Es interesante tener la posibilidad de observar y comparar acerca de lo que sucede en los Estados Unidos con relación al sector inmobiliario en el país. Y, si bien existen diferentes situaciones, ayudan a comprender que sucede en ambos países con la inflación, el crecimiento y las propuestas tanto en el rubro residencial como las oficinas o temas comerciales. Es cierto que son mercados y desarrollos que mantienen un estilo de vida muy diferente, pero lo que genera en este momento es la mirada más cercana que atraviesa el actual Presidente y que permite de algún modo abrir nuevos caminos y generar alternativas interesantes pensando en el futuro que viene con negocios atractivos e ideas positivas. Y como dice Javier Dborkin, director de Boston Andes Capital, “Tengo la expectativa de que será posible, aunque no este año, de que los precios en el país suban a medida que se logre estabilizar la economía, generar confianza y dinamizar la actividad. Hoy debieran estar al menos un 50% por encima de lo que refleja el mercado, pero para que eso ocurra hace falta que el salario real de la gente medido en dólares también sea mayor y regrese el crédito hipotecario”.
De tu viaje en Estados Unidos, ¿Qué novedades observaste con relación a lo nuevo en Real Estate?
En realidad, son varios países en uno, no es fácil generalizar. Si puedo decir que las altas tasas de intereses que la FED ha utilizado como estrategia para contener la inflación han hecho que en los últimos años el mercado inmobiliario se muestre más lento. Y si bien se espera que bajen en algún momento, no creo que vuelvan a niveles previos. En particular se profundiza el distress en las oficinas como consecuencia del trabajo remoto que perdura, la mayor vacancia y rentas bajas. A su vez los bancos no quieren renovar hipotecas para este tipo de activos, así es que hay una especie de tormenta perfecta. A la vez están aumentando de a poco las transacciones con grandes descuentos a medida que los bancos recuperan propiedades y las venden incluso por debajo del valor del crédito que otorgaron. A nivel residencial, a pesar de las altas tasas, los valores no han caído fuerte y ha crecido la oferta de complejos multifamily (edificios construidos enteramente para la renta).
¿Es posible que se puedan aplicar en Argentina algunas de las propuestas como las de EE.UU?
No es sencillo copiar propuestas, son mercados muy diferentes en varios sentidos, por la movilidad que hay entre las ciudades en EEUU, el uso del crédito, tanto de construcción como hipotecario para el desarrollo de propiedades.
Allí, en la zona donde trabajas vos y tu equipo, ¿hay muchas obras en marcha o terminadas?
Boston es un lugar muy prestigioso y reconocido en especial por su actividad educativa y científica. Gran parte de la población está relacionada de algún modo con las universidades, laboratorios y todo ese potente ecosistema que traccionan negocios y permite sostener el crecimiento. Por el lado inmobiliario, a diferencia de otras regiones no es tan fácil obtener permisos de construcción en Boston y eso limita bastante la generación de nueva oferta.
¿Hay cada vez más argentinos viviendo en ese país y particularmente en esa área?
No particularmente en Boston. Han sido más los Estados del Sur del país, en especial Florida, los beneficiados por la pandemia en términos de crecimiento poblacional y preferidos por los inmigrantes de América Latina para instalarse. Además, la proximidad con los países de origen más la facilidad de haber tanto hispanoparlante lo hace muy atractivo.
¿Qué ocurre allí para comprar o vender? ¿Cómo están trabajando y cuáles son las opciones que eligen?
Dada la movilidad que te mencionaba, al menos en Boston funcionan muy bien los edificios de renta residencial. Cualquier recién llegado a la ciudad, sea profesional o estudiante, seguramente no compre su casa por al menos un tiempo y estos complejos de renta son muy eficientes para resolver la necesidad de una vivienda. En los últimos años hemos participado en varios de estos edificios.
¿Qué opinas de los valores y qué lejos estamos de cambios importantes? El dólar, un tema central.
Los valores en el mercado inmobiliario son una consecuencia de la macroeconomía, la estabilidad y la confianza que genera un país. Si bien estamos acostumbrados a que el dólar sea una variable central, en realidad me preocupa mucho más la tendencia a mediano o largo plazo del resto de las variables que hacen a la economía. Pareciera que el nuevo liderazgo del Presidente Milei, a su modo, entiende eso y esperemos encuentre las herramientas y caminos que permitan tiempos más prolongados de estabilidad, donde la inflación sea baja. También haya un mercado hipotecario con tasas de interés razonables y los agentes de inversión, seguramente primero los locales y luego los extranjeros estén dispuestos a enterrar sus dólares en Argentina. Si lo logran, habrá apetito por activos de todo tipo – no solo inmobiliarios – lo que de manera directa repercutirá en una mayor necesidad y demanda de activos del sector inmobiliario.
La relación que adquirió Milei con relación a los Estados Unidos, ¿crees que puede ayudar a la Argentina? ¿Lo ves como un camino en ese tema posible y que nos genera?
Estados Unidos es la primera economía del mundo y dar señales que mejoren la relación comercial y de negocios con ellos va definitivamente en la dirección correcta. Dicho esto, me parece muy prematuro pensar que solo por el inicio de un diálogo más fluido vayan a llegar rápidamente inversiones significativas de manera inmediata.
Con respecto a Buenos Aires, ¿qué estás construyendo?
Por un lado, iniciamos la construcción de un pequeño edificio de viviendas en el barrio de Belgrano. Por otro lado, la coyuntura actual, donde los costos en dólares se han disparado, pero los precios no tanto, creemos que es un momento muy oportuno, no sólo para desarrollar, sino también para comprar activos ya construidos o en obra. Es una estrategia que ya utilizamos en el año 2002/2003.
¿Consideras que el mercado inmobiliario podrá crecer después de mitad de año?
Es muy difícil decir cuándo, y posiblemente no sea este año, pero ciertamente tengo la expectativa que los precios suban a medida que se logre estabilizar la economía, generar confianza y dinamizar la actividad. Hoy debieran estar al menos un 50% por encima de lo que refleja el mercado, pero para que eso ocurra hace falta que el salario real de la gente medido en dólares también sea mayor y regrese el crédito hipotecario.
¿Qué otras alternativas pueden generar para comenzar a crecer? ¿Será posible?
El crecimiento viene de la mano de la inversión y a su vez la inversión busca un buen equilibrio entre riesgo y retorno que hasta hace unos meses no mostraba ser para nada atractivo. Si este Gobierno logra implementar los cambios que se propone y las reformas a nivel legislativo, debiera que las expectativas por hacer buenos negocios de manera estable en Argentina lleven a un periodo de crecimiento. No sé qué probabilidad asignarle, pero sí creo que es posible.
¿Qué expectativas imaginas para este año?
Es un año lleno de desafíos, donde todos estamos sintiendo el aumento de costos por el acomodamiento de los precios relativos de los bienes y servicios en la economía. El 2024 lo tomo como el año de transición con las expectativas orientadas no tanto a tener excelentes resultados en términos de actividad, de ventas o rentabilidad, sino más por aspectos cualitativos. Si efectivamente se producen las reformas que se propone, el gobierno esperaría que eso constituya la plataforma para un crecimiento sostenido en los próximos años.