Aunque los mejores momentos de la vida empresarial y de todos aquellos que buscan un espacio adecuado en la tarea cotidiana, el mundo de las oficinas mantiene, como ha sido siempre, un atractivo especial más allá de los resultados. De acuerdo con la opinión de Martín Potito, de la División de Oficinas de L.J. Ramos, se observan en el sector variantes en las búsquedas, con posiciones positivas y otras con menos posibilidades de crecimiento. Todo indica que habrá que considerar el efecto que generará en el ámbito de las oficinas y desde luego en la economía durante los meses que vienen.
Ya llegando la mitad del año es interesante saber: ¿qué ha ocurrido en estos meses con las oficinas?
La primera mitad del 2023 transcurrió mejor de lo esperado y superando las expectativas. Observamos en general una tendencia a la baja en la vacancia y el resurgimiento de algunos submercados que presentaron una demanda neta positiva como Puerto Madero. Sin embargo, es probable que veamos una desaceleración en estos indicadores hacia la segunda mitad del año influenciada por los constantes resultados negativos de la inflación y por la incertidumbre política ante las próximas elecciones que hacen de barrera a la hora de tomar decisiones en las empresas.
¿Se siguen buscando espacios para trabajar? ¿Cuáles son las áreas más buscadas?
Las empresas en general siguen buscando espacios de trabajo de calidad. Hay nuevos rubros que se encuentran en el proceso de fly to quality. Las zonas más buscadas continúan siendo zona norte tanto en CABA como en GBA. En estos últimos meses se suma Puerto Madero con resultados positivos en su absorción neta de superficie.
¿Es Puerto Madero nuevamente un sector preferido? ¿Y la zona también de Catalinas con los nuevos proyectos?
Definitivamente Puerto Madero volvió a estar dentro de las áreas solicitadas del mercado de oficinas. El primer trimestre del 2023 registró una absorción bruta de casi 5.000 m² y su ratio de vacancia se mantiene a la baja (12,1%). En cuanto al submercado de Catalinas, tuvo un cierre de año positivo, pero hay una leve desaceleración en su absorción neta de superficie. Los nuevos proyectos podrían generar valor a la zona, pero el escenario se plantea a muy largo plazo.
¿Cuáles son los valores aproximados que se calculan en estos días de las oficinas?
Para las oficinas Clase A, el promedio general de mercado al cierre del primer trimestre se ubica en USD 24/m²/mes. En cuanto a oficinas Clase B, el valor ronda los USD 16/m²/mes.
¿Qué cambios operativos han planteado de parte de quienes se instalan en los espacios elegidos?
Lo más solicitado desde hace varios meses es que el edificio cuente con espacios verdes o aire libre, sectores comunes de calidad y confort para los empleados y también que la disponibilidad del piso sea lo más inmediata posible. Hay otros aspectos que llevan a reducir la inversión de las empresas, como por ejemplo, con instalaciones básicas que estén listas para usar y que suman a la hora de la comparación de alternativas.
¿Cuáles son las novedades hoy de las oficinas? ¿De algún modo aplican un estilo más americano?
Actualmente en nuestro mercado de oficinas las novedades pasan por la disponibilidad de espacios comunes que cuenten con tecnología, oferta gastronómica de calidad, terrazas verdes con buenas vistas, sectores al aire libre, espacios de coworking, gimnasio, entre otros.
¿Qué sucede con la vacancia? Algunos números para comprender la capacidad de ocupación según las ubicaciones.
La vacancia general del mercado de oficinas Clase A en Buenos Aires se ubica en torno al 14%. Viene teniendo una performance a la baja desde comienzos del 2022. Zona Norte GBA marcó una aceleración en su proceso bajista y al cierre del primer trimestre del año se ubica en 17,8% representando una baja de 2,2 puntos porcentuales. Zona Norte CABA, por su parte, también continúa con un sendero a la baja, pero con menor volatilidad. Actualmente se ubica en 8,8%. En los submercados que componen el centro de la ciudad, la tasa de vacancia vigente se encuentra con pocas modificaciones (14,5%).
¿Y el área del centro con los espacios que quedaron vacíos post pandemia? ¿Se están transformando en viviendas o eso no sucede?
La transformación planteada de oficinas a residencial en el centro porteño no tiene el movimiento esperado. Las inversiones necesarias para llevarlo a cabo no superan la rentabilidad esperada por los inversores y la ley de alquileres actual no acompaña al panorama residencial, sumado a la falta de créditos hipotecarios que acota todavía más la demanda. Actualmente hay oferta de calidad como Bureau Paraguay que ofrece ambos destinos, con valores competitivos y una calidad constructiva superior, accediendo con pesos.
Como novedad interesante se ha puesto en marcha en una muy buena ubicación la posibilidad de acceder a la compra de una unidad para oficina que son cómodas y se pueden adquirir en pesos. Y que, por otra parte, quien lo adquiere a su vez lo puede alquilar, lo cual puede convertirse en una atractiva propuesta. Detalles del tema y qué posibilidades puede generar esta propuesta mirando al futuro.
Los proyectos son dos. El primero es Bureau Paraguay que ya está en su proceso final de obra. Intervenido por Claudia Faena Studio, cuenta con 21 unidades desarrolladas en 6.000 m2 totales, tres subsuelos de cocheras y once pisos de oficinas, con opciones de unidades con balcones y terrazas privadas, desde los 93 hasta los 200m². El segundo proyecto es Bureau Reconquista que se encuentra en obra. Contará con once pisos de oficinas de planta libre, con superficies desde los 160 m2 hasta los 350 m2, dos subsuelos de cocheras y guardado de bicicletas; además contará con un local comercial en planta baja. Analizando el panorama vigente, son pocos los proyectos que cuentan con las facilidades de pago, calidad arquitectónica, amenities de gran clase. Tanto Bureau Paraguay como Bureau Reconquista, reúnen todas estas características. Entrar con pesos en un mercado dolarizado es la mejor forma de mantener a resguardo tanto una cartera de inversión como los ahorros personales.
Pensando en el tiempo que viene que vislumbran meses complejos, ¿pueden complicar al sector? ¿Cuáles son las expectativas?
La segunda mitad del año se presenta como un desafío para el sector principalmente por la expectativa ante los resultados electorales y el futuro económico del país. Pero, así como los números al cierre del 2022 fueron sorprendentes, podría darse un escenario similar donde tal vez los indicadores se ubiquen en un terreno no tan negativo y no afecte en gran medida las tendencias previas marcadas.