Es cierto que falta un largo camino hasta lograr lo que se espera, pero los pasos dados y la reactivación en ámbitos clave además de la normalización de la macroeconomía, son parte indiscutible del sector inmobiliario, así como otros rubros en busca de nuevos caminos. Ideas que surgen detrás de la mirada de Damián Tabakman, que “sin duda considera que la vivienda accesible también depende de abrir nuestra economía para permitir el acceso a materiales más competitivos y reducir costos”.
En el caso de Hernan Castro, bróker Senior, de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativo, “las expectativas para el 2025 son buenas, las empresas están volviendo cada vez más a la presencialidad y la mayoría no tienen espacio ocioso para albergar a más colaboradores, por lo que esto traerá movimiento, habrá empresas que necesitarán más metros para este y los próximos años.” Jeanette Motok, Gerente de área de Project Management de Cushman & Wakefield, respecto de lo que están buscando las empresas a nivel amenities y espacios, se observa oficinas que ofrezcan una variedad de espacios para mejorar la experiencia laboral y atraer talento. “Entre las más demandadas se encuentran, áreas diseñadas para fomentar la colaboración y la creatividad, como salas de reuniones flexibles y zonas de trabajo en equipo.” Con relación del mercado logístico para 2025, de parte de Lucas Desalvo, del bróker industrial el mercado está totalmente ocupado y las superficies que se entregaron a fines de 2024 se están alquilando rápidamente. «Por ende, es de esperar un alto nivel de ocupación, aunque los precios no van a seguir una lógica de mercado, que sería un ascenso. Los precios ya tocaron un techo y las condiciones económicas hacen que difícilmente se pueda pasar una barrera de USD 8,5/m2/mes”.
Damian Tabakaman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos
El 2024 fue muy bueno en lo relacionado a variables propias del sector inmobiliario, como la reactivación del mercado locativo, de alquileres, la aparición de los créditos hipotecarios y la compra-venta de unidades usadas, todo lo cual mejoró muy significativamente. En materia del desarrollo inmobiliario, el año fue más complejo porque los costos de construcción se duplicaron en dólares, mientras que los precios mucho no acompañaron aún. Tenemos la expectativa que esto vaya acomodándose a futuro. Por otra parte, creemos que tal como surge del DNU 1017/24, el crédito debe enfocarse a los emprendimientos en pozo dado que ayudará a la puesta en marcha de la economía con mucho más vigor. Por lo demás, queda realmente mucho por hacer en todos los ámbitos del sector, desde la agilización de los permisos en todas las jurisdicciones, hasta la reglamentación e implementación del mencionado DNU, entre otras medidas necesarias.
A la espera de los próximos meses
Creemos que la baja de la inflación y la normalización macroeconómica de la Argentina deberían derramar muchísimo en el sector construcción. Es muy caro construir, pero esperamos que el reacomodamiento de variables y algunos insumos de la construcción que puedan importarse ayuden a que los costos vayan acomodándose. Por supuesto, de la mano del financiamiento institucional y bancario, mercado de capitales y bancos, entre otros, creemos que los precios subirán y permitirán que se reacomode la rentabilidad de nuestra industria. Respecto del blanqueo, tenemos muchas expectativas porque la gente depositó el dinero en los bancos y ahora dispone de un plazo bastante más holgado para hacer inversiones inmobiliarias. Los desarrolladores estamos trabajando fuertemente para atraer a la gente que blanqueó para que nos compre proyectos inmobiliarios con ese dinero. Por ahora, es incipiente el derrame en el sector construcción. El anuncio de las hipotecas divisibles es clave para el sector y debe ser considerado como un hecho fundacional de una nueva etapa para facilitar el acceso a la vivienda en el país.
¿Qué medidas cree que necesita el sector?
