Juan Ignacio Mel, gerente comercial de Mel Propiedades, analiza el comportamiento del mercado según cada target. Considera que el sector residencial, que se frenó con el fuerte salto del dólar, de a poco asimila los cambios y comienza a moverse. Las expectativas están puestas en los meses del año que quedan y en particular en 2019, en un contexto que se espera de mayor previsibilidad para generar crecimiento en los diferentes segmentos que abarcan el Real Estate.
¿A qué apunta el nombre Observatorio Mel?
Este nombre lo armamos pensando en qué hacemos con toda la información que adquirimos. Sabemos de la demanda, de la oferta. Hay que agrupar toda esa data para comprender qué sucede con un sector específico… Con los PH, los locales, las oficinas. El área residencial es muy amplia y nos vamos a focalizar también en ese tema. La idea es reflejar nuestro conocimiento a través de las operaciones que concretamos y de la forma en que se realizan, qué orientación le otorga el público. Antes no había tanta información; algunos portales aportan esos datos, pero muchas veces no reflejan exactamente lo que sucede con la demanda y en particular las operaciones. Se sabe de la oferta, pero después no se conoce cómo se concretó. Es importante saber todos los pasos. Como tenemos varias sucursales, podemos tener buena data de lo que sucede en los diferentes barrios para cada sector en particular y en determinada zona. Nosotros comenzamos en Belgrano, luego abrimos en Villa Urquiza y hace más de un año en Palermo. Somos una empresa familiar y nos gusta consolidar la situación que tenemos en cada barrio para luego avanzar al siguiente.
¿Cuál es la situación en el sector residencial?
El año comenzó bien impulsado por el empuje del año anterior. Pero la situación macro generó que el dólar escalara. Y el mercado se frenó. Quedó un arrastre de las operaciones de antes y pese al momento no se cayó ninguna. Sí hubo alguna renegociación no muy abrupta para cerrar especialmente las operaciones que se realizaban con crédito y que fueron las que más sufrieron. Después hubo un tiempo que se frenó el mercado hasta que el dólar se estableció entre 27/28 y luego siguió adelante, aunque no era lo mismo que antes porque ya no había crédito. Pero aun así siguió. Hasta que se frenó del todo a mitad de año cuando el dólar subió a 40. Ahora estamos volviendo y el mercado está incorporando ese valor. Los emprendimientos están comenzando a moverse nuevamente y las unidades usadas también. Se centran en especial en el que se muda, que vendió para comprar.
¿Qué sucede con los precios?
Escucho que los valores han bajado, pero yo creo que no es así. En lugares donde estamos, en el sector norte, también Villa Urquiza o Devoto, por ejemplo, si se advierten más contraofertas. Lo cierto es que los precios se están acomodando con ofertas, el mercado estaba en marcha y sufrió un golpe fuerte, pero los precios tienen resistencia a la baja. Se logra una oferta, el que vende puede igualarla. Entonces está vendiendo bien. Y vender bien significa lo que permite el mercado. Y que se pueda comprar lo mismo en la siguiente operación.
¿Ustedes venden PH para un target joven?
Sí, los PH tienen muy buena aceptación en la gente más joven, aunque hoy, con los gastos de mantenimiento algunas familias también los eligen. Pero el mercado principal se dirige al joven que busca pocos gastos, más espacios al aire libre, buena luz y si es posible con terrazas y algo de verde.
¿Son antiguos o reciclados?
Hay de todo: viejos, reciclados, incluso los PH modernos, construcciones de dos o tres pisos como máximo, que imitan lo que era el PH antiguo, pero con distribución moderna. Hay muchos en todos lados, pero cada vez menos en Belgrano; en Palermo, especialmente en las zonas de Hollywood y el Soho. En general sucede que en las áreas donde se construye mucho se tiran abajo para construir edificios. Pero hay una zona en Villa Urquiza y parte de Saavedra que hay pocos y muy demandados. Por otra parte, construir PH es diferente a levantar un edificio. Se suman menos unidades y de ese modo los costos fijos son diferentes. Para que resulte, la clave consiste en adquirir un buen terreno, que en general tiene limitaciones de hasta donde se puede construir. Existen pocos lotes donde se pueda edificar muchos PH hacia adentro, con diferentes núcleos de escalera y distribuyendo mejor los ambientes hacia espacios de patios.
¿Qué sucede con los start ups?
Los start ups surgen de algunas empresas que están comenzando con su negocio y no quieren enfrentar gastos fijos altos. De modo que se juntan entre dos o tres conocidos, encaran un proyecto en un espacio común, pero no comparten como se hace con el coworking, ciertas funciones, sino que rotan: una vez lo usa cada uno para trabajar en el mismo showroom. Esto se pone en funcionamiento para comenzar una propuesta. Y si resulta, se encamina por otros rumbos.
¿Cuál es el comportamiento de los locales comerciales?
Más allá de que la situación está complicada con los gastos y con valores altos, el paradigma de la comercialización está cambiando. Hoy Internet permite vender productos en un mercado muy amplio. Los locales tradicionales que vendían al transeúnte que pasaba por allí, ahora les resulta más difícil competir de ese modo. El sector se está reconvirtiendo y se dirige más a servicios, por eso funcionan muy bien las cervecerías, los bares. Cadenas o no, hay muchos emprendedores que están en ese camino. Así como sucedió con el té, llega una nueva corriente para abrir cafeterías especializadas. Los locales que funcionan están más orientados a servicios, principalmente de gastronomía. Tienen bajos gastos, no producen comida que exige gran elaboración y lo que se despacha más es la cerveza que está en los barriles. Un paradigma de comercialización que cambia en un contexto complejo recesivo, genera locales que quedan vacíos. Hay que tener un buen producto para poner un local.
¿Cuáles son tus expectativas para los próximos meses?
Aprovechar lo que queda del año comercial para el sector, fin de noviembre y principios de diciembre. Si el mercado cambiario se mantiene estable, empezará a fluir y esperemos que el primer trimestre y principios del segundo, con una inyección de la economía con los dólares del campo y en un contexto de previsibilidad, podamos salir adelante. A ningún sector de la economía le sirve los saltos del dólar porque paralizan todo.
Una recomendación para la demanda…
El mejor momento para tomar para concretar una operación es el que se tiene. Y si se lo pospone pensando que puede bajar el precio, tal vez se pierda la oportunidad de ese instante. El mercado está asimilando los cambios y aunque puede faltar un poco habrá alguna contraoferta. Si hay que hacer una inversión o mudarse, yo no atrasaría mucho esa decisión.
