Entre las destacadas cualidades que merece la firma Edisur en Córdoba, es su capacidad de generar negocios y continuar con los emprendimientos tratando de sortear los inconvenientes económicos que surgen a nivel país y mantener a la vez su enorme capacidad creativa. En esta entrevista con Horacio Parga, director de la empresa, repasa logros y propuestas en marcha, sin olvidar, pese a su mirada positiva, las situaciones adversas que traban un mayor crecimiento del Real Estate.
¿Cuál es la situación actual del mercado?
Al igual que todo el país, Córdoba siente el impacto que genera la situación de incertidumbre política y económica. La gran diferencia es que se trata de una provincia con un gran dinamismo agrícola, industrial y de servicios. Respecto a la ciudad, cabe destacar que además de ser la segunda del país en cuanto a población después de Buenos Aires, es por lejos la de mayor ejido municipal siendo 2,18 veces la ciudad de Buenos Aires y 3,24 veces la de Rosario. Esto implica que entre Córdoba y el Gran Córdoba haya muchas posibilidades residenciales. Adicionalmente, merece destacarse una inmensa actividad desarrollista y una fuerte competencia.
¿Qué se construyen actualmente?
La empresa ha hecho y sigue haciendo distintas tipologías de proyectos, pero con una clara concentración en lotes y countries. En la ciudad se observó un traslado de departamentos a casas que se intensificó con la pandemia. Hubo una explosión de nuevas urbanizaciones en la zona sur y sudoeste que es muy cercana al centro y con tierras disponibles. La zona norte continúa con su pujanza, pero comenzó a desarrollarse desde mucho antes. En estos nuevos emprendimientos la construcción de casas es muy importante por parte de consumidores finales como de inversores pequeños y medianos.
¿La gente sigue comprando propiedades? ¿Cómo acceden?
La financiación es muy limitada. El comprador se concentra en acceder en dos o tres años a lotes y departamentos, lo que le permita acompañar el proceso de construcción de un edificio. Hay que destacar la iniciativa del Banco de Córdoba respecto de ofrecer una financiación ajustable y a 20 años con un monto máximo de 6.200.000 pesos ajustable, que se enfoca principalmente a la construcción sobre lotes nuevos. Como la mayoría de ellos no tienen aún escritura se realiza con una garantía consistente en prenda de boletos con aval de desarrollistas, lo que genera una muy elevada demanda.
¿En general es para los jóvenes?
Los nuevos lotes los adquieren gente entre 35 a 45 años y donde se forman comunidades muy importantes. A esta explosión de lotes, sin duda, contribuye el factor número uno a la hora de comprar un inmueble que es la seguridad. Es por lejos el tema decisivo. El otro, clave, es algo que existía, pero la cuarentena agudizó y es el deseo de vivir en casas, en medio de espacios verdes e interactuando con los vecinos. La posibilidad del home office consolidó también esta tendencia.
¿Cuáles son los requisitos en estos días?
El financiamiento de los propios desarrollistas es variable, pero se podría decir que es un 50% de anticipo y el saldo en tres años. En nuestro caso particular con Edisur hemos realizado financiamientos de housing a 10 y 15 años. Y es posible en estos tiempos, pero sin los volúmenes de otra época y con márgenes más acotados para las empresas.
¿Cómo se aplica? ¿El tema de la inflación no obstaculiza esas posibilidades?
La inflación tiene dos aspectos que se contraponen. Por un lado, hace más difícil e incierta la financiación, y por el otro, empuja a la compra de inmuebles como cobertura contra ella. Solamente en Argentina podemos ver un desarrollo inmobiliario importante con una inflación elevada e imprevisible y casi sin financiamiento bancario o el que llega del mercado de capitales. Cuando se comenta esta situación en otros países resulta casi imposible de entender.
¿Cuáles son los cambios que se observan en la ciudad con las nuevas obras?
El gobernador Schiaretti ha impulsado muchas obras que cambiaron definitivamente la estructura de la ciudad, pero la más importante y que es motivo de orgullo para los cordobeses al margen del color político, es la avenida de Circunvalación que ya existía, pero de manera precaria. Así logró unir el norte y sur de la ciudad en cuestión de minutos y aportarle flexibilidad a todo el movimiento. Desde el punto de vista de la actividad privada, las nuevas urbanizaciones adquieren una transitabilidad mucho más eficiente. Estos emprendimientos han colapsado la precaria infraestructura vial y el gobierno está trabajando aceleradamente en el tema.
¿Qué sucede en el interior de la provincia? ¿En qué se diferencia de la ciudad?
En los 2000 la renta agrícola se volcó de un modo intenso en la ciudad en la compra de departamentos para alquiler. No debemos olvidar que la ciudad tiene una gran afluencia de estudiantes y cuenta con universidades. En la actualidad, una parte importante de la riqueza del campo se vuelca en las mismas ciudades del interior, que además cuenta con sus propias universidades o se estudia de modo digital.
¿Qué significa el mega emprendimiento Manantiales?
Se trata del desarrollo más importante de Edisur que cuenta con 1.150 hectáreas en la ciudad de Córdoba. Es un caso extraordinario que se explica por la magnitud del ejido municipal. Este desarrollo está cruzado por la Circunvalación, que quedó totalmente dentro de la ciudad. Es mayormente residencial, pero alberga colegios, centros deportivos; además el Sanatorio Allende construirá 70.000m2 de servicios. Habrá un hipermercado, una zona comercial que suma a distintos tipos de negocios, estaciones de servicios, edificios de vivienda y oficinas con una potencialidad que aún nos cuesta avizorar. Todo esto a minutos del centro y sobre avenida de Circunvalación. Ya hay 9.000 propietarios, 3.200 familias que residen allí y cuando esté totalmente desarrollado en diez o quince años podrá incorporar alrededor de 120.000 personas. Una verdadera ciudad en la que la gente podrá vivir y trabajar allí con diferentes opciones.
¿Cuáles son las perspectivas en el mercado inmobiliario?
Soy optimista porque creo que la sociedad y la dirigencia comprendieron claramente el daño que causó la inflación y en este caso particular en la dificultad de lograr financiamiento para la adquisición de la vivienda propia. En Edisur tratamos de lograr viviendas accesibles a través de un sistema modular con una fábrica de casas steel frame. Y estamos analizando la posibilidad de contar con otros materiales más económicos. La vivienda propia es mucho más que un sueño, es una imperiosa necesidad, ya que en los niveles más bajos tiene una influencia directa en la seguridad, la salud y la educación, elementos que en Argentina han sufrido una gran degradación. Mi optimismo se basa en la evidencia de creatividad que las distintas partes del sector han evidenciado en los últimos veinte años a pesar de las condiciones adversas. Hoy más que nunca necesitamos esa creatividad acompañada de innovación por partes de desarrollistas, mercado financiero y mercado de capitales.
