¿Qué está pasando en estos días con la construcción? ¿Qué efecto tiene en el Real Estate? Muchas preguntas, pero también dudas ante un escenario complejo en varios frentes.
Acerca de la industria, Néstor Kreimer, CEO Criptokuantica (España), considera que Argentina atraviesa un proceso de reconversión profunda. “Se pone en crisis – bienvenido sea – el modelo de sustentabilidad, tomando conciencia que no puede ser sólo dependiente de circunstanciales devaluaciones del peso con relación al dólar.”
Y explica que “de pronto construir resulta muy conveniente porque baja su costo en dólares, pero eso resulta sólo una fotografía que refleja una circunstancia. La vida útil de ese abaratamiento es siempre temporario dado que la demora para que la inflación derivada termine licuando esa ventaja, resulta una vieja película que la actual realidad está confirmando una vez más. La inflación es del 4,1% de abril, con un dólar blue que paradójicamente hoy está casi un 7% abajo con relación al inicio del presente año 2021 ($153 vs. $165)”.
Para Kreimer, las obras que hoy se ven por la calle, responden a la toma de decisiones derivadas de no existir buenas opciones de inversión para quienes disponen de ahorros sin tener otras alternativas a la clásica de ladrillos, aunque con una fuerte evidencia que se construye con dinero que no sale de las billeteras de los usuarios de esos productos.
Sobre esto, destaca: “En un momento surgió el fenómeno de entusiasmo reactivo que trajo la devaluación, dónde se tomaron decisiones creyendo que el nuevo status quo de cambio de precios relativos por la devaluación, mágicamente se transformaba en la nueva realidad del mercado. Pero lo que generó este autoengaño, es que hubo muchos emprendimientos que rápido salieron a pre-venderse a valores muy inferiores a los históricos, siendo que los costos no se aseguraron en dólares en el mismo momento y proporción. Es decir, que ahora no alcanza el flujo de ingresos para sustentar el de egresos. Y esto siempre ajusta por calidad, o lo que es peor, con la necesidad de plantearles a los compradores que deben abonar sobreprecios dada la inflación, implicando una concreta irresponsabilidad empresarial por no comprender adecuadamente la dinámica del mercado argentino”.
Agrega Kreimer que “la baja promedio cercana al 40% en dólares – promedios de valores de 2.200 a 1.600 para el mismo producto – trae aparejado el efecto sistémico y demorado que el aumento en pesos con el dólar estático, hace que el dinero no alcance. Y la demanda se acostumbre fácil – sobre todo el perfil de comprador / inversor / no usuario final – a los precios a la baja, y tiene una fuerte resistencia a aceptar la realidad de volver a mayores precios en dólares. La enorme distorsión de los precios relativos en dólares de nuestro país, sumado al estilo cada vez menos pro mercado del actual gobierno, hace que lo que hoy conviene es vender sólo si esa venta está calzada con otra compra que sufre el mismo proceso y se compensan entre sí”.
“Pero vender hoy para ahorrar los dólares de esa venta, no resulta una buena opción, ya que este último período puso en evidencia que muchos inversores que entraron oportunamente en pozos a un promedio de 2.400 U$S/M2, se encuentra que 3 años después el valor de realización – con mucha suerte – ronda los 2.200”.
Para el arquitecto Jorge Moscatelli, director de Situar Propiedades, hoy se vive una crisis muy importante y los valores de las propiedades deberán corregirse para volver a una actividad normal. Define que “la situación en la ciudad muestra una tremenda disparidad, tal vez la más alta que hayamos conocido, entre la cantidad de inmuebles ofrecidos en venta y las operaciones que se concretan. Se calcula que existen aproximadamente 150.000 unidades en venta contra una proyección de operaciones de escritura de 20.000 para el 2021”.
Además, sostiene que “la demanda de inmuebles para la compra se encuentra reducida, por varios motivos: la falta total de crédito hipotecario, reducción de la capacidad de ahorro de la clase media, las trabas para acceso al dólar, la constante devaluación del peso contra el dólar, las nuevas “normalidades mundiales” de la vida cotidiana, las expectativas políticas, impositivas y sanitarias cambiantes, valores de inmuebles que ya no se convalidan (similares a los años 2016-2017), provenientes de una economía que hoy ya no existe (recordemos en promedio, $15 pesos por cada dólar estadounidenses)”.
Capítulo aparte, Moscatelli considera que “hay que prestar mucha atención antes de comprar en los emprendimientos residenciales en proceso de construcción. Quienes inviertan en pozo y en edificios en obra, tienen que evaluar mucho de qué se trata; hoy es incontable la cantidad de obras frenadas por falta de fondos, disimulado por la pandemia, donde muchos compradores pueden perder el ahorro de toda una vida. Por eso, la averiguación de antecedentes sobre las empresas desarrolladoras, inmobiliarias y constructoras de un proyecto son esenciales. Revisar los materiales de terminación desde las unidades en venta como toda la documentación legal”.
En resumen, -añade- que los valores de venta en dólares de las unidades “han bajado, no estamos en el costo histórico más barato de la historia para construir como muchos dicen y por ende, la rentabilidad también disminuye para los inversores si no están bajo una buena administración de la construcción. Existe un vacío legal sobre la venta de viviendas en construcción en nuestro país, donde en otros países latinoamericanos ya lo resolvieron: directamente se encuentra prohibido lanzar una preventa si la empresa desarrolladora no demuestra los fondos para solventar hasta el 80% del avance de la obra. Como sociedad propongo aprender de estos errores a futuro y apostar por lo seguro, hoy más que nunca.”
