El placer de observar parte de áreas con novedades y mucho interés para instalarse en familia, genera una alternativa apropiada, como, por ejemplo, en la zona de Canning–San Vicente. En materia de propuestas, confortan áreas como Ezeiza y sus alrededores, como también ocurre con Escobar, Puertos y Pilar, donde la gente no duda en tomar decisiones que implican otra forma de vida, más lejanos de la Ciudad y con nuevos desarrollos inmobiliarios. La llegada de la Autopista suma mayor atracción con la conexión del Buen Aire con Buenos Aires-La Plata, además, de la Autopista Perón como el segundo anillo alrededor de la Ciudad de Buenos Aires, siendo el primero la General Paz y el tercero la Ruta 6. Y como dice Esteban Edelstein Pernice, socio de Castex, “los valores de los lotes subirán de todos modos. El primero es el que crece más rápido que la oferta y es muy difícil debido al proceso de aprobaciones incorporar nuevos terrenos en el mercado. El segundo por el aumento del costo de la construcción. De modo que quienes cuentan con ahorros en dólares hoy adquieren casas o terrenos terminados a un precio fijo en dólares.”
¿De qué manera crecen los lugares importantes como Canning y San Vicente, entre otros?
Esta zona ha crecido de manera constante en los últimos 25 años y se ha formado en una zona a la que se la llama Corredor Verde Canning-San Vicente. San Vicente, por ejemplo, ha sido el municipio de mayor crecimiento en todo el país según el último censo, lo que es impresionante, pero al mismo tiempo previsible viendo el desarrollo que se observa. Tiene una ventaja comparativa particular, además de su accesibilidad y conectividad, qué es un casco histórico muy bien mantenido y con mucha oferta gastronómica. Tanto Ezeiza como San Vicente cuentan con gobiernos que apoyan el crecimiento de nuevos emprendimientos y la radicación de empresas, lo que impulsa su crecimiento y evolución. Otros municipios que están creciendo mucho son Escobar, con el empuje del mega-emprendimiento o Puertos en la zona, donde hay más de 800 casas en construcción. Pilar, por su parte, recientemente ha aprobado un nuevo código de edificación que favorece el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios.
¿Qué puede influir en el crecimiento a futuro de alguna zona en particular?
En esta zona del Corredor Verde Canning-San Vicente permanentemente hay novedades, como nuevos colegios, y lanzamiento también de barrios y complejos comerciales.
Pero sin duda la novedad más importante ha sido la inauguración de un importante tramo de la Autopista Presidente Perón. Este es un proyecto que lleva posiblemente más de 25 años en los medios de comunicación. Esta autopista, una vez terminada, va a conectar con la del Buen Aire y con la de Buenos Aires-La Plata. Es el segundo anillo alrededor de la ciudad de Buenos Aires, siendo el primero la General Paz y el tercero la Ruta 6. A finales del 2023 se ha inaugurado un tramo muy importante para el desarrollo de esta zona, y que posiblemente por haberse inaugurado entre elecciones, no ha recibido la correspondiente prensa. Este tramo es importante para el desarrollo de la zona porque conecta la Autopista Ezeiza-Cañuelas con la ruta 58 y con la 210 de una manera más directa y rápida.
¿Hay mucho movimiento? ¿Crecen la intención de la gente para instalarse en esos lugares?
Tuvimos un verano con más ventas de lo que esperábamos dado el cambio de Gobierno. Igual, más allá de esta coyuntura de corto plazo, hoy tenemos en el mercado suburbano cien veces o mil veces más familias que se quieren mudar allí que familias que venden. Por eso el suburbano sigue creciendo, con nuevos barrios o con más construcciones en los lotes que quedan libres en los barrios existentes. Este crecimiento se ha visto fomentado a partir de la pandemia y desde entonces el ritmo se incrementó. Si bien no está a nivel de ventas, sí estamos con mayor volumen de ventas que el momento previo a la pandemia. No hemos sentido el efecto de la crisis, por lo menos no todavía. Creemos también que la baja del valor del dólar pudo haber incluido y apuró a gente interesada en la decisión de compra.
¿Qué ofrecen en cuanto a la cercanía para los chicos y los jóvenes de los colegios?
Hay zonas que tienen más historia en el desarrollo de estos mercados, como Pilar. Allí existen múltiples colegios y hasta cuenta con tres universidades. Muchos de los chicos nacidos en un barrio privado en Pilar van justamente a esas universidades. En lugares como Nordelta existen también múltiples colegios, y creo que es una cuestión de tiempo que aparezcan propuestas de nivel universitario. En otras áreas como Canning-San Vicente, están apareciendo y a la vez creciendo rápidamente nuevos colegios como el South Creek School de Terralagos en Ezeiza, y el recientemente anunciado Colegio Grilli, en San Vicente.
¿En general es gente con cierta capacidad adquisitiva para elegir esas zonas?
Los barrios cerrados apuntan a personas y familias con distintas capacidades adquisitivas. Pero este tipo de mudanza surge fundamentalmente, además de la motivación de una búsqueda de una mejor calidad de vida, por la de mayor espacio (mayores m2) y por la misma plata. En este sentido, una casa en un barrio cerrado de tres dormitorios con pileta puede tener el mismo valor que un departamento de dos dormitorios en la ciudad. Del mismo modo, la expensa de un barrio cerrado con deportes suele ser similar a la expensa de un edificio sin amenities. Esto surge fundamentalmente porque la cuenta se paga entre mayor cantidad de terrenos. Además, hasta puede existir un ahorro dado que no tiene que gastar en un club o actividades de fin de semana.
Donde sí se observa mayor gasto es seguramente el transporte, ya que se necesita contar al menos con un automóvil, y en la mayoría de los casos las familias cuentan con dos autos.
¿Qué sucede con los valores de compra de casas o departamentos? ¿Hay muchos?
Los valores de las casas terminadas se han estabilizado. Es probable que puedan subir debido al costo de construcción. Hoy es posible comprar una casa terminada cuyo precio está cercano al valor del terreno más la construcción, ahorrando el tiempo de obra y sus costos asociados.
¿Cuánto se paga en la compra de un terreno actualmente?
Existen diferentes rangos de precios, con emprendimientos y ubicación, calidad de infraestructura, tamaño de terrenos y amenities, pero no se puede generalizar. Los valores de los lotes seguirán subiendo, por dos motivos: el primero es que crece más rápido que la oferta, ya que es inelástica y es muy difícil, debido al proceso de aprobaciones, incorporar nuevos terrenos al mercado. El segundo por el aumento del costo de la construcción. Es por esta razón que quienes cuentan con ahorros en dólares hoy están adquiriendo casas o terrenos terminados a precio fijo en dólares, aprovechando la coyuntura actual.