Durante meses y a lo largo de varios años ha sido difícil imaginar el crecimiento en rubros importantes con un panorama donde se observó un contexto de incertidumbre en relación con la vida laboral y en particular del mercado de oficinas, cuyo impacto ha sido uno de los sectores que más sufrió con la llegada de la pandemia. Su huella generó muchas dificultades para volver a comenzar y generar nuevas e interesantes propuestas.
Justamente, la vida comercial, con la enorme capacidad para ofrecer alternativas exigió un esfuerzo importante para iniciar otra etapa. Martín Potito, director de la División Oficinas de L.J.Ramos, comenta: “Si bien muchos proyectos que en su momento han sido postergados, hoy vuelven a estar sobre la mesa de las decisiones que llevan adelante las compañías.
El incremento en las consultas de empresas, tanto locales como extranjeras sugiere un segundo semestre prometedor y activo en el mercado de oficinas. Este flujo de inversión y actividad empresarial puede desencadenar oportunidades significativas de crecimiento y desarrollo para el mercado local, consolidando así un panorama positivo para el futuro próximo.”
El sector por su importancia no logró alcanzar el ritmo de años anteriores desde la pandemia. ¿Esto además se relaciona en el 2023, con el proceso electoral y la incertidumbre que no abrió el juego para poner en marcha el rubro?
El mercado de oficinas fue uno de los sectores de la economía que más sufrió el impacto de la pandemia. Las medidas implementadas en cuanto a restricciones a la movilidad llevaron a que muchas empresas adoptaran el modelo de trabajo desde casa, transformando la dinámica laboral. Esta transición, aunque necesaria para garantizar la seguridad, ha redefinido por completo el panorama comercial. Previo a la crisis, estábamos con una tasa de vacancia en el mercado de oficinas que se mantenía en torno al 11% hasta el año 2019. Sin embargo, tras la pandemia, esta cifra experimentó un aumento del 36%, evidenciando así un mercado golpeado. El panorama se vio exacerbado por el contexto político, especialmente durante el último año electoral. Esta situación generó una considerable incertidumbre entre los actores del mercado, lo que naturalmente llevó a una postura más cautelosa en términos de inversiones y decisiones comerciales. El mercado de oficinas fue uno de los sectores de la economía que más sufrió el impacto de la pandemia. Las medidas implementadas en cuanto a restricciones a la movilidad llevaron a que muchas empresas adoptaran el modelo de trabajo desde casa, transformando la dinámica laboral. Esta transición, aunque necesaria para garantizar la seguridad, ha redefinido por completo el panorama comercial.
Previo a la crisis, estábamos con una tasa de vacancia en el mercado de oficinas que se mantenía en torno al 11% hasta el año 2019. Sin embargo, tras la pandemia, esta cifra experimentó un aumento del 36%, evidenciando así un mercado golpeado. El panorama se vio exacerbado por el contexto político, especialmente durante el último año electoral. Esta situación generó una considerable incertidumbre entre los actores del mercado, lo que naturalmente llevó a una postura más cautelosa en términos de inversiones y decisiones comerciales.
¿Se nota ahora un cambio positivo, aún con los problemas a la vista?
Desde el cambio de gobierno, somos testigos de un dinámico movimiento en el mercado. Las medidas implementadas a favor de ciertos sectores han generado un notable impacto, especialmente en el ámbito de las oficinas, donde hemos observado un incremento significativo en las consultas y la concreción de operaciones. Las políticas adoptadas por la nueva administración han generado un clima de confianza y estabilidad que ha impulsado la actividad comercial en el sector inmobiliario. Este impulso se refleja en el aumento de consultas por parte de empresas en busca de espacios de oficina adecuados para sus operaciones, así como en la materialización de acuerdos y transacciones. Muchos proyectos que han sido postergados, hoy vuelven a estar sobre la mesa de las decisiones que están llevando adelante las compañías. Otro aspecto ha sido la decisión que eligió mucha gente de trabajar en su casa en lugar de ser parte de la tarea en las oficinas como ha sido siempre.
Respecto al tema, ¿que es lo nuevo?
Definitivamente estamos observando un cambio significativo en la modalidad de trabajo adoptada por las empresas. Cada vez más organizaciones están optando por un enfoque híbrido, que combina el trabajo presencial con el trabajo remoto. Esta tendencia hacia el modelo híbrido está repercutiendo en la búsqueda de espacios físicos donde establecerse.
¿Cuál es la situación actual respecto de los mercados y las expectativas de lo que sucede con las oficinas?
Ciertamente, en los últimos años el mercado de oficinas ha enfrentado desafíos significativos en su crecimiento. Actualmente, indicadores clave del sector como el precio pedido, la tasa de vacancia y la absorción muestran resultados desfavorables en la mayoría de los corredores, distanciándose considerablemente de los valores pre-pandemia. Los últimos meses del 2023 estuvieron marcados por una notable incertidumbre, en parte debido al año electoral, lo que frenó en gran medida la toma de decisiones. Sin embargo, las expectativas para el presente año y los siguientes son alentadoras, ya que se observa una reactivación de varios proyectos de construcción que habían sido detenidos, junto con una mayor claridad en las políticas económicas a nivel gubernamental. Se espera que la combinación de estos factores, junto con el retorno gradual a la presencialidad laboral en las empresas, impulse la recuperación del mercado de oficinas y revierta la tendencia negativa de los últimos años. En cuanto a los valores de mercado, el ajuste del dólar oficial, que experimentó un aumento de más del 100% a fines del 2023, ha llevado a una recomposición de los precios en términos reales, mejorando la ecuación de rentabilidad para los propietarios que estuvo muy castigada durante los últimos años.
