Es tiempo de dejar atrás la etapa sin esperanza ni respuesta. De aquellos momentos complejos y sin claridad, importa ahora sumar la esperada oportunidad que la gente de a poco advierte.
Como un halo más fresco, las miradas muestran que el cambio está en marcha y de a poco resuena la idea de una nueva oportunidad en medio de la intensa vida cotidiana. Allí, donde las ganas de imaginar una nueva casa, un departamento apropiado, un espacio para compartir los mejores momentos en la tarea cotidiana, todo a diferencia de lo que quedó atrás, es parte de las decisiones que se esperan en el ámbito del sector inmobiliario. Y como explica, Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, «Después de los inconvenientes el mercado se estabilizó y hoy existe un contexto más claro con reglas de juego no tan cambiantes, lo cual facilita la concreción de operaciones. Un dólar más estable, la inflación reduciéndose; se le suman herramientas como los créditos hipotecarios y en breve el blanqueo de capitales que incentiva la toma de decisiones. Estamos en un buen camino. Si logramos que la inflación continúe bajando y que los sueldos poco a poco vayan recobrando su poder de compra, la gente se empezará a sentir más cómoda al poder ahorrar y eso tarde o temprano hace que consuma. Obviamente en una primera línea los objetivos serán más simples y a corto plazo, pero con esa estabilidad se animarán a adquirir propiedades«.
Después de cuatro años, ¿Este será el momento de comenzar una etapa diferente?
Todo parecería indicar que era el momento ideal con cambios positivos. Pero no sucedió así. Y transcurrieron muchos problemas e inconvenientes, que nadie imaginó. Se avecinaba una caída en el valor de la propiedad del orden del 40/45%, la más compleja de los últimos 15 años. Pero la situación se transformó por varios motivos. El mercado inmobiliario en general se ordenó, dado que se venía de una diversidad de valores de venta que no respondía a ninguna lógica. Cada cual pedía lo que le parecía y como no había una lectura clara, fue difícil buscar con quien comparar para saber si al valor que compraba o vendía era el correcto. Después de los inconvenientes el mercado se estabilizó y hoy existe un contexto más claro con reglas de juego no tan cambiantes, lo cual facilitan la concreción de operaciones. Un dólar más estable, la inflación reduciéndose; se suman los créditos hipotecarios y en breve el blanqueo de capitales que incentiva la toma de decisiones.
¿Según tu información cómo se observa el interés de la gente en busca de una propiedad?
Hoy se percibe gran aumento de consultas, y más aún, a partir de marzo se notó cómo sucedía años atrás. En nuestro caso, seguimos muy de cerca los costos de las obras ya que actualmente comercializamos más de 200 desarrollos inmobiliarios en distintas etapas de ejecución dentro de CABA. Con el aumento del dólar oficial, varios de los insumos en la construcción recibieron un impacto cuyo costo se encarecieron. Se cerró el año (Octubre/Noviembre) con un costo que rondaba los U$S 800/900, por m2 vendible y en Febrero/Marzo se incrementó a U$S 1100/1200, m2 vendible. Ese aumento del 35% aproximado se trasladó directamente a los valores de las unidades a estrenar y hubo quienes lo hicieron directo y otros lo distribuyeron en 2 o 3 meses. Los compradores especulando con la idea de que las propiedades pudieran seguir bajando, al ver este incremento se lanzaron a resolver operaciones. Eso movilizó durante el primer trimestre gran cantidad de operaciones en unidades a estrenar, por lo general en producto que estuviera terminado. También cierto público se inclinó por operaciones en pozo, mientras que el comprador del departamento a estrenar terminado realizó un excelente negocio ya que logró adquirir una unidad a un valor super atractivo.
¿Quiénes están en condiciones de adquirir una casa en la ciudad y a qué valores?
Mucha gente desde hace tres o cuatro años busca una propiedad para mudarse, pero la decisión se postergó. Y la razón es que no tenían claridad sobre qué comprar o bien como veían como los valores bajaban y preferían esperar. También hubo clientes que solían hacer operaciones tipo inversión, con un excedente de dinero y que dadas las condiciones del mercado, tampoco definieron. Hoy reunieron ese dinero durante varios años y en algunos casos deciden buscar mayor confort para sí mismos y sus familias buscando mudarse a una propiedad más amplia y moderna o con alguna expansión (jardín, patio o terraza). Otros siguen con la idea de que lo quieren aplicar a la compra de una unidad como inversión para renta o para reventa a futuro. Los valores de las casas, puntualmente, se acomodaron un poco, pero la caída no fue tan fuerte como la de las unidades de departamento. Y esto responde a que en el universo de propiedades dentro de CABA, existen departamentos de dos ambientes de 50 m2, pero no así de las casas, que son para un perfil más específico de comprador. Hoy una casa en el barrio inglés de Caballito puede adquirirse en el orden de los U$S 700/800.000.
