Como un subibaja, el Real Estate no logra mantenerse para poner en marcha toda su capacidad y generar el crecimiento esperado. Lo nuevo y lo usado exigen respuestas muy diferentes, según las posibilidades que se generan en medio de los cambios económicos. Así lo comenta el arquitecto Agustín Walger, director de la firma Lepore Propiedades, que revela las alternativas del ámbito inmobiliario con variantes según los valores de sus compradores. También suceden cambios con la llegada de quienes buscan en la Capital instalarse dada la inseguridad para vivir en la Provincia.
¿Cuál es la situación en estos días del sector?
El mercado en estos momentos se asemeja a una montaña rusa. Suceden momentos de crecimiento y otros que bajan. Lo cierto es que siendo un año electoral el contexto general es muy sensible y se desenvuelve minuto a minuto, dónde una palabra mal empleada genera un impacto fuerte que repercute en el sector directamente.
A pesar de las dificultades, ¿hay gente decidida a cambiar de casa?
El año arrancó muy tranquilo: enero y febrero fueron meses con consultas, pero muy pasivos. En cambio, marzo, abril e inclusive parte del mes de mayo se mostraron más activos, como solía suceder tiempo atrás, donde los meses de vacaciones el ritmo se desaceleró (porque la gente hacía foco en descansar/distenderse/estar en familia) y ni bien comenzaban las clases en los colegios nuestra actividad empezaba a moverse. En estos meses tuvimos algunas semanas más complicadas, cuando el billete empezó a escalar fuerte y donde la reacción inmediata del mercado era precisamente de retracción. Lo que implica tomar distancia y analizar cuál es la mejor jugada. Por suerte, rápidamente se acomodó y no generó mayores complicaciones frente al cierre de las operaciones que estaban en proceso.
¿Qué sucede con los precios?
Respecto de los valores en plaza, a rasgos generales, son los más bajos de los últimos diez años lo que implica un excelente momento para aquellos que estaban necesitando mudarse o invertir como refugio de valor. Ya en algunos barrios, por lo general, los de mayor demanda (Palermo, Recoleta, Belgrano, entre otros) los precios de venta comenzaron levemente a recuperarse y poco a poco esa tendencia se abrirá hacia el resto de los barrios.
¿Es tiempo de oportunidades?
Así es ya que en estos días los compradores están en la búsqueda de alcanzar una opción apropiada al momento. Y cuando encuentran lo que buscan no dudan en concretarlo. Por lo general se percibe una mayor actividad en el mercado de las unidades a estrenar por su diversidad de precios y flexibilidad a la hora de armar la operación de acuerdo con sus posibilidades en pesos o dólares, aplicando anticipos, cuotas, refuerzos, y otras alternativas. De hecho, se puede comprar un departamento en pozo, construcción o con entrega inmediata. El mercado de los residenciales (o usados) también se mueve, pero de forma más tranquila, producto que los dueños de esas unidades suelen agregarle un valor emocional a la venta que en muchas situaciones los deja fuera de juego.
Operaciones con nuevos y usados
La lectura es clara: un desarrollador inmobiliario está interesado en el negocio con una gimnasia diaria de análisis de costos de materiales, de reposición, entre otros, que le facilitan la toma de decisiones. Además, como es un negocio, busca estar siempre en valores cercanos a poder concretar una operación de venta. En cambio, el propietario de una unidad usada, suele apoyarse en algunas de las herramientas que están a su alcance (como pueden ser los buscadores de propiedades o portales informativos), pero le cuesta más identificar cuál de toda esa información o comparables son correctos para tomar como referencia. Históricamente, las unidades a estrenar con entrega inmediata suelen estar, por lo menos, 300 o 400 dólares m2 por encima del valor de una unidad residencial o usada. Hoy se encuentran algunas propiedades usadas que están 500 hasta 1.000 dólares m2 por encima del valor de una a estrenar. Esto impulsa más la venta de los departamentos nuevos, porque los potenciales compradores de unidades usadas encuentran en los “a estrenar” una alternativa más beneficiosa.
De acuerdo a tu experiencia, ¿cómo actúa la búsqueda?
Existen compradores que buscan, pero no resignan calidad, porque al haber una sobreoferta de unidades les permite elegir y deriva en que los nuevos desarrollos se van lanzando. La tendencia muestra construir unidades compactas en superficie, que cubren las necesidades de todos los perfiles en cantidad de dormitorios, bien terminadas con materiales de calidad y con algunos amenities que no representan altos costos de mantenimiento. También hay un mercado para aquellos que buscan unidades más holgadas, con departamentos por lo general de tres o cuatro ambientes, pero es más de nicho. La ubicación en estos casos es clave. Actualmente tenemos algunos perfiles bastante diferenciados de los compradores. Por ejemplo, jóvenes (entre 25/35 años) que buscan su primer departamento, de manera individual o en pareja. Por lo general, apuntan a unidades de uno o dos ambientes. En la mayoría de los casos, vienen acompañados de sus familias que los apoyan económicamente para poder acceder a la vivienda propia. Otra alternativa son las familias (entre 30/65 años) que necesitan un dormitorio más o bien que sus hijos se independizaron y deciden reducirse a una unidad más chica. Apuntan por lo general a unidades de tres y cuatro ambientes. Están también los inversores que lograron salir de negocios anteriores y tienen la liquidez suficiente para ingresar hoy. También los dueños de empresas que tienen un excedente en pesos y encuentran en el mercado inmobiliario un refugio de valor y la posibilidad de dolarizar esa masa de dinero.
En estos días mucha gente elige mudarse de la provincia a la ciudad. ¿Qué zonas eligen?
Identificar los perfiles de los potenciales compradores en nuestra actividad con todos los avances tecnológicos, se ha vuelto un arduo trabajo con muchos frentes. Convengamos que al estar toda la información a disposición en internet como ubicación, planos, fotos, videos, recorridos virtuales, renders, detalles de terminación, entre otros, nutrió a los compradores de manera muy positiva y obligó al sector a profesionalizarse aún más para poder aportar valor agregado por sobre toda esa información. En éstos últimos meses, notamos que gran parte de las operaciones que realizamos son de gente que vive en el Gran Buenos Aires y buscan entrar a la Capital. En gran medida por temas de inseguridad. Suelen buscar barrios próximos a vías de comunicación rápidas, ya que sus trabajos siguen estando en provincia. Por lo general, eligen los barrios de Caballito, Almagro, Boedo, Flores o San Cristóbal.
