Adolfo Curi, presidente del Grupo Posadas, habla sobre logística

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Adolfo Curi es presidente del Grupo Posadas, empresa dedicada al desarrollo industrial y de logística. Analiza el comportamiento de estos vitales segmentos del mercado con gran potencial y afirma que vislumbra ahora un fuerte crecimiento con una demanda interesada en invertir en diferentes zonas del Gran Buenos Aires y del país.

¿Cuál es la situación de ambos segmentos hoy?
Nosotros somos desarrolladores inmobiliarios especialistas en logística e industria desde 1994. Construimos plantas industriales, centros de distribución y tratamos de satisfacer a la demanda en estos rubros específicos, que luego se alquilan y dentro de esa infraestructura se desarrollan sus actividades. Lo cierto es que hace varios años estos segmentos del mercado estuvieron retraídos, como efecto de la economía. Y el crecimiento que tuvo nuestra industria, por ejemplo, en cantidad de metros cuadrados fue moderado, considerando el tamaño de nuestro país y el movimiento económico que tenemos. Pero ahora con el cambio hemos comenzado a percibir un movimiento interesante que se perfila mejor para el año próximo. Más aún, los proyectos que existen para el desarrollo logístico e industrial serán escasos en relación con la creciente demanda que se espera. Además, sucedió que durante años faltó adecuada infraestructura como carreteras, vitales para colaborar con el crecimiento de estos segmentos del mercado. Apostamos al 2018, con crecimiento interesante y muchos proyectos lanzados para sumar oferta, que quedará chica en relación con la demanda.

¿Cómo evolucionan los desarrollos logísticos e industriales?
La demanda de depósitos reacciona rapidísimo antes las señales positivas, que se incrementa ni bien las empresas necesitan espacio para almacenar más cantidad de mercadería. Se puede decir que en seis meses esperan aumentar el doble de su capacidad. Pero sucede por el lado de la oferta, que como desarrolladores no tenemos esa capacidad de crecimiento rápido. En principio no es fácil encontrar ubicaciones interesantes, cerca de accesos y servicios pero, además de eso construir exige entre 18 a 24 meses. Por ejemplo, un parque industrial de 15 ha en Hurlingham que empezamos a estudiar hace 6 meses, exige para completar su desarrollo con infraestructura, caminos e ingresos entre 8 y 12 meses. Después esos lotes que se generan se venden a pequeñas industrias y ellos construyen sus naves y depósitos. Un proyecto de estas características se desarrolla entre 8 y 12 meses. En cambio, un centro de distribución, de entre 100.000/150.000 m2, donde se pueden construir entre 50.000 y 80.000 metros cuadrados de naves, tarda más porque también en este caso hay que construir la infraestructura de base, los caminos y las entradas, lo mismo que un parque. Además el galpón, los pisos interiores. Todo esto lleva más tiempo y es más complejo el negocio. Un centro de distribución lleva cuatro veces más inversión por metro cuadrado que un parque.

¿Cuáles son las zonas más buscadas, las que tienen gran potencial?
El Norte siempre fue líder y las empresas grandes quieren estar allí. Los valores son altos, la tierra es escasa. Para desarrollar grandes emprendimientos ahora se busca la zona de la ruta 6, Campana Zarate; en Panamericana y ruta 6 hay varios proyectos. El Oeste creemos que va a crecer mucho. Sobre el camino del Buen Ayre se está desarrollando una autopista importante hasta La Plata y se espera que finalice en 2019. Habrá también un desarrollo industrial y logístico sobre esa autopista muy importante. Morón y Moreno no tienen tantos desarrollos actualmente y van a crecer muchísimo. En el Sur, hay mucha tierra, muy buenas ubicaciones, pero falta infraestructura para que los desarrolladores se animen a esos lugares.

¿Qué pasa con los precios y ubicaciones?
Con respecto a la ubicación y la distancia del parque hay que considerar no sólo la zona si no las distancias. No es lo mismo instalarse en el km 20 de Panamericana, que en el 40 o en el 60. Hoy en el Triángulo de San Eduardo, la zona más caliente de nuestro mercado, los valores cotizan entre 130/200 dólares por m2. Varía según la cercanía con autopista. En el km 60 de la Panamericana y ruta 6, los parques que se están desarrollando allí cotizan entre los 50 y 100 dólares el m2. Con una demanda que va a subir, aumentarán también los precios. Quien quiera estar cerca de la Capital tendrá que pagar los valores más altos, a medida que la demanda siga creciendo.

¿Qué va a suceder con la logística?
Este rubro tuvo un crecimiento muy grande en los últimos 20 años. Es la industria del futuro porque se relaciona con la venta on line, con Internet. El paradigma del retail está cambiando en el mundo y los depósitos de almacenamiento son parte fundamental del cambio que viene. Las compañías tienden a vender sus productos por Internet, en forma directa y no a través de tiendas. La gente concurre cada vez menos físicamente a las tiendas y va todo por Internet. Entonces el producto está en un depósito almacenado y cuando el consumidor hace click en la tienda ese producto va directo al consumidor. El almacenamiento y la logística tendrán un desarrollo impresionante en los próximos 20 años. Nosotros esperamos una mayor demanda en los dos rubros de este mercado y que se concrete todo lo que se está proyectando.

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