Opciones y zonas
Se denotan varios en el sector: la demanda hoy en día se enfoca en superficies más chicas que antes. Hoy los pisos más demandados rondan de 300 a 600 m2, también se evidencia un cambio en las zonas más consultadas las cuales se fueron inclinando hacia la zona norte tanto de Capital Federal como de GBA. También podemos notar que las empresas no dudan en ocupar los últimos edificios de oficinas que se han construido los cuales tienen altos estándares de calidad constructiva y fuerte conciencia con el medioambiente y los recursos. Con una mirada hacia el horizonte un cambio que podemos esperar es la modalidad de trabajo en general, la cual apunta a volver más a la presencialidad; esto es muy favorable para el mercado de oficinas ya que podría desencadenar en un aumento en la demanda.
Existe de a poco la idea de crecimiento. ¿Hacia dónde está encaminado?
Se visualiza un crecimiento en el mercado de oficinas, que está ligado a varios factores. En primer lugar, se anticipa que la evolución de la modalidad de trabajo hacia un retorno más marcado a la presencialidad tendrá un impacto positivo en la demanda de espacios de oficinas. Además, el desarrollo del sector está fuertemente vinculado al crecimiento de la actividad económica y la posibilidad que nuevas empresas ingresen en el mercado lo cual podría generar un aumento genuino de demanda en los espacios de oficinas. Los nuevos desarrollos inmobiliarios también desempeñan un papel crucial en el crecimiento y la mejora del mercado de oficinas. Las empresas constructoras líderes continúan apostando por proyectos de oficinas de alta calidad, y se espera que la finalización de proyectos previamente detenidos contribuya a reactivar el mercado en su conjunto. Y si bien los indicadores hoy en día son poco alentadores, todos estos factores podrían contribuir al desarrollo del mercado y hacer que se expanda en los próximos años.
A la hora de conocer los valores, ¿cuáles son los relativos a la clase A?
En el mercado de oficinas de clase A en Buenos Aires, el precio pedido promedio se sitúa en USD 24 /m2/mes. Sin embargo, este valor varía significativamente según la ubicación. Por ejemplo, en áreas como Microcentro o el corredor de 9 de Julio se encuentra en torno a los 19,00 USD/m2/mes, y en otros como el corredor Retiro/Plaza San Martín el precio promedio es de USD 26,6/m2/mes. Por encima de estos, encontramos a Libertador en la Ciudad de Buenos Aires, con un precio pedido promedio de 27,50 USD/m2/mes, siendo uno de los corredores con los valores más altos. Como se destaca en el último informe de oficinas de clase A presentado por LJ RAMOS, los precios experimentaron una disminución en el último trimestre del 2023, marcando una variación interanual de -3,28 % con respecto al mismo período del año anterior. A pesar de esta tendencia a la baja, se espera que el mercado de oficinas comience a recuperarse a mediano plazo, acompañado de una mejora en el contexto económico general.
¿Qué sucede con la tendencia de la clase B y los valores que se manejan en estos días?
En el segmento Clase B, hemos observado un descenso notable en la tasa de vacancia en los últimos meses. Este fenómeno ha sido impulsado por la decisión de muchas empresas que priorizan cuidar el presupuesto en un contexto de alta incertidumbre. Con respecto a los valores, actualmente el precio promedio solicitado se ubica en USD 16/m2/mes. Este valor representa un ligero aumento con respecto al primer semestre del año 2023, lo que indica una cierta estabilidad en el mercado. En materia de novedades, otro aspecto interesante es el movimiento en la búsqueda de oficinas en la zona de Pilar. Esta noticia significa evidentemente una apertura importante y un cambio positivo en el área.
¿En cuánto tiempo se logrará un crecimiento adecuado?
La búsqueda de espacios de oficinas, tanto en Pilar como en otras partes del norte del Gran Buenos Aires, viene marcando rasgos de crecimiento. Los corredores de la zona norte, ya sea en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o en el Gran Buenos Aires, han sido los más solicitados, y es importante destacar que en varios de estos corredores la tasa de vacancia ha disminuido. Como por ejemplo en Libertador CABA. La tendencia hacia la descentralización de la demanda de oficinas desde el centro de la ciudad hacia el norte está impulsando a estos corredores hacia un horizonte con tendencia alcista en el mediano y largo plazo. Se estima que zonas como Pilar y sus alrededores experimentaran un crecimiento tanto en la demanda como en la oferta de espacios de oficinas, lo que contribuirá a la expansión de estos mercados. Los nuevos proyectos de construcción en la zona reflejan una expectativa positiva para el futuro de estas áreas, lo que sugiere un horizonte prometedor en términos de desarrollo y actividad económica.
¿Qué se espera en definitiva en este 2024 con las oficinas y qué novedades se sumarán en el futuro mediano?
El incremento en las consultas de empresas, tanto locales como extranjeras sugiere un segundo semestre prometedor y activo en el mercado de oficinas. Este flujo de inversión y actividad empresarial puede desencadenar oportunidades significativas de crecimiento y desarrollo para el mercado local, consolidando así un panorama positivo para el futuro próximo.