El CEO de Fiibra, que lanzó su empresa hace apenas dos meses, propone un estilo de inversión a partir de las Reits que se aplican en los Estados Unidos. Tiene la misma estructura que el norteamericano, los mismos beneficios y abre el juego a que más gente se anime a colocar ahorros en ladrillos, pero a través de un vehículo financiero y con diferentes opciones de acuerdo al monto invertido, basado en la transparencia de gestión, con posibilidad de obtener rentas y ganancias en capitalización.
¿Qué son las Fiibras?
Las Fiibras son los equivalentes a los Reits estadounidenses y este es el primer Reit argentino armado con la misma estructura y los mismos beneficios que los americanos. Reits (Real Estate Investment Trust) que traducido significa Fideicomiso de Inversión en Infraestructura y Bienes Raíces. Las Fiibras plantean democratizar el acceso a las inversiones inmobiliarias en diferentes perfiles tal como nosotros tenemos sectorizados, lo que permite que cualquier persona puede participar de un fondo de inversión inmobiliaria con las mismas características, pero accediendo a una pluralidad de inmuebles dentro de las Fiibras.
¿Se trata de una combinación de Real Estate con el mercado financiero?
A través de un vehículo financiero se estructuran las adquisiciones de los inmuebles y de ese modo se brinda la posibilidad de que una persona con 1.000 dólares en adelante pueda participar, por ejemplo, de un negocio de hotelería, de desarrollos inmobiliarios, un shopping comercial, entre otros. Las Fiibras se lanzaron hace dos meses en la Argentina a través de un fideicomiso financiero en instancia privada y está operativo. Hemos realizado un lanzamiento y tenemos doce más en breve.
¿Qué rubros abarca?
De esos doce en total, cada Fiibra procura una rentabilidad determinada asociada con el negocio inmobiliario que adquiere. Por ejemplo, emprendimientos que es un negocio netamente de capital porque compra desarrollos inmobiliarios o desarrolla inmuebles. Pero no ofrece renta porque no genera alquiler para distribuir entre los inversores. Sí, en cambio, genera ganancias de capital según el avance de la obra o el valor de mercado del m2 adquirido. Por otro lado figura la Fiibra Rental, para la que estamos adquiriendo varias unidades destinadas a alquileres temporarios u hotelería, que tiene una ganancia de capital considerable, aunque también tiene mayor ponderación por la ganancia de rentas. Todos los alquileres que se cobran se distribuyen cada dos meses y del 100% de los alquileres, el 90% se distribuye y un 5% se guarda en el fondo de reserva, que se capitaliza en la Fiibra que corresponde. El 90% de los alquileres los cobra el inversor.
¿Cómo se puede acceder a las Fiibras?
Desde la plataforma que está cargada en nuestra página web. Allí se cargan todos los datos de la plataforma y se obtiene toda la información de todas las Fiibras de los sectores que estamos invirtiendo en los activos fideicomitivos. A partir de la carga, con la orden de inversión ya comienza la relación comercial.
¿Cuáles son los sectores?
Se hizo una distribución de acuerdo con el estilo de negocio. Separamos las Fiibras Emprendimientos, que no genera renta, pero si mucha ganancia de capital y que es la que desarrolla. Con respecto a la renta se distribuye en locales comerciales, cocheras y oficinas. Además de la Fiibra Rental, que es la que apunta al negocio de hotelería y hospedaje. Otra por lanzarse en breve es la Fiibra Land Banking que adquiere lotes y espacios de tierra. Últimamente lanzamos la Fiibra Energía que apunta a los derechos inmobiliarios de zonas generadores de energía, tanto las renovables como las petroleras.
¿Cuál es el riesgo en estas opciones?
El riesgo inherente a cada Fiibra es solamente el inmobiliario. Y digo eso porque no hay incidencia del sector financiero en el ladrillo. Salvo las cuestiones macroeconómicas, la gente tiene que entender que en las Fiibras el único activo que tienen son inmuebles, en etapa de desarrollo, de terrenos o inmuebles construidos. El inversor adquiere una parte proporcional (equivalente una cuotaparte) de todos los inmuebles dentro cada Fiibra y tiene derecho creditorio y valor del m2. Cuenta con libre disponibilidad para ser vendidas o recompradas, el único riesgo es el propio inmobiliario. La Fiibra tiene pluralidad de inmuebles, no sólo dentro de la Ciudad de Buenos Aires ya que diversificamos la cartera en zonas como Córdoba o Comodoro Rivadavia. Esto le permite al inversor, por ejemplo, que adquirió un departamento en una zona determinada y pasa varios meses sin alquilar, contar con otras opciones. Es decir, como la Fiibra tiene varios inmuebles en diferentes lugares, si transita un periodo de baja colocación en Capital, puede compensar con un período de mayor colocación en Neuquén, por citar un ejemplo.
¿Se puede entrar y salir de las Fiibras con facilidad?
Sí, en cualquier momento se puede entrar y salir con facilidad sin tener que esperar a que se termine la obra de un inmueble o que se venda. Aconsejamos, sin embargo, que se mantengan el mayor tiempo posible porque obtiene de ese modo mayor capacidad de ganancia de capital del inmueble o mayor renta. Pero el inversor puede disponer con libertad lo invertido sin impedimentos.
A la fecha, ¿cuál es la respuesta de la gente?
Mucha gente se resguarda ante la inestabilidad económica. Lo que la experiencia indica que este momento es apropiado comprar. Las obras terminadas están en valores elevados ahora, pero en etapa de desarrollo existen oportunidades porque el consto de construcción bajó considerablemente y es el momento de volcar la inversión en la construcción.
¿Cuáles son los beneficios de invertir en Fiibra?
El primero es la seguridad, tener los riesgos más atomizados en diferentes inmuebles, además de contar con bienes raíces, que es la inversión más sólida y más aun en la Argentina. Además tiene una administración especializada en cuanto a inversiones. Se adquiere en cantidad y se negocia los precios de compra. De hecho en la Fiibra Emprendimiento estamos adquiriendo precios a valor de m2 de obra muy por debajo de los de mercado. Esto repercute en las adquisiciones. Es un beneficio para el inversor que puede cotejar que estamos muy bajo del valor de venta.
