necesita estabilidad y todo lo que se opera en esta actividad siempre está atado al largo plazo: inmuebles, plazos fijos, créditos hipotecarios. Para una familia es una de las decisiones económicas más importantes de su vida la de acceder a la compra de su casa. Y en Argentina falta estabilidad para un horizonte de largo aliento. Entonces se buscan estructuras que tratan de solventar o resolver ese problema como las UVAs. Cambiamos la moneda local por una de largo plazo, que tiene la ventaja contra el dólar que es moneda propia del país y le ofrece flexibilidad. Pero todavía existe falta de credibilidad sobre las UVAs, no del lado del crédito, sino del depósito. Todos los créditos hipotecarios se fondean con depósitos. Cuando había depósitos en dólares la gente colocaba la plata en el banco en dólares. Por eso se ofrecían préstamos en esa moneda y funcionó bien porque había depósitos, que era la contrapartida del crédito. Con las UVAs todavía eso no ocurrió. Justamente iba a suceder, pero se generó una crisis de balance de pagos que provocó inestabilidad en un mercado que necesita justamente mantenerse estable. En el futuro probablemente empiece a desarrollarse lentamente, pero hay que observar si habrá un crecimiento del mercado de depósitos de activos financieros en UVAs que podrían fondear el crédito hipotecario.

Es difícil pensar un crédito a largo plazo…
Por eso existe este mercado inmobiliario. Resulta que tenemos un pequeño mercado de crédito hipotecario porque tenemos un pequeño mercado financiero. Y esto sucede porque cuesta desarrollarlo a largo plazo. Ocurre porque en Argentina fuimos estafados varias veces en el mercado financiero. El otro tema es la relación precio/salario. En la década del 90, el salario promedio era el equivalente a 1.000 dólares el m2 en la Capital. Hoy con suerte un salario promedio equivale a un tercio del m2. Entonces existe un desfase importante. El tema lo discutimos entre los economistas que observamos este mercado. Y nos preguntamos si ese desfase es propio del mercado argentino o es parte del mercado global. En cierta forma sucedió en otros países como la crisis subprime en los Estados Unidos. Y es posible que sea el resultado de una combinación de factores. Una parte es local como quedó demostrado que el inmueble es una forma de ahorro. Muchos inversores lo aplican y eso puede inflar un poco los precios. Pero existe otro factor que es el global, lo que sucede en el mundo y es que las tasas de interés de largo plazo se mantuvieron bajas durante mucho tiempo y generó que muchos inversores apuntaran a los inmuebles como sistema de ahorro. Y así compraron propiedades porque era un activo seguro y dejaba buenas ganancias. Hasta que la rentabilidad de los inmuebles empezó a bajar y cayó porque subió el precio. Hoy en cambio está subiendo la tasa de interés de Estados Unidos, entonces en el mundo hay cada vez menos inversores dispuestos a invertir en inmuebles como ahorro y eligen el bono, que tiene muchas ventajas contra el inmueble dado el fácil acceso a la liquidez, entre otros beneficios. También con el tiempo puede ocurrir en Argentina la idea de para qué invertir en inmuebles que rinde el 3% en dólares si conviene adquirir un bono norteamericano que ofrece el 3% en dólares, con muchos beneficios. En la Argentina cuesta habituarse a estas opciones financieras por falta de hábito.

Es la falta de hábito interesarse en esas opciones…
En el país no es muy frecuente ingresar al mundo financiero y por eso tarda en penetrar. En el mundo eso sí está pasando, sobre todo en Estados Unidos, donde los mercados son tan móviles. Y puede pasar que en algún momento un inversor pueda plantearse en lugar de adquirir un inmueble en la Argentina, comprarlo en el exterior si cuesta lo mismo. Esto puede ocurrir en el negocio de inversión de los inmuebles. Y veo ese proceso más temprano que tarde. Con la devaluación en Argentina hoy construir inmuebles es mucho más rentable. Además el negocio inmobiliario tiene varias partes: comprar para alquilar, comprar para vender la propiedad (una opción que hoy es improbable) y adquirir una propiedad en el pozo para construir y venderlo. Esta es la más atractiva en estos tiempos, porque los precios de los inmuebles se han mantenido y los costos en dólares se derrumbaron. A medida que este negocio se ha hecho fuerte conspira con la de comprar para alquilar.

¿Cómo se mejora la rentabilidad del alquiler de una unidad?
El alquiler no basta porque está atado a los sueldos. Tiene que caer el precio del inmueble para que sea rentable alquilar. Pero a las propiedades les cuesta mucho bajar su valor. Además muy pocos venden con hipotecas y si no hay apuro de vender el departamento, el propietario siente que tiene una activo seguro. Y si no consigue el precio que quiere no lo vende. El mercado se aquieta, pero los precios no caen, aunque sí las ventas en el usado. La otra alternativa es la oferta de unidades nuevas que se ofrecen más accesibles. Este es un proceso más lento que el usado, pero sucederá de a poco y el que compre para invertir se va ir retirando del mercado. O invierte en una activo financiero o en el pozo que es más rentable; el costo en dólares para construir se desplomó y los precios no tanto. Existe una gran posibilidad de invertir en el pozo. En la medida que esto suceda así aparecerán esos inmuebles que recién comienzan a construirse. Y luego se podrá medir la competencia de los nuevos más baratos con los usados y esto sí puede hacer caer el precio.

¿Volverán las UVAS?
Sí, pero de a poco. Eso llevará tiempo. Será un mercado más chico, donde el que compre probablemente cuente con el 80% de lo que necesita para adquirir su propiedad y el resto de lo que le falta es lo que le ofrecerán en un plazo más corto. Y después habrá que observar si más tarde los departamentos nuevos llegan con préstamos integrados. No me extrañaría si tenemos un año bueno que estos departamentos nuevos en vez de comprarlos terminados, se adquieran un año antes en cuotas y luego el resto con UVAS, pero para eso se requieren acuerdos entre bancos y desarrolladores.