La vivienda accesible también depende de abrir nuestra economía para permitir el acceso a materiales más competitivos y reducir costos. Asimismo, en el marco de la reducción del gasto público que lleva adelante el gobierno, que podría dar lugar a la baja de impuestos, es necesario avanzar en una reducción significativa de los impuestos que afectan a los proyectos inmobiliarios, especialmente en lo relativo a la vivienda social que es la que más urgencia tiene. En Uruguay, por ejemplo, la Ley de Viviendas Promovidas ofrece beneficios para los inversores privados y forma parte de un programa más amplio orientado a facilitar el acceso a viviendas para sectores de ingresos medios. En este contexto, recientemente Consultatio anunció una inversión en Uruguay destinada al desarrollo de un barrio abierto residencial.
Hernán Castro, broker Senior de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos
Las expectativas para el 2025 son buenas, las empresas están volviendo cada vez más a la presencialidad y la mayoría no tienen espacio ocioso para albergar a más colaboradores, por lo que esto traerá movimiento, habrá empresas que necesitarán más metros para este y los próximos años. En los últimos años hubo muy pocos proyectos en construcción por lo que la oferta nueva es acotada, si a esto le sumamos que puede haber más demanda la vacancia debería de a poco ir bajando.
¿Se esperan cambios o novedades importantes en el sector?
Se espera mayor demanda comparado con años atrás. Los precios ya llegaron a su piso, luego del efecto que dejó la pandemia y se empiezan a recomponer.
¿Hay lanzamientos y entregas?
Uno de los principales edificios que se inaugurará en el 2025 será el Centro Empresarial Nuñez (CEN). Un proyecto de la firma Raghsa, con 24.000m2 rentables y 2000m2 de amenities, ubicado sobre la calle Manuela Pedraza, a metros de Libertador en el barrio de Nuñez, una zona consolidada y unos de los submercados de oficinas más demandados. Este proyecto está en negociaciones para ser alquilado por una compañía en block, por lo que podría entrar al mercado ya alquilado. Otro edificio que si bien ya está parcialmente operativo, pero en los próximos meses hará su inauguración oficial, es Ola Palermo, desarrollado sobre el ex estacionamiento del Hipódromo de Palermo, un proyecto principalmente de oficinas, -diseñado por el estudio ODA de Nueva York- que integra propuestas muy interesante de retail, un parking comercial y un paseo público en altura. Una propuesta distinta en una zona única que revolucionó el mercado.
Jeanette Motok, Gerente de área de Project Management de Cushman & Wakefield
Respecto de lo que están buscando las empresas a nivel amenities y espacios, se observan oficinas que ofrezcan una variedad de espacios para mejorar la experiencia laboral y atraer talento. Entre las más demandadas se encuentran, áreas diseñadas para fomentar la colaboración y la creatividad, como salas de reuniones flexibles y zonas de trabajo en equipo. También bienestar y salud, Certificación WELL, gimnasios, áreas de descanso, y espacios verdes que promuevan el bienestar físico y mental de los empleados. Con respecto a la Tecnología Avanzada de última generación, incluyendo sistemas de videoconferencia, conectividad de alta velocidad y soluciones de automatización. Y desde luego sostenibilidad, en edificios con certificaciones LEED y características ecológicas, como el uso eficiente de energía y agua, y materiales de construcción sostenibles. Con respecto de la tendencia nueva del interiorismo del diseño de interiores para las oficinas se enfocan en crear ambientes más acogedores y funcionales.
¿Qué se espera en el mercado logístico para 2025, de parte de Lucas Desalvo, del bróker industrial
El mercado está totalmente ocupado y las superficies que se entregaron a fines de 2024 se están alquilando rápidamente. Por ende, es de esperar un alto nivel de ocupación, aunque los precios no van a seguir una lógica de mercado, que sería un ascenso. Los precios ya tocaron un techo y las condiciones económicas hacen que difícilmente se pueda pasar una barrera de USD 8,5/m2/mes.
¿Creen que se puede llegar a implementar alguna tendencia/nueva modalidad que se esté aplicando en otros países/mercados?
Como ya lo venimos sosteniendo, las operaciones de e-commerce son la estrella de mercado, incluso con nuevos actores tales como las empresas de movilidad. Por lo cual el desafío sigue estando en la figura de “fly to quality” es decir el salto en calidad que dan empresas que sacan el proceso industrial de la ciudad, migran hacia un parque industrial y el inmueble urbano se reconvierte en centro logístico de última milla.