Miguel Ludmer, director de la firma Interwin, en su paso por la Expo Real Estate, que cómo él refiere está muy concurrido, comparte algunas opiniones acerca de lo que está sucediendo en estos días con la economía y el impacto relacionado con la construcción. Considera que es un momento apropiado para comprar con precios que están en su punto más bajo.
¿Cuál es a tu criterio la situación actual del sector?
En primer lugar, considero que las propuestas inmobiliarias trascienden a los periodos políticos porque una obra puede durar el tiempo que se consigue la tierra, cuando se realiza la escritura, la aprobación del proyecto y el momento de comienzo de la construcción entre 5 y 7 años y trasciende un periodo político. De todos modos, hay que surfear los avatares que presenta nuestro país, no tanto como últimamente, pero en general el desarrollador inmobiliario es alguien optimista que va por delante más allá de las noticias del diario del momento. Además, es más complejo a veces desarmar una estructura, todo el andamiaje de recursos que se tienen tanto humanos como físicos y el patrimonio que se desarrolla en esta industria. En general está basado en ladrillos, terrenos, inmuebles en productos de distintas etapas desde materia prima hasta terminados. Así es que el desarrollador inmobiliario sigue con el objetivo, trabajando de manera optimista a lo largo de los años.
Los materiales, los valores
La inversión en desarrollos es bastante noble, porque tenemos algo que marca siempre que es el costo mínimo, el de la construcción basada en la tierra y la obra. En general, como los desarrollistas no cuentan con fondeo bancario, utilizan el capital propio de pequeños inversores que compran unidades y el resto en general se fondea con las preventas. Cuando el dinero está puesto en manera genuina no hay un banco detrás presionando a la baja, la mayoría de los propietarios y desarrolladores prefieren esperar a convalidar valores antes que mal por debajo del costo.
Momento para adquirir una propiedad
Entre octubre y diciembre de 2018 hasta hace un año, los precios bajaron un 30% y creo que estamos en pisos históricos. Tenemos valores de preventa y de productos terminados que no encontrábamos hace diez años. Creo que es un buen momento para comprar al menos desde la óptica del costo. Se puede adquirir unidades al costo o por debajo de ese valor.
Respecto de los alquileres, tal vez el objetivo del alquiler está lastimado por la rentabilidad. Pero esto muestra que la industria es noble más allá de los tiempos y la gente no pierde el capital que invirtió. Obviamente el que adquiere una propiedad es gente media alta en general y de hecho atendemos el 5% de la pirámide más alta, no tanto la clase media. La gente parte de un ahorro previo y de un patrimonio anterior. Por ejemplo, le sobró un dinero y con eso agrega un diferencial de una cuota y puede subir capitalizándose o vende lo que tiene y agrega la diferencia de mayor valor. No hay crédito bancario dada la tasa de inflación anual actual que deforma cualquier cuota que se quiera establecer.
¿Qué ocurre con los tiempos de obra?
Con respecto a los materiales existen diferentes etapas. Por un lado, están los costos, las dificultades exacerbadas con los cambios durante veinte días con el nuevo ministro. Los temas económicos generaron distorsiones fuertes con el tipo de cambio en algunos proveedores que actuaron como un freno de mano. No querían soltar la mercadería dado que no sabían cuáles serían los valores que se iban a reponer. Se sumaron las dificultades típicas que tiene el sector porque no está del todo claro cuál será el verdadero valor del tipo de cambio para importar los insumos que generan problemas adicionales de los que tiene ya la industria.
Una obra implica escriturar el terreno, luego aprobar los planos lleva un año o algo más, el trabajo propio de la obra de pico y pala. Es decir que lleva 24 meses una obra chica/mediana. Y 36/40 meses las más grandes como las torres a lo que hay que agregar el tiempo de obra de los 12 meses que tarda el permiso municipal. Es decir, que una obra abarca tres años, la más corta y la más extensa alrededor de cuatro años. Luego hay que venderlo y fondearlo entre otros temas.
Expectativa de lo que viene
Es un sector que tiene su inversión en terrenos, materiales, inmuebles no puede levantar campamento e irse de un momento a otro y desafectar todo para ir a Uruguay o España. Puede empezar hacer inversiones, pero no puede mudar todo su patrimonio que tiene en su país. Por default soy optimista y siempre creo que las cosas estarán mejor. De hecho, entiendo que está bastante bien dado el entorno que tenemos. Estamos en un piso histórico y las cosas van a mejorar en términos de valores. Creo que habrá buenas noticias, pero desde luego sin crédito hipotecario y con mucha incertidumbre política. Aún así el mercado está activo. Aquí, en la exposición está colmado de gente que viene a consultar y a comprender qué sucede con la industria. A mi entender, insisto, la propiedad siempre sigue siendo una inversión muy noble.