Una noticia interesante ahora sucede con los Créditos Hipotecarios. ¿Cuál es tu mirada sobre el tema?
En mi opinión que haya créditos hipotecarios es muy bueno para el mercado inmobiliario, ya que ofrece posibilidades y una nueva oportunidad. Es muy positivo que hayan adherido no solo los bancos habituales como el Hipotecario y Ciudad, sino que también se sumarán el resto de los privados. Es muy interesante para quienes hoy están alquilando y aspiran a la vivienda propia. Los valores de las cuotas se asemejan a los importes que actualmente abonan mes a mes por la propiedad que alquilan. Sólo les restaría contar con el capital de ingreso. Si los bancos lograran reducir el importe de ingreso creo que sería clave para la toma de decisión de compra. A diferencia de las líneas de créditos de años anteriores, las condiciones cambiaron ya que se trata de un esquema donde se utiliza el UVA + una tasa de interés. Más allá de los cambios, conviene esperar un poco y ver si los bancos son más competitivos respecto a la tasa, monto a solicitar y plazos. Nosotros ya estamos haciendo las primeras operaciones, en su mayoría con el Banco Ciudad que ofrece condiciones más ventajosas.
¿Qué opinan los desarrolladores?
En este rubro no les impacta directamente en las obras. Uno de los requisitos para solicitar un crédito es que la unidad esté para escriturar. Lamentablemente esto no es viable, ya que por más que la unidad esté terminada y lista para tomar posesión, los tiempos del GCBA para expedirse al momento de aprobar el plano de subdivisión y mensura suele demorar alrededor de nueve meses hasta un año. Los desarrolladores pueden verse beneficiados “de rebote”, es decir, no por compras directas de sus unidades, sino que en las sucesivas operaciones de compra/ventas de usados al final terminan comprando un departamento a estrenar. Por la caída de la actividad de los últimos años, hizo que ese plazo de nueve meses a un año se cumpliera sin haberse vendido la unidad a estrenar; entonces hoy se encuentran algunas unidades a estrenar con escritura. El inconveniente es que estas unidades se construyeron con costos más bajos a los actuales y si hoy se venden, generarían una brecha muy amplia entre costo y valor de venta, teniendo que abonar impuesto a las ganancias por la diferencia. Ese impuesto impacta fuertemente sobre su utilidad del negocio haciendo que no les resulte atractivo vender una unidad con crédito hipotecario, por no ser rentable.
Respecto de los lotes como en otra época, ¿cuál es la situación?
En este rubro se continuó vendiendo porque hubo gran flexibilidad de parte de sus dueños. Frente a la imposibilidad de conseguir dinero en efectivo, porque el mercado no se movía, se flexibilizaron aceptando metros cuadrados futuros en el mismo lote o en otras ubicaciones con unidades que están en construcción o terminadas. Esto también ayudó a los desarrolladores a permitir rotar a sus inversores de obras en las que no podía salir porque el mercado no absorbía esas unidades, y al entregar sus departamentos como moneda de pago rotaron su inversión. Los dueños de los lotes recibieron en la mayoría de los casos, unidades terminadas, las cuales volcaron al mercado de los alquileres para obtener una renta, lo que favoreció a muchos inquilinos. Y se consideran los valores de incidencia, es decir, el valor del lote de acuerdo a los metros cuadrados de venta que se pueden construir. Un lote en Caballito puede alcanzar en el orden de los U$S/m 350/400 de incidencia, y en Palermo U$S/m 500/600.
Hablemos de precios, opciones
Estamos en un buen camino. Si logramos que la inflación continúe bajando y que los sueldos poco a poco vayan recobrando su poder de compra, la gente se empezará a sentir más cómoda al poder ahorrar y eso tarde o temprano hace que consuma. Obviamente en una primera línea los objetivos serán más simples y a corto plazo, pero con esa estabilidad se animarán a adquirir propiedades.
¿Cuáles son los lugares más buscados actualmente?
Las zonas varían de acuerdo al perfil del comprador. Si hablamos de compra de primera vivienda, por lo general son jóvenes o parejas que buscan estar cerca de medios de transporte para moverse ágilmente por la ciudad. En esos casos eligen barrios que sean atravesados por avenidas importantes como Rivadavia, Córdoba, Corrientes, San Juan, Independencia; también San Cristóbal, Villa Crespo, Almagro, entre otros. Además, el movimiento de las avenidas se traduce en seguridad. Los que quieren un ambiente más por lo general lo hacen en el mismo barrio en el que se encuentran o influye el colegio de los chicos. Hoy los desarrolladores se están enfocando en los barrios próximos a Palermo donde todavía se consiguen lotes con valores razonables como, por ejemplo, Almagro, o Villa Crespo entre otros.