Tal como lo revela la situación del país son muchas las trabas que impiden el crecimiento de uno de los sectores clave como el de las oficinas, que ha tenido un gran impacto negativo durante la pandemia. Sin embargo, surgen noticias positivas en ese sector interesante en determinadas ubicaciones. Pero aún así, es necesario ser cauto y evaluar la evolución progresiva del rubro.
Martín Potito, director de la División Oficinas, de L.J.Ramos, aporta su mirada: “lo que está sucediendo se relaciona con oportunidades que ocurren en un mercado que venía muy golpeado. En general, la decisión de realizar una inversión con un horizonte largo está vinculado con expectativas, disponibilidad de capital y oportunidades. En ese sentido, aquellas empresas con excedente de capital están aprovechando la oportunidad de realizar un Fly to Qualty, mejorando el espacio de trabajo para los empleados y realizando una inversión interna que favorezca el desarrollo de la actividad. Se observa ese movimiento de empresas que estaban en edificios de inferior categoría a otros mejor equipados”.
Comenta además que “en el último cierre del trimestre, los números positivos se explican por una gran absorción bruta de empresas que actualmente se encuentran en proceso de mudanza y, en menor medida, algunas que por las condiciones económicas tienen una expansión en sus actividades. Hay sectores que manifiestan esta dinámica, como se observa actualmente en el ámbito financiero. También se nota una gran cantidad de nuevas empresas que empiezan a solicitar superficie de oficinas y se están acoplando a los rubros que ya venían traccionando previamente como el tecnológico. Las zonas que muestran este cambio favorable son la zona norte de la Ciudad sobre el Corredor Libertador en primer lugar, y también el mismo corredor en la Provincia. Aunque en los submercados con mejor calidad de edificios en el centro de la ciudad también manifiestan estos cambios, aunque en un menor nivel”.
Potito suma otros datos: “La vacancia se mostró a la baja en el trimestre. Con excepción del corredor 9 de Julio y el de Panamericana, el resto de los submercados han mejorado este indicador. Esto se debe a que la vacancia demuestra un comportamiento más estable en comparación con los últimos meses, y en el tercer trimestre del 2022 cerró a la baja (16,9%). Las zonas de mayor absorción se ubican en Zona Norte y algunos submercados específicos del CBD, que se debe a la búsqueda de las empresas por mejorar la calidad en los espacios y hacer más atractivo para los empleados la vuelta a las oficinas”.
Acerca del repunte del sector después de la pandemia el directivo considera que “todavía es aventurado concluir que la situación que vemos en el tercer trimestre será el nuevo pulso del mercado. De todas formas, el dato observado es alentador y dependerá de la evolución de la situación económica, las expectativas y las oportunidades que se puedan presentar. En menor medida, vemos que nuevas empresas en gestación puedan acompañar a aquellas que manifiestan una expansión en rubros con crecimiento. Todo esto se terminará de definir el cierre del 2022”.
Pensando en los meses que vienen, Potito define: “La principal expectativa es que se replique el último reporte con una absorción neta positiva y continúe la vacancia a la baja. Pero hay que tener bien en claro que el panorama político y los indicadores económicos del país, no están permitiendo a la mayoría de las empresas generar una visión a mediano y largo plazo que acompañe a gran escala al mercado de oficinas”.
Otra empresa que también analiza el crecimiento de las oficinas es JLL. Y son Gonzalo Meira, director of Markets Transactions y Guido Mosin, Research Manager, quienes observan lo que está sucediendo. “Luego de dos años -explican- de un claro deterioro en todos sus indicadores, el mercado de oficinas pareciera haber encontrado su piso, y por ende, haber interrumpido el proceso de caída. Cabe aclarar, no obstante, que aún no recuperó sus promedios históricos, pero encontró estabilidad en torno a indicadores menos saludables. Por ejemplo, la vacancia se ubica en un rango entre 14,5 y 16%, cuando históricamente fue de 6 a 7,5%”.
“Respecto de las zonas más buscadas de todo el mercado de oficinas son como ocurre desde hace años, los submercados de Catalinas y Norte de CABA. Ambas zonas de la ciudad son de las pocas en las que se ha incorporado nueva oferta en los dos últimos años; en ambos casos, las nuevas superficies fueron muy bien absorbidas, en tanto actualmente presentan hoy una ocupación muy destacable”.
Explican Meira y Mosin, que «desde el punto de vista de la vacancia durante el tercer trimestre de 2022, la tasa de vacancia del mercado se ubicó en 15,4%, valor idéntico al identificado en el trimestre anterior. Este valor refleja aún el impacto de la pandemia, ya que prácticamente duplica los registros históricos. Y con respecto al análisis de la disponibilidad por zona, se verifica que Sur CABA (el cual incluye al Distrito tecnológico de Parque Patricios), Norte CABA y Catalinas presentan la menor vacancia”.
Comentan por otra parte, que “el Distrito Tecnológico posee una interesante demanda, en particular dinamizada por los beneficios impositivos que otorga el Gobierno de la Ciudad a todas aquellas empresas que se instalen dentro de sus límites. Norte CABA, favorecida por el proceso de descentralización del mercado de oficinas, en los últimos años se impone como una de las zonas con mayor demanda de todo el mercado; posee, además, oferta de calidad y proyecciones de crecimiento interesante. Catalinas, por su parte, es tradicionalmente el submercado más consolidado y prestigioso de todo el mercado, factores que revalida año a año y que sustentan su actual predominio”.
Con relación a los valores responden: “En el tercer trimestre de 2022 los precios promedios se mantuvieron casi sin alteraciones, al alcanzar un valor de USD 23,5 (USD 23,3 por m2 por mes en el período anterior). Sin embargo, al analizar la evolución de los valores en los últimos dos años, se constata que aún no volvieron a los promedios registrados antes de la pandemia; en efecto, en el primer trimestre de 2020, el precio promedio se ubicó en USD 26,7 por m2 por mes, es decir, un 11,0% por encima de los valores registrados en el actual período. El valor promedio solicitado por m2 por mes para los inmuebles de la clase A se ubicó en USD 27,4. Si bien este precio representa un leve aumento con respecto al observado tres meses antes (USD 27,0 por m2 por mes), no alcanza aún para recuperar los precios previos a la pandemia, cuando el promedio oscilaba en un rango de USD 29,0 – USD 33,0 por m2 por mes”.
Meira y Mosin opinan, pensando en los meses que viene, que “las expectativas se ven influenciadas por los condicionamientos propios de la coyuntura, no sólo la que afecta al mercado como la generalización del trabajo remoto y los modelos híbridos, sino además por las dificultades económicas del país, y la incertidumbre que generan y generarán las próximas elecciones presidenciales